Bij besluit van 27 oktober 2011 (Stb. 2011, 525) zijn het Besluti bovenwettelijke uitkeringen bij werkloosheid voor de sector Rijk (BWWW) en het Algemeen Rijksambtenarenreglement, het Ambtenarenreglement Staten-Generaal en het Reglement Dienst Buitenlandse Zaken gewijzigd. Deze wijziging hield verband met het aanpassen van de uitkeringsduur van de bovenwettelijke uitkering. 

Het besluit beoogt afspraken over de aanpassing van het BWWW uit de overeenkomst loobaanondersteuning, arbeidsmakrty, aanpassing BWWW en sociaal flankerend beleid 2008-2012 vast te leggen in regelgeving. Wat verandert er dan? De duur van de bovenwettelijke WW-uitkering wordt verkort in combinatie met een substantiele periode van inkomenszekerheid, die gelegenheid biedt om ander werk te vinden. 

Kijken we naar het BWWW dan blijkt dat de methodiek om de lengte van de aanspraak op een bovenwettelijke uitkering te berekenen sterk vereenvoudigd is. Voorheen diende voor degene die ouder was van 21 jaar een basis uitkering van drie maanden te worden verlengd met 19,5% van de diensttijd, te vermeerderen met 1,5% per leeftijdsjaar. In de nieuwe regeling is de duur van de bovenwettelijke uitkering vastgesteld op driemaal de duur van de wettelijke werkloosheidsuitkering. Voor de ambtenaar die op de ontslagdatum 57 jaar of ouder is en een diensttijd heeft van meer dan tien jaar, geldt dat de hiervoor bedoelde termijn wordt verlengd tot zijn 65-ste levensjaar. Verder bevat het besluit bepalingen die voorzien in de mogelijkheid om bij reorganisaties een verzoek van de ambtenaar om de herplaatsingstermijn met maximaal een jaar te verlengen te honoreren als betrokkene daardoor in combinatie met de bovenwettelijke uitkering de periode tot zijn 65-ste kan overbruggen.

De belangrijkste wijzigingen zijn de volgende:  
- De verlenging van de duur van de uitkering bij 57 jaar in plaats van bij 55 jaar.
- De berekeningswijze van de duur van de bovenwettelijke uitkering overeenkomstig de sytematiek van de Werkloosheidswet (WW).
- Wijziging van rechtspositieregelingen in verband met de verlenging van de herplaatsingstermijn.
- Er is voorzien in overgangsrecht. 

Met de aanpassing van het BWWW wordt aldus een directe aansluiting op de systematiek van de WW bewerkstelligd. Het is een vereenvoudiging van het besluit hetgeen zal leiden tot een betere uitvoerbaarheid, aldus de nota van toelichting bij het besluit.

Vragen?
Neemt u contact op met:
Jan Paul van Zanten, Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken

Gezien de verstrekkendheid van een concurrentiebeding – de werknemer wordt immers beperkt in zijn vrije arbeidskeuze – vereist de wet dat het beding schriftelijk wordt overeengekomen met een meerderjarige werknemer. Meestal wordt een concurrentiebeding opgenomen in de arbeidsovereenkomst, die vervolgens door de werknemer wordt ondertekend. Dat ook kan zijn voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste bij een per e-mail overeengekomen concurrentiebeding, blijkt uit een recente uitspraak van de voorzieningenrechter Dordrecht. 

Casus
In deze zaak hebben werkgever en de aanstaande werknemer per e-mail gecorrespondeerd over de indiensttreding en de voorwaarden waaronder dit zou plaatsvinden. Bij één van deze e-mails zat een concept arbeidsovereenkomst. Nadat partijen over en weer hadden gecorrespondeerd over de inhoud hiervan, laat de werknemer uiteindelijk aan de werkgever weten: “Zo is het akkoord wat mij betreft”.

Werknemer zou in dienst treden zodra voor hem een geschikte opdracht zou zijn gevonden en beide partijen gaan op zoek naar een opdracht. De werknemer slaagt erin een opdracht te bemachtigen. Vlak voor de startdatum bericht werknemer aan werkgever dat hij niet in dienst zal treden en de opdracht zal gaan uitvoeren als zzp-er. De werkgever wil dit voorkomen en vordert in kort geding onder meer nakoming van het concurrentiebeding.

Ondertekening concurrentiebeding
De Hoge Raad heeft in het arrest Philips/Oostendorp (28 maart 2008) bepaald dat ook aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan wanneer in een arbeidsovereenkomst of in een (aanstellings)brief wordt verwezen naar bijgevoegde arbeidsvoorwaarden waarin een concurrentiebeding voorkomt en de werknemer die arbeidsovereenkomst of brief voor akkoord heeft ondertekend. Volgens de Hoge Raad is niet vereist dat de bijgevoegde arbeidsvoorwaarden worden ondertekend. Evenmin is vereist dat de akkoordverklaring uitdrukkelijk verwijst naar het concurrentiebeding. Voldoende is dat de werknemer zich schriftelijk akkoord verklaard heeft met de arbeidsvoorwaarden waarin het concurrentiebeding is opgenomen, mits dat document als bijlage is bijgevoegd.

Uitspraak
De voorzieningenrechter beslist in kort geding dat voldaan is aan het schriftelijkheidsvereiste nu de situatie waarbij de werknemer per e-mail zijn akkoord heeft gegeven, vergelijkbaar is met de situatie waarbij de werknemer per brief zijn akkoordverklaring zou hebben gegeven. Het concurrentiebeding wordt dan ook geacht rechtsgeldig te zijn overeengekomen. De door de werkgever gevorderde staking van werkzaamheden wordt toegewezen, maar de periode wordt beperkt tot 1 januari 2012 nu de opdracht tot deze datum loopt.

Advies
Of uit deze ene uitspraak kan worden afgeleid dat aan het schriftelijkheidsvereiste ook digitaal kan worden voldaan, staat niet vast. Om discussie over het schriftelijkheidsvereiste te voorkomen, is het dan ook raadzaam een concurrentiebeding op te nemen in de arbeidsovereenkomst en deze door de werknemer – ook bij verlenging – te laten ondertekenen.

Vragen?
Neem dan contact op met:
Roos Koster-Mulder ( Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken ),  06-23313316
Françoise Niessen ( Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken ), 06-16011700

Wij sturen u deze TK Alert als relatie van TeekensKarstens advocaten notarissen. Wij houden u periodiek op de hoogte van de recente ontwikkelingen in de rechtspraak en in de wetgeving op het gebied van arbeidsrecht.

Minister versoepelt regels tijdelijke verhuur
Minister Spies (BZK) wil de regels voor tijdelijke verhuur in de Leegstandwet versoepelen. Hierdoor wordt het voor huiseigenaren die een nieuw huis willen kopen of hebben gekocht gemakkelijker om hun nog te koop staande oude woning tijdelijk te verhuren. Lees het volledige bericht op www.vng.nl

Crisis en herstelwet permanent
Ondanks flinke kritiek van de Raad van State heeft per 31 december 2011 de Crisis en herstelwet een permanent karakter gekregen (kamerstukken 32 588). Met de wijzigingen worden naast de Crisis- en herstelwet ook de Awb, de Electriciteitswet, de Invoeringswet Wabo, de Natuurbeschermingswet, de Wet geluidhinder en de Wet Milieubeheer gewijzigd. Lees meer over de wijzing van de Chw op www.vromtotaal.nl

AmvB Ruimte (Barro) in werking getreden
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is met uitzondering van de artikelen 2.3.6, 2.6.9, 3.2 en 3.5 en titel 2.13 op 30 december 2011 in werking getreden. Met deze amvb worden regels gegeven waaraan bestemmingsplannen moet voldoen. Het Barro regels met name ruimtelijke aspecten van rijksbelang, zoals het Project Mainportontwikkeling Rotterdam, de kustfundamenten, de grote rivieren, de Waddenzee en het waddengebied en defensie. Daarnaast vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteitsaanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.
Lees de tekst van het Barro op www.overheid.nl

Herziening erfpachtscanon als voorwaarde voor het geven van toestemming door de eigenaar bij overdracht. Mag dat?
Voor de rechtbank Zutphen kwam de vraag of de eigenaar, Staatsbosbeheer, bij de overdracht van het recht van erfpacht, aan zijn toestemming de voorwaarde van het wijzigen van de hoogte van het canon mag verbinden. Volgens Staatsbosbeheer loopt het huidige canon sterk uit de pas met een marktconforme canon.

Om het recht van erfpacht over te dragen heeft de erfpachter volgens de vestigingsakte toestemming nodig van Staatsbosbeheer. Aan die toestemming mag Staatsbosbeheer voorwaarden verbinden. De mogelijkheid om voorwaarden te stellen heeft vooral te maken met de wens van gemeenten om invloed te hebben op de koper. Dit houdt echter niet in dat andere voorwaarden niet zijn toegestaan. Maar indien de eigenaar een voorwaarde verbindt aan zijn toestemming, moet de rechter onderzoeken of de voorwaarde redelijk is.

De rechtbank Zutphen oordeelde dat de voorwaarde van actualisering van de erfpachtcanon niet redelijk is. In de vestigingsakte was bepaald dat het canon kan worden aangepast, steeds na verloop van 3 jaren, aan de hand van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumpties. Ook kan het canon, steeds na verloop van 15 jaren, nader worden herzien. Naast deze mogelijkheden kan de hoogte van de canon niet worden aangepast.

Kortom, Staatsbosbeheer kan de voorwaarde van herziening van het erfpachtcanon niet verbinden aan de toestemming om het recht van erfpacht over te dragen. In de vestigingsakte is bepaald wanneer aanpassing van het canon kan plaatsvinden, en niet is vastgelegd dat de voorwaarden waaronder de overeenkomst van erfpacht is gesloten kunnen worden gewijzigd. Voor de gehele uitspraak verwijzen u naar de uitspraak van de rechtbank Zutphen, 23 november 2011, LJN: BU6803.

Maakt uw buurman al 20 jaar gebruik van uw erf?
Het zou kunnen dat er een erfdienstbaarheid (bijvoorbeeld een recht van overpad) tot stand is gekomen wanneer uw buren al meer dan twintig jaar gebruik maken van uw erf, of u al meer dan twintig jaar gebruik maakt van het erf van uw buren. In 1992 zijn de regels voor verjaring in het nieuwe Burgerlijk Wetboek aangepast waardoor het vanaf dit jaar mogelijk is dat het bezit van een erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan. Als u denkt dat dit op uw situatie van toepassing kan zijn, kunt u voor meer informatie contact met ons opnemen.

Geen notariële akte meer vereist voor schenking aan kind t.b.v. eigen woning
Per 1 januari 2012 is het formele vereiste van het opmaken van een notariële akte voor de schenking aan een kind welke wordt besteed aan de eigen woning, komen te vervallen. De aangifte schenkbelasting zou voldoende zijn als signaal en controlemiddel voor de Belastingdienst. Dit zorgt voor vereenvoudiging en vermindering van de administratieve lasten en kosten voor de burger, aldus de staatssecretaris van Financiën. Desalniettemin zijn er voldoende redenen waarom het opstellen van een schenkingsakte (al dan niet notarieel) is aan te bevelen.

Wijziging van een inschrijvingsstaat ná inschrijving in aanbestedingstraject?
In de uitspraak van het gerechtshof 's-Gravenhage van 6 december 2011 (LJN:BU7159)
oordeelde het gerechtshof dat zowel de beoordeling van de gemeente Capelle aan den IJssel als het vonnis van de Voorzieningenrechter te Rotterdam in essentie in strijd zijn met de beginselen van het (Europese) aanbestedingsrecht, te weten de beginselen van transparantie en gelijke behandeling. In eerste aanleg kreeg de oorspronkelijke winnaar gelijk van de Voorzieningenrechter, maar in hoger beroep wees het gerechtshof de vordering – een verbod om aan een ander te gunnen dan aan die inschrijver - alsnog af. Voor de gemeente was dit geen gunstige uitkomst omdat sprake was van een onjuiste aanbesteding. Het gerechtshof oordeelde namelijk dat de aanbesteding als geheel onherstelbare tekortkomingen vertoonde zodat op basis daarvan aan geen van de overige inschrijvers gegund mocht worden gegund.

De gemeente Capelle aan den IJssel heeft op 8 februari 2011 het reinigen van kolken en goten in de gemeenten Capelle aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel Europees aanbesteed volgens de openbare procedure overeenkomstig het Aanbestedingsregelement Werken 2005 (ARW 2005). Het gunningscriterium was de economisch meest voordelige inschrijving. De gemeente verzocht na inschrijving de winnende partij per e-mail om verduidelijking van een aantal posten op de inschrijvingsstaat, omdat die sterk afweken van de directieraming. Bij haar toelichting voegde de winnende partij een gewijzigde inschrijvingsstaat toe waarbij de eenheidsprijzen waren verhoogd en daarnaast voegde zij een post toe van € 42.178,00 bij wijze van eenmalige korting, teneinde het totaalbedrag van de inschrijving gelijk te houden.

De gemeente deelde deze partij vervolgens mede dat zij daardoor niet (meer) voldeed aan de aanbestedingsvereisten, aangezien geen negatief bedrag in de aanneemsom mag zijn opgenomen. De gemeente achtte voorts de eenheidsprijzen abnormaal laag. De gemeente heeft de opdracht derhalve niet aan deze partij gegund.
Deze partij wendde zich vervolgens tot de Voorzieningenrechter van de rechtbank te Rotterdam, die oordeelde dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met de beginselen van objectiviteit en transparantie omdat zij de partij de gelegenheid heeft gegeven haar aanbieding aan te passen, terwijl de andere inschrijver deze mogelijkheid niet heeft gekregen. Blijkens het oordeel van de Voorzieningenrechter heeft de gemeente artikel 01.01.04 van de Standaard RAW bepalingen niet juist toegepast door de winnende partij alsnog uit te sluiten, terwijl deze in lijn met lid 4 van de uit het bestek volgende beoordelingswijze van de inschrijvingsstaat daarin een eenmalige korting had opgenomen. De gemeente had de gewijzigde inschrijvingsstaat bij de beoordeling buiten beschouwing moeten laten. De gemeente had niet tot de conclusie kunnen komen dat de oorspronkelijke inschrijving abnormaal laag of niet marktconform was. De Voorzieningenrechter verbood de opdracht te gunnen aan een ander dan aan de oorspronkelijke winnaar.
De gemeente was het niet eens met het vonnis van de Voorzieningenrechter en heeft vervolgens hoger beroep ingesteld. Het Gerechtshof oordeelde op voorhand dat de grondbeginselen van het (Europese) recht inzake overheidsaanbestedingen zijn geschonden. De gemeente handelde in strijd met de grondbeginselen van het aanbestedingsrecht, nu de gemeente aan de winnende inschrijver de mogelijkheid heeft gegeven om haar inschrijving aan te passen, terwijl zij die mogelijkheid niet aan de andere inschrijvers bood.

Echter, de door de Voorzieningenrechter aangewezen weg - het buiten toepassing laten van een gedeelte van het bestek - is eveneens in strijd met de grondbeginselen van het aanbestedingsrecht. Immers, die weg zou ertoe leiden dat de gemeente haar beslissing dient de baseren op een ná het tijdstip van inschrijving gewijzigde beoordelingssystematiek. Dit is in strijd met de beginselen van transparantie en gelijke behandeling (zie ook HvJ EU van 24 april 2004, zaak Succhi di Frutta Jur. 2004, p.1/ 3801). Hieruit vloeit voort dat de onderhavige aanbesteding onherstelbare tekortkomingen vertoont en op basis daarvan aan geen van de inschrijvers de opdracht gegund mag worden. De vordering kon daarom niet worden toegewezen.

Wenst u meer informatie? Neem dan contact met:
Judith Hartog, T +31 71 - 535 81 00, E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken
Marielle Hartman, T +31 71 - 535 80 16, E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken

Tijdelijke verlenging termijn doorverkoop van woningen eindigt 31 december 2011.
Voor woningen die in 2011 gekocht worden en die binnen twaalf maanden een tweede keer van eigenaar wisselen, is bij de tweede aankoop alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over de eventuele winst. Dit is een tijdelijke uitbreiding van de termijn, want in de reguliere regelgeving geldt de vrijstelling alleen als een woning twee keer wordt verkocht in een tijdsbestek van zes maanden. De verlenging van de termijn geldt tot en met 31 december 2011. Dus als u een woning hebt gekocht die u weer wilt verkopen en er afgesproken is dat de overdracht in januari 2012 plaatsvindt is het raadzaam te bespreken om de overdracht te vervroegen en nog te laten plaatsvinden in december 2011.

Besparing overdrachtsbelasting tot 1 juli 2012.
Met ingang van 15 juni 2011 is het percentage voor de overdrachtsbelasting voor (vakantie)woningen tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%. Op 1 juli 2012 houdt deze crisismaatregel op te bestaan. Door deze regeling is het nog ruim een half jaar een stuk voordeliger een bestaande woning te kopen.

Drempelbedragen aanbestedingsrichtlijn voor het jaar 2012/2013 gepubliceerd.
Een van de vereisten voor toepassing van de aanbestedingsrichtlijn (2004/18/EG), welke in het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao) is geïmplementeerd, is dat de waarde van de overheidsopdracht de drempelwaarde haalt.

De berekening van de geraamde waarde van de overheidsopdracht dient te worden gebaseerd op het totale bedrag, exclusief omzetbelasting. Bij de berekening wordt rekening gehouden met het geraamde totaalbedrag, met inbegrip van de eventuele opties en eventuele verlengingen van het contract.

De Europese Commissie past de drempelbedragen om de twee jaar aan. De drempelbedragen zijn in de verordening van 30 november 2011 door de Europese Commissie vastgesteld voor het jaar 2012/2013. Een duidelijk overzicht van de drempelbedragen is tevens terug te vinden op de website van Pianoo.

Kabinet wijzigt wetsvoorstel energielabel
Een notaris kan uiterlijk per 2013 de akte van levering van een koophuis niet rechtsgeldig verklaren zolang een energielabel ontbreekt. Verder dient het label verplicht te worden vermeld in advertenties in commerciële media. Dit blijkt uit een wetvoorstel dat (de aftredende) minister Donner vandaag naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. Lees het gehele artikel op www.nvm.nl

CBS: Een op drie gemeenten wacht bevolkingskrimp 
Een op de drie gemeenten krijgt tot 2030 te maken met een bevolkingskrimp van meer dan 2,5 procent. De bevolking zal vooral krimpen in landelijke gemeenten. Dat heeft het CBS gemeld. Niet alle gemeenten in krimpgebieden krijgen te maken met een dalend inwonertal. Zo zullen 4 van de 33 Limburgse gemeenten volgens de regionale bevolkingsprognose tot 2030 (licht) groeien. Op Maastricht na gaat het om gemeenten in Midden- en Noord-Limburg. Lees het gehele artikel op www.propertynl.com

Is de particuliere verkoper van een woning gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst inzake de verkoop van de woning aan een particulier?
Voor de koop van een woning geldt dat de koop daarvan schriftelijk dient te worden aangegaan, indien de koper een particulier is. Deze regel brengt met zich mee dat de mondelinge overeenstemming de particuliere koper niet bindt zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd (artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek: ‘’BW’’). De vraag is of ook de verkoper onder zijn verplichtingen uit kan komen door zich te beroepen op het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst?

De Hoge Raad heeft op 9 december 2011 arrest gewezen in een kwestie waarin de vraag aan de orde werd gesteld hoe voornoemde regel dient te worden uitgelegd, indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woning aan een koper die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, maar de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte.

De feiten luidden als volgt. Een particulier heeft medio 2006 door tussenkomst van een makelaar zijn woonhuis te koop aangeboden. Een geïnteresseerde koper, ook een particulier, heeft een bod uitgebracht. Het bod is door de verkoper geaccepteerd. De makelaar van de verkoper heeft de koper en de verkoper een concept koopovereenkomst ter ondertekening doen toekomen. Daarin was onder meer vermeld de overeengekomen koopprijs en de datum waarop de leveringsakte zou worden gepasseerd, te weten 15 november 2007.

De koopovereenkomst is niet door partijen ondertekend, omdat de verkoper de koper had laten weten de financiering van een ander huis niet op 15 november 2007 rond te kunnen krijgen. De koper heeft de verkoper gesommeerd de koopovereenkomst te tekenen. Hieraan heeft de verkoper geen gehoor gegeven, waarna de koper heeft aangegeven af te zien van de nakoming van de koopovereenkomst en de verkoper heeft verzocht om vergoeding van de geleden schade. Verkoper heeft geweigerd de schade van de koper te vergoeden en zich op het standpunt gesteld dat de concept koopovereenkomst niet is ondertekend, zodat nog geen rechtens bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. De koper heeft de verkoper in rechte betrokken en gevorderd dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wordt ontbonden en dat de verkoper wordt veroordeeld tot vergoeding van de door de koper geleden schade.

De rechtbank heeft de vordering van de koper afgewezen door te oordelen dat de mondelinge koop nietig is vanwege het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst. Hoewel partijen niet in hoger beroep zijn gegaan tegen het vonnis van de rechtbank, heeft de Procureur-Generaal in het belang der wet cassatie ingesteld tegen het vonnis. De Procureur-Generaal heeft onder meer naar voren gebracht dat het gegeven oordeel van de rechtbank blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting omdat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat een verkoper in beginsel aan een mondelinge overeenkomst is gebonden in die zin dat hij gehouden is tot medewerking aan het tot stand brengen van de schriftelijke koopovereenkomst.

De Hoge Raad deelt het standpunt van de Procureur-Generaal niet en heeft geoordeeld dat onder meer uit de wetsgeschiedenis kan worden opgemaakt dat niet alleen de particuliere koper, maar ook de particuliere verkoper zich op de eis van een schriftelijke koopovereenkomst mag beroepen. Dat wil zeggen dat indien mondelinge overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.

Hebt u ook last van een boom van de buren ?
Op grond van het burenrecht mag een boom die boven een muur of schutting uitsteekt niet dichter dan twee meter van de erfafscheiding staan. Door verjaring kan er echter een erfdienstbaarheid zijn ontstaan waardoor u moet dulden dat uw buren een te hoog opgeschoten boom dicht op de erfafscheiding hebben staan. Op 19 oktober 2011 heeft de kantonrechter te Utrecht beslist dat een boom die binnen een afstand van twee meter van de erfafscheiding staat, moet worden ingekort tot de hoogte van erfafscheiding. Tijdens de zitting heeft de eiser kunnen aantonen dat de boom korter dan twintig jaar hoger reikte dan de erfafscheiding. De boom zelf was 22 tot 23 jaar oud. Volgens de kantonrechter was de vordering van de eiser om de boom in te korten of te verwijderen verjaard indien de boom langer dan twintig jaar hoger dan de erfafscheiding reikte. Dus als u last heeft van een boom in de tuin van uw buren, die op een te korte afstand van de erfafscheiding hoog boven de erfafscheiding uitsteekt, is het belangrijk om uw buren tijdig te verzoeken de boom in te korten, waardoor u de verjaring stuit.

Wenst u meer informatie? Neem dan contact met:
Nico Vlasveld, T +31 71 535 81 00, E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken
Noura Reggani, T +31 71 535 80 50, E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken

Op 1 januari 2012 treden enige aanpassingen van het nieuwe huwelijksvermogensrecht in werking. Van de belangrijkste wijzigingen die deze wet, "Wet aanpassing wettelijke gemeenschap", met zich meebrengt, volgt hierna een beknopt overzicht.

1) Beleggingsleer in plaats van nominaliteitsleer
Onder het huidige recht geldt dat wanneer een huwelijkspartner € 100.000,00 van zijn/haar privé-vermogen investeert in bijvoorbeeld het (bedrijfs)pand van zijn/haar echtgenoot, deze huwelijkspartner bij echtscheiding ook € 100.000,00 nominaal terugkrijgt, ook als de waarde van het pand verdubbeld is (de zogeheten nominaliteitsleer).
Na invoering van de nieuwe wet geldt bij dezelfde investering door deze huwelijkspartner dat hij/zij meedeelt in de waardestijging of -daling van het pand (de zogeheten beleggingsleer). Bij een verdubbeling van de waarde van het pand krijgt deze partner € 200.000,00 in plaats van de geïnvesteerde € 100.000,00. Is de waarde van het pand bij echtscheiding inmiddels echter gehalveerd, dan ontvangt de partner nog maar € 50.000,00.

Deze nieuwe regeling geldt voor zowel echtgenoten die in gemeenschap van goederen zijn gehuwd, als ook voor diegenen die huwelijkse voorwaarden hebben gemaakt, tenzij bij de huwelijkse voorwaarden anders is overeengekomen.
Deze nieuwe regeling zal ook voor reeds gehuwden gelden, maar dan alleen voor de vorderingen die zijn ontstaan na de inwerkingtreding van de nieuwe wet.

Niet de bedoeling?
Indien genoemde consequenties uw voorkeur niet hebben, dan biedt de nieuwe wet de mogelijkheid met elkaar andere afspraken te maken.

2) Wijzigen of maken huwelijkse voorwaarden tijdens huwelijk
Indien u tijdens uw huwelijk huwelijkse voorwaarden wenst te maken of op te heffen of uw bestaande huwelijkse voorwaarden wenst te wijzigen, dan is daarvoor vanaf 1 januari 2012 geen goedkeuring meer voor nodig van de rechter. Dit betekent dat het eenvoudiger en goedkoper wordt om uw huwelijksvermogensregime aan te passen aan gewijzigde omstandigheden en uw wensen.

3) Omvang van de gemeenschap van goederen
Ondanks eerdere berichten wijzigt de omvang van de gemeenschap niet. In principe is alles wat de echtgenoten verkrijgen, of dat nu voor of tijdens het huwelijk is, gemeenschappelijke eigendom, zowel de baten als de schulden.
Slechts datgene wat een echtgenoot door erfenis of schenking heeft verkregen, onder de bepaling dat hetgeen verkregen wordt privébezit van de echtgenoot zal zijn, blijft buiten de gemeenschap van goederen. Een dergelijke bepaling wordt een uitsluitingsclausule genoemd en dient te worden opgenomen in het testament of akte van schenking.

4) Tijdstip ontbinding huwelijksgoederengemeenschap bij echtscheiding
Na invoering van de nieuwe wet zal het moment wijzigen waarop de gemeenschap van goederen zal zijn ontbonden. Onder het huidige recht is dat het moment waarop de echtscheiding wordt ingeschreven bij de burgerlijke stand van de gemeente. Onder het nieuwe recht zal dit het moment zijn waarop het verzoek tot echtscheiding bij de rechter wordt ingediend. Dat betekent een verschuiving van het moment waarop de zogenaamde 'boedelmenging' zal stoppen. Indien u onder het nieuwe recht een verzoek tot echtscheiding bij de rechter indient, zullen bezittingen en schulden vanaf het moment van indienen van het verzoek tot echtscheiding niet meer in de gemeenschap van goederen vallen. De bezittingen die vanaf dat  moment door een echtgenoot worden verkregen hoeven niet meer met de aanstaande ex-echtgenoot gedeeld te worden, terwijl schulden die een echtgenoot vanaf dat moment aangaat, uitsluitend voor rekening komen van de echtgenoot die de schuld is aangegaan.

Voor meer informatie over de mogelijkheden kunt u contact opnemen met:

Anne-Marie Oomen  T 0172 - 41 98 44   E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken
Odise Beerman        T 071 - 535 80 00   E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken
Rob ten Holder         T 071 - 573 08 60   E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken
 

Voor chronisch zieke of gehandicapte werknemers geldt een vergaande ontslagbescherming. Dat deze ontslagbescherming niet absoluut is, blijkt uit een recente uitspraak van de Kantonrechter Breda.

Casus
In deze zaak is werkneemster ongeveer tien jaar geleden als doktersassistente in dienst getreden bij een huisartsenpost. Zij lijdt aan obesitas morbide (extreem overgewicht). In 2007 is zij, onder andere vanwege een maagverkleiningsoperatie, ziek uitgevallen. Volledige werkhervatting is daarna niet meer mogelijk geweest. De werkgever verzoekt ontbinding van de arbeidsovereenkomst omdat de werkneemster al veel langer dan twee jaar ziek is, er binnen afzienbare tijd geen volledig herstel te verwachten valt en de arbeidsongeschiktheid van de werkneemster een groot beslag op de organisatie legt. De werkneemster verweert zich tegen de gevraagde ontbinding. De werkneemster voert onder andere aan dat zij haar re-integratieverplichtingen is nagekomen en dat zij voor het gedeelte dat zij arbeidsgeschikt is, succesvol intern is herplaatst. Daarnaast voert zij aan dat van de geschetste roosterproblemen niet is gebleken, haar functioneren eind 2010 positief is beoordeeld en stelt zij dat morbide obesitas een chronische ziekte is. Werkneemster beroept zich op het bijzondere opzegverbod wegens chronische ziekte uit de Algemene wet gelijke behandeling.

De werkgever wordt in het gelijk gesteld door de Kantonrechter Breda. De rechter overweegt dat hoewel obesitas morbide een chronische ziekte is, waardoor werkneemster vergaande ontslagbescherming geniet, hier gewichtige redenen zijn die toch ontbinding van de arbeidsovereenkomst rechtvaardigen. De rechter vindt dat nu er sprake is van terugkerend ziekteverzuim over een periode van ruim vier jaar en vaststaat dat de komende jaren nog een aantal operaties moet plaatsvinden, niet langer van werkgever verlangd kan worden dat hij verdergaande aanpassingen in zijn organisatie doorvoert, gelet op de reeds gedane inspanningen. Daarbij weegt de rechter mee dat er geen relatie is tussen de verrichte werkzaamheden en de arbeidsongeschiktheid en dat de werkneemster inmiddels ruim vier van de tien dienstjaren arbeidsongeschikt is, terwijl op korte termijn geen volledig herstel te verwachten is.

De rechter ontbindt de arbeidsovereenkomst onder toekenning van een vergoeding. Hij overweegt dat in beginsel terughoudendheid op zijn plaats is bij het toekennen van een vergoeding wegens langdurige arbeidsongeschiktheid, omdat deze omstandigheid niet in de risicosfeer van de werkgever valt. Omdat echter aan chronisch zieke werknemers door de wetgever bijzondere bescherming is toegekend, het verzoek van de werkgever weinig gedocumenteerd is en werkgever werkneemster meer had moeten voorbereiden op een loopbaan elders, komt in dit geval toch een vergoeding toe aan werkneemster. 

Advies
In deze zaak werd uiteindelijk een vergoeding toegekend omdat het verzoek van de werkgever te weinig gedocumenteerd was. Begin in een vroegtijdig stadium met verslaglegging en dossieropbouw zodat, als u eenmaal een ontbindingsverzoek indient, goed beslagen ten ijs komt. 

Vragen?
Neem dan contact op met:

Roos Koster-Mulder ( Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken ),  06-23313316
Jeffrey Kenens ( Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken ), 06-22564959

Wij sturen u deze TK Alert als relatie van TeekensKarstens advocaten notarissen. Wij houden u periodiek op de hoogte van de recente ontwikkelingen in de rechtspraak en in de wetgeving op het gebied van arbeidsrecht.

Stand van zaken wetsvoorstel Drank- en Horecawet
Op 30 juni 2011 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor een nieuw Drank- en Horecawet goedgekeurd, die vrijwel zeker niet eerder dan op 1 juli 2012 in werking zal treden. 

Vanaf 8 november 2011 hebben de ministeries vier weken de tijd om te antwoorden. Dan volgt eventueel een tweede schriftelijke ronde of een plenair debat. Wanneer dat allemaal zal zijn afgerond, is nog niet bekend.

Na het behandelingstraject in de Eerste Kamer (als het wordt goedgekeurd) moeten Koningin en ministers hun handtekening nog zetten en moet het wetsvoorstel worden gepubliceerd. Omdat er ook nog een termijn moet zitten tussen publicatie en inwerkingtreding, zal een nieuw Drank- en Horecawet vrijwel zeker niet eerder dan 1 juli 2012 in werking treden.

Wenst u meer informatie? Neem dan contact met mr Joost Donkersloot, T +31 71 535 80 50
E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken

Wetsvoorstel ter bescherming van de huurder bij opzegging wegens renovatie
Met de wijziging van het huurrecht voor bedrijfsruimten in 2003 is in de wet verankerd wat eigenlijk al op grond van jurisprudentie mogelijk was, te weten dat een verhuurder de noodzaak tot renovatie van een bedrijfsruimte als grond kan aanvoeren om een huurcontract op te zeggen. Die renovatie wordt dan gezien als een dringende noodzaak voor eigen gebruik. Die beëindiging kan zelfs zonder enige nadeelcompensatie plaatsvinden, omdat het een rechtmatige contractsbeëindiging is. Alleen voor een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten bestaat een wettelijke grondslag. Wat is er nieuw in het wetsvoorstel?

De praktijk heeft uitgewezen dat verhuurders deze mogelijkheid steeds vaker aangrijpen om een huurder relatief makkelijk uit een pand te zetten. De rechter heeft in het huidige systeem geen wettelijke handvatten daarbij het belang van de huurder mee te wegen. Als de verhuurder namelijk "aannemelijk maakt" dat hij de bedrijfsruimte voor "dringend eigen gebruik voor renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is" nodig heeft, dan moet de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder na een gedane opzegging toewijzen. Het blijkt dat verhuurders in de praktijk weinig problemen hebben om aannemelijk te maken dat zij het verhuurde voor een dergelijke renovatie nodig hebben. Het toetsingskader van de rechter is daar beperkt.

SP, PvdA, CDA en Groen Links hebben om die reden eind september 2011 een initiatief wetsvoorstel ingediend om dat in te perken. Renovatie blijft mogelijk als opzeggingsgrond, maar nieuw is dat er nu een wettelijk kader komt waarin het belang van de huurder expliciet moet worden meegewogen. Daarnaast is in het wetsvoorstel voor de huurder de mogelijkheid van een vordering tot compensatie opgenomen, mocht het huurcontract toch worden beëindigd. De gedachte is in de positie van verhuurder en huurder meer in evenwicht te brengen.

Wenst u meer informatie? Neem dan contact met mr Joost Donkersloot, T +31 71 535 80 50
E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken

Woningcorporaties vergroten hun aandeel in de nieuwbouwproductie
De corporatiesector was in 2010 goed voor ruim de helft van de totale nieuwbouwproductie van woningen in Nederland.  Door een sterk afgenomen bouwproductie van de marktsector steeg het aandeel van corporaties in de landelijke bouwproductie van woningen van 39% in 2007 naar ruim 57% in 2010. Corporaties lijken daarmee beduidend minder last te hebben van stagnatie dan de marktsector. Toch worden langzamerhand ook de gevolgen van de in 2008 ingezette crisis zichtbaar in de activiteiten van de corporaties. Zo is ook bij de corporaties, ten opzichte van het voorgaande jaar, een daling van het aantal nieuwbouwwoningen te zien. Dat blijkt uit de jaarlijkse analyse van het het Fonds over de volkshuisvestelijke prestaties van woningcorporaties in het afgelopen jaar.
(Bron: CFV) lees het hele bericht op www.cfv.nl

Wenst u meer informatie? Neem dan contact met mr Floris van Galen, T +31 71 535 80 50
E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken

B&W bepalen zelf wanneer advies van de welstandscommissie in te winnen.
Bij brief van 22 november 2011 (TK 2011-2012, 28 325, nr. 142)  heeft minister Donner mede namens de minister van Infrastructuur en Milieu de Tweede Kamer geïnformeerd over de toekomst van de welstandscommissies.

Er zijn regelmatig discussies gevoerd over het welstandstoezicht. Dit heeft onder andere geleid tot een op 1 januari 2003 inwerking getreden vernieuwde regeling voor het welstandstoezicht. Het centrale doel van de wijziging was om het welstandstoezicht transparanter en democratischer te maken om zodoende subjectiviteit en willekeur bij de welstandsbeoordeling door het college tegen te gaan. Sindsdien heeft de gemeenteraad de bevoegdheid om te bepalen of er een welstandbeleid wordt gevoerd. De toetsing van een bouwwerk aan de redelijke eisen van de welstand, mag alleen plaatsvinden op grond van het door de gemeenteraad vastgestelde welstandbeleid (welstandsnota). Als er geen welstandnota is, dan kan een bouwwerk niet aan de redelijke eisen van de welstand worden getoetst. Daarnaast behoeven leden van een welstandcommissie sinds 2003 niet langer deskundig te zijn. Benoeming van de leden van een welstandcommissie moet door de gemeenteraad plaatsvinden en is gebonden aan een maximale termijn, vergaderingen van de welstandcommissie moeten in het openbaar plaatsvinden en jaarlijks moet er aan de raad verslag worden uitgebracht van de toepassing van de welstandsnota.

In opdracht van het ministerie van VROM heeft er in 2007 een evaluatie plaatsgevonden van de nieuwe regeling. Gebleken is dat vrijwel alle gemeenten een welstandnota hebben vastgesteld, waaruit kan worden afgeleid dat er lokaal een breed draagvlak bestaat voor dit instrument. Daarnaast is vastgesteld dat het werken met door de gemeenteraad vastgestelde beleidsregels goed functioneert. Van de onderzochte gemeenten voldoet de inhoud van de nota’s in het algemeen aan de gestelde eisen en verwachtingen met betrekking tot helderheid en toetsbaarheid.

Door onderzoekers is bezien of een goede welstandsbeoordeling op basis van de welstandnota kan plaatsvinden, zonder dat daarbij advies wordt ingewonnen van de welstandscommissie. Vastgesteld is dat op basis van het welstandbeleid iedere afzonderlijke toetsing van bouwplannen door wie dan ook uitgevoerd, leidt tot een in grote mate gelijkluidend welstandsoordeel. Het welstandsoordeel over een bouwplan is niet langer afhankelijk van een persoon of commissie.

Uit het onderzoek is voorts gebleken dat slechts over een heel klein deel van de bouwplannen daadwerkelijk wordt geadviseerd door een welstandscommissie. Doorgaans worden bouwplannen in mandaat afgedaan door de secretaris van een welstandscommissie of rayonarchitect. Dientengevolge rijst de vraag welke betekenis de wettelijke adviesverplichting door een welstandscommissie nog heeft en waarom gemeenten niet meer vrijheid wordt geboden om zelf te bepalen of en van wie advies wordt ingewonnen.

Door de Interbestuurlijke Taskforce Regeldruk Gemeenten is aangegeven dat gemeenten naar mogelijkheden zoeken om de welstandstoets te versnellen en deze meer integraal met de andere onderdelen uit het toetsingskader uit te voeren. De wettelijke verplichting om bij reguliere bouwplannen advies in te winnen bij een onafhankelijke commissie is daarbij belemmerend. Voorgesteld wordt om de voor gemeenten belemmerende eis van een onafhankelijke welstandsadviescommissie uit de Woningwet te schrappen en de gemeenten vrij te laten in de wijze waarop een onderbouwd welstandsoordeel tot stand komt.

Ten aanzien van zogenoemde (her)ontwikkelingsgebieden (in nieuwbouwlocaties) is vastgesteld dat op grote schaal gewerkt wordt met andere vormen van ruimtelijke kwaliteitsbewaking dan het eigenlijke welstandstoezicht. In deze gebieden komt het veelvuldig voor dat gewerkt wordt met een specifiek voor het desbetreffende gebied opgericht adviesteam, welke het gehele planvormingsproces heeft begeleid en daarover aan het college en de raad heeft geadviseerd, dwingt de Woningwet toch tot een herbeoordeling van een bouwplan door een onafhankelijke welstandscommissie. In de praktijk wordt deze herbeoordeling dan ook veelal als een herhaling van zetten ervaren en derhalve niet nodig geacht. Door de onderzoekers wordt in overweging gegeven om het meer aan gemeenten over te laten om te bepalen bij welke bouwplannen advies wordt ingewonnen van een welstandscommissie.

Tevens is uit het onderzoek geleken dat de Woningwet een belemmering vormt voor een goed functionerend bovenlokaal welstandstoezicht. Te denken valt aan grote infrastructurele projecten. De Woningwet dwingt ertoe dat bij dergelijke projecten telkens de eigen gemeentelijke welstandscommissie de welstandsadviezen geeft, in plaats van een door de betrokken gemeenteraden benoemde specifieke (bovenlokale) adviescommissie. Dit kan ertoe leiden dat inzichten over het welstandsaspect van een omvangrijk project per gemeente gaan verschillen. Hierbij rijst wederom de vraag of gemeenten niet meer vrijheid en flexibiliteit moet worden gegeven.

Het voorstel van het Interbestuurlijke Taskforce Regeldruk is in het kabinetsstandpunt van 3 november 2008 (TK 2008-2009, 28 325, nr. 94) overgenomen. De plicht tot het inwinnen van een welstandsadvies zal uit de wet worden geschrapt. De wijze waarop gemeenten motiveren waarom een bouwplan al dan niet aan het welstandsvereiste voldoet, wordt dan niet langer gereguleerd. Daarmee krijgen gemeenten zelf meer vrijheid bij de vraag hoe de welstandsoordeel bij bouwplannen tot stand komt. Zo ontstaat voor gemeenten de mogelijkheid om bouwplannen meer integraal te beoordelen op ruimtelijke kwaliteit, kan een procedure waar geen onafhankelijke welstandsadvies nodig is sneller worden afgedaan, kan in (her)ontwikkelingsgebieden het welstandsoordeel van bouwplannen gebaseerd worden op een advies van een in het leven geroepen adviesteam en kan bij bovenlokale projecten het welstandsoordeel gebaseerd worden op een advies van een samengestelde bovenlokale adviescommissie. De extra waarborg van een wettelijke verplichte welstandsadvisering om subjectiviteit en willekeur te voorkomen, lijkt niet langer nodig. Uit het onderzoek is immers gebleken dat welstandsnota’s leiden tot een eenduidige beoordeling van bouwplannen, ook zonder dat daarbij advies wordt ingewonnen van een welstandscommissie.

Minister Donner heeft mede namens de minister van Infrastructuur en Milieu bij brief van 22 november 2011 de Tweede Kamer geïnformeerd dat de implementatie van het kabinetsstandpunt van 3 november 2008 zal plaatsvinden bij de ontwikkeling van een nieuwe Omgevingswet. Vooruitlopend hierop zal er voor de korte termijn met een wijziging van het Besluit omgevingsrecht in worden voorzien dat burgemeester en wethouders zelf kunnen bepalen in welke gevallen zij een advies inwinnen omtrent redelijke eisen van welstand bij een welstandscommissie.

Voor belanghebbenden heeft deze wijziging tot gevolg dat hun positie ten aanzien van een welstandsoordeel wordt versterkt. In de rechtspraak wordt thans een groot gewicht toegekend aan een welstandsadvies. Alleen indien een deskundig tegenadvies in de procedure wordt gebracht, kan er een inhoudelijk discussie plaatsvinden over de juistheid van het advies van de welstandscommissie. Als gevolg van de wijziging zullen B&W, indien de welstandscommissie niet wordt ingeschakeld, zelf moeten motiveren waarom een bouwplan al dan niet aan het welstandsvereiste voldoet. Daarnaast wordt, door de voormalige Minister voor Wonen, Wijken en Integratie, verwacht dat de wijziging het gewicht zal beïnvloeden dat thans aan het welstandsadvies in de rechtspraak wordt toegekend. Dit is ten gunste van de belanghebbenden.

Wenst u meer informatie? Neem dan contact met mr Sandra van Eijk, T +31 71 535 80 50
E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken  

Hebt u al een energielabel?
Sinds 1 januari 2008 is het verplicht bij de verkoop en verhuur van woningen een energielabel over te leggen. Deze verplichting staat beschreven in het Besluit energieprestatie gebouwen (het Besluit) en de Regeling energieprestatie gebouwen. Met het Besluit is de Europese Richtlijn energieprestatie van gebouwen geïmplementeerd in de Nederlandse wet.

Het energielabel is een document dat met klassen lopend van A tot en met G aangeeft hoe energiezuinig een woning of een gebouw is ten opzichte van andere woningen of gebouwen van hetzelfde type. Daarbij geldt dat klasse A het energiezuinigst is en klasse G het minst zuinig. Tevens geeft het energielabel aan hoe een pand energiezuiniger kan worden gemaakt. Een energielabel bevat onder andere informatie over de isolatie van het dak, de gevel, de muren, de ramen en de vloeren. Daarnaast wordt het energieverbruik van de installaties voor verwarmingen, ventilatie en warm water aangegeven.

Het label is verplicht bij de verkoop en verhuur van woningen, alsmede utiliteitsgebouwen. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld bedrijfspanden, kantoren, scholen, fabrieken en ziekenhuizen. Daarbij geldt dat gebouweigenaren of vastgoedbeheerders in de utiliteitsbouw te maken kunnen krijgen met twee verschillende verplichtingen, te weten een labelverplichting bij verkoop of verhuur (dit geldt voor de meeste utiliteitsgebouwen) of een permanente labelplicht (dit geldt voor grote publiekstoegankelijke overheidsdiensten).

Handhaving
Er is bij invoering van de verplichting door de wetgever gekozen om niet te voorzien in bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden en/of strafrechtelijke sancties bij niet naleving van het Besluit. Kopers kunnen wel een makelaar inschakelen om het verkrijgen van het certificaat te stimuleren. Ook kunnen gemeenten eigenaren wijzen op deze plicht. Tot slot kunnen partijen een eventueel geschil over het verstrekken van een energielabel zo nodig voorleggen aan de burgerlijke rechter.  

Contractuele uitsluiting
Koopwoningen en huurwoningen met een geliberaliseerde huurprijs
Hoewel het Besluit spreekt van een verplichting, heeft het Besluit geen dwingendrechtelijk karakter. Kort gezegd kan daarom voor koopwoningen en huurwoningen met een geliberaliseerde huurprijs door partijen worden overeengekomen dat geen energielabel zal worden overgelegd bij de verkoop of verhuur van een pand. Dergelijke afspraken worden dan ook veelvuldig gemaakt in de praktijk. Daarbij geldt evenwel, dat niet bekend is op welke  wijze de burgerlijke rechter omgaat met dergelijke afspraken; er is nog geen jurisprudentie bekend over dit onderwerp.

Verder is op dit moment een voorstel in behandeling bij de Tweede Kamer, waarin is opgenomen dat het vanaf 1 januari 2013 niet meer mogelijk zal zijn om een woning te verkopen of te verhuren zonder dat een energielabel is afgegeven. In geval van koop zal, indien in de transportakte geen melding wordt gemaakt van de overhandiging van een energielabel, de akte niet worden ingeschreven bij het kadaster en zal daarmee ook de eigendom niet overgaan. Vanaf het moment dat deze regeling in werking treedt, is het dus niet meer mogelijk om het overhandigen van een energielabel contractueel uit te sluiten bij de verkoop van een pand. Voor huurwoningen met een geliberaliseerde huurprijs geldt, dat een huurder vanaf het moment van inwerkingtreding van het voorstel, bij een nieuw huurcontract een deel van de huur niet te hoeft betalen zolang het label ontbreekt.

Sociale huurwoningen
Voor sociale huurwoningen geldt dat niet contractueel kan worden afgeweken van het Besluit. Woningbouwcorporaties hebben namelijk een energielabel voor hun woningvoorraad nodig in verband met het woningwaarderingssysteem (WWS).

Wenst u meer informatie? Neem dan contact op met mr Dick Timmermans,
T +31 71 535 80 67 E: Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken

Op woensdag 30 november 2011 geeft Marja de Vries, advocaat TeekensKarstens advocaten notarissen, een workshop over “Professionalisering in het Onderwijs”. De workshop is bedoeld voor managers in het hoger onderwijs. Het doel is  om managers handvatten te geven hoe en wanneer zij werknemers kunnen aanspreken op hun functioneren. Tijdens de workshop wordt concreet advies gegeven waardoor managers makkelijker beheersbeslissingen kunnen nemen.

TeekensKarstens advocaten notarissen richt zich op een zestal sectoren, waaronder de Publieke sector. Binnen de Publieke sector richt Marja de Vries zich op het Onderwijs.

Het Nederlands Hoger Onderwijscongres vindt plaats op 30 november 2011 op een bijzondere locatie; De Rotterdam, met prachtig uitzicht over de Maas en de skyline van Rotterdam. Kwaliteit en innovatie zijn dé centrale thema’s van het NHOC. Op 30 november kijken we hoe we de speerpunten gaan implementeren. Aan bod komen praktijkvoorbeelden en visies die u gaan ondersteunen in uw keuzeproces.

Wilt u deelnemen aan de workshop van TeekensKarstens advocaten notarissen “Professionalisering in het Onderwijs” klik dan op meegestuurde link: directe link naar het programma voor het NHOC.

Relatiekorting
Als relatie van TeekensKarstens advocaten notarissen kunt u het congres bijwonen met een korting van € 250 bij deelname aan beide dagen of € 150 bij aanmelding voor 1 dag.

Vermeld bij uw aanmelding de kortingscode 777TK om in aanmerking te komen voor de korting. De korting wordt niet met terugwerkende kracht verwerkt.

Meer informatie
Neem voor vragen of inschrijven contact op met het Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid: Leanne Visser via 040 297 2793 of Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken . We hopen u te zien op 29 en 30 november.

TK in ranglijst vastgoedkantoren PropertyNL
De praktijkgroep Vastgoed van TK adviseert onder andere ontwikkelaars, beleggers, overheden en zorg- en onderwijsinstellingen bij het vormgeven van vastgoedtransacties. De praktijk is in de afgelopen jaren sterk gegroeid. Dit jaar is TK genoteerd op de 12de plaats in de PropertyNL ranglijst van grootste vastgoedkantoren van Nederland.

Stijging aantal verkochte woningen in september 2011
In september 2011 registreerde het Kadaster 10.327 verkochte woningen. Dit is een stijging van 6,0% ten opzichte van september 2010 (9.747). Vergeleken met augustus 2011 is er sprake van een stijging van 3,2%. Het Kadaster registreerde toen 10.009 verkochte woningen. De vergelijking van januari tot en met september van dit jaar ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, toont een daling van 3,7% (bron:www.kadaster.nl Meer data op: Dashboard - Kadaster)

Inwerkingtreding Bouwbesluit 2012 uitgesteld tot 1 april 2012
De inwerkingtreding van het nieuwe Bouwbesluit wordt uitgesteld tot 1 april 2012. De Tweede Kamer heeft in het algemeen overleg van 26 oktober jl. met dit uitstel ingestemd. De Minister wil op deze wijze ambtenaren van Bouw- en woningtoezicht meer tijd geven om met de nieuwe regels bekend te raken.

Het Bouwbesluit 2012 is gepubliceerd in het Staatsblad van 27 september 2011 (Stb. 2011, 416). Het was de bedoeling dat het Bouwbesluit op 1 januari 2012 in werking zou treden. Een groot aantal voorschriften over het (ver)bouwen, gebruiken en slopen van gebouwen en andere bouwwerken is samengevoegd in het Bouwbesluit 2012. Dit besluit komt in de plaats van het Bouwbesluit 2003, de daarbij behorende ministeriële regeling, het Gebruiksbesluit en een aantal voorschriften uit de gemeentelijke bouwverordeningen. Ook staat er een aantal nieuwe voorschriften in (meer informatie over de wijzigingen ten opzichte van het Bouwbesluit 2003 is te vinden op de website van de Rijksoverheid: Infoblad Ministerie BZK Bouwbesluit 2012).

Corporaties kunnen makkelijker sociale woningen verkopen
De verkoop van woningen door corporaties is gebonden aan regelgeving op grond van de Woningwet, vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). Met de introductie van de nieuwe circulaire (MG 2011-04) wordt het corporaties makkelijker gemaakt om woningen te verkopen. Met de hernieuwde circulaire vervalt de MG 2006-06. Verkoop van corporatiewoningen is vanaf 1 november 2011 zonder toestemming van de Minister toegestaan, indien wordt voldaan aan de regels die zijn vastgelegd in de bijlage bij de Regeling vervreemdingen woongelegenheden. Zo wordt het onder andere eenvoudiger om woningen te verkopen aan de bewoners voor een prijs die ligt tussen 50% en 90% van de onderhandse verkoopwaarde, mits een anti-speculatiebeding wordt opgenomen.
Lees de tekst van de circulaire en de regeling op website rijksoverheid

Handleiding aanbesteding en publiek-publieke samenwerking verschenen
De Europese Commissie heeft een handleiding opgesteld voor het samenwerken tussen publieke organisaties in relatie tot hun aanbestedingsplicht. De handleiding is van belang voor overheden en andere aanbestedende diensten, die met elkaar willen samenwerken om een taak uit te voeren.

Lees de handleiding: Handleiding aanbesteding Publiek-publieke samenwerking

Wijziging regeling onderhoud monumenten per 1 januari 2012
Per 1 januari 2012 treedt een wijziging van het Besluit Omgevingsrecht (Bor) in werking. Vanaf dat moment geldt dat in afwijking van artikel 2.1 eerste lid aanhef en onder f Wabo geen omgevingsvergunning vereist zal zijn voor het wijzigen van een monument, indien het gaat om:
1. gewoon onderhoud als bedoeld in artikel 2, onderdeel 1, voor zover ook materiaalsoort en kleur niet wijzigen, en bij een tuin, park of andere aanleg, de aanleg niet wijzigt, of
2. een activiteit die uitsluitend leidt tot inpandige veranderingen van een onderdeel van het monument dat uit het oogpunt van monumentenzorg geen waarde heeft.

De wijziging specificeert aan welke randvoorwaarden gewoon onderhoud aan monumenten moet voldoen om vergunningvrij te zijn. Deze randvoorwaarden zijn in de praktijk ontwikkeld naar aanleiding van discussies omtrent de vergunningplicht die ontstond bij het repareren en vervangen van kozijnen.

In het nieuwe Bor worden twee nieuwe categorieën ingrepen gespecificeerd, waarbij geen omgevingsvergunning voor het wijzigen van het monument meer nodig is. Het betreft ten eerste gewoon onderhoud voor zover, naast de daarvoor in algemene zin op grond van het Bor geldende criteria, te weten dat detaillering, profilering en vormgeving niet wijzigen, ook materiaalsoort en kleur niet wijzigen. Voorbeelden hiervan zijn schilderwerk in dezelfde kleur, het plaatselijk herstellen van kozijnen en het vervangen van de hemelwaterafvoer in hetzelfde materiaal. Dit soort activiteiten sluit aan bij de uitvoeringspraktijk die al bestond in een aantal gemeenten. Ten tweede is voor beschermde monumenten geen omgevingsvergunning voor het wijzigen van het monument meer nodig als de activiteit uitsluitend leidt tot inpandige veranderingen en betrekking heeft op een onderdeel dat uit het oogpunt van monumentenzorg geen waarde heeft. Voor een wijziging van een onderdeel van een beschermd monument dat zelf geen monumentale waarde heeft en niet van belang is voor het monument als geheel, is immers geen beoordeling in het licht van de monumentenzorg nodig. Bij de vergunningvrije inpandige veranderingen gaat het in beginsel om onderdelen van het monument die na het moment waarop het als beschermd monument is aangewezen in het monument zijn aangebracht. Te denken valt dan aan het vervangen van een later ingebouwde keuken of badkamer waaraan geen monumentale waarden verbonden zijn. Een ander voorbeeld is het verwijderen van gipsplaten die na de aanwijzing zijn aangebracht en waarbij wederom geen monumentale waarden betrokken zijn. Het vertrouwen en de verantwoordelijkheid worden bij de eigenaar neergelegd.

Naast een omgevingsvergunning voor het wijzigen van het monument is veelal ook nog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen vereist op grond van artikel 2.1 eerste lid aanhef en onder a Wabo. De op handen zijnde wijziging van het Bor voorziet erin dat de verplichting om een omgevingsvergunning te hebben voor het bouwen zelf – voor zover dat bouwen bij niet-monumenten vergunningvrij zou zijn geweest - nog slechts zal zien op die onderdelen van het monument die daadwerkelijk vanuit het oogpunt van monumentenbescherming enige waarde hebben. Daarnaast zullende regels over vergunningvrij bouwen onverkort van toepassing worden op de bijgebouwen die niet zelf als monument zijn aangewezen.

Tot slot worden de regels voor het bouwen in een beschermd stads- of dorpsgezicht versoepeld. Zo zullen, naast de hiervoor al besproken activiteiten, veranderingen in de achtergevel of het achterdakvlak, alsmede het oprichten van bouwwerken op het achtererf - voor zover dat bouwen buiten beschermde stads- en dorpsgezichten hoe dan ook al vergunningvrij zou zijn - vergunningvrij worden.

Wenst u meer informatie? Neem dan contact met mr Floris van Galen, T 071 - 5358050
E Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken

Ontslag op staande voet voor stelen fiets collega
De Kantonrechter te Bergen op zoom heeft op 2 augustus 2011 geoordeeld dat een werknemer, werkzaam bij Philips, na ruim 25 jaar dienstverband terecht op staande voet was ontslagen wegens het stelen van een fiets van een collega.

De desbetreffende werknemer had de fiets van een collega na het werk meegenomen, omdat hij in de veronderstelling was dat het de enkele dagen daarvoor gestolen fiets van zijn echtgenote betrof. De werknemer stelt dan ook dat sprake is geweest van een vergissing. Philips betwist de stelling van de werknemer, nu de werknemer – nadat de vergissing bleek – verzuimd heeft om de fiets uiterlijk de dag erna terug te brengen dan wel de vergissing onmiddellijk kenbaar te maken bij Philips. De werknemer koos er echter voor om eerst zijn schoonmoeder te verhuizen en hij bracht de fiets pas terug, nadat hij op het meenemen van de fiets was aangesproken.

De Kantonrechter stelt Philips in het gelijk. Volgens de Kantonrechter rechtvaardigt de diefstal geen eigenrichting, bestaande uit het meenemen van andermans fiets. Het had eerder op de weg van de werknemer gelegen – als de fiets inderdaad de desbetreffende gestolen fiets was geweest – om hiervan melding te doen bij de beveiligingsdienst van Philips of de politie te informeren. Ook het feit dat de werknemer – na het opmerken van de vergissing – de fiets niet onmiddellijk heeft teruggebracht, weegt zwaar mee in het oordeel van de Kantonrechter. Het onberispelijk functioneren van de medewerker gedurende 25 jaar doet daar niets aan af.

De Kantonrechter is dan ook van mening dat het meenemen van de fiets een dringende reden vormt om de werknemer ontslag op staande voet te verlenen. De arbeidsovereenkomst wordt – voor zover deze nog bestond – ontbonden zonder vergoeding.

Geen tweede loondoorbetalingsverplichting bij hernieuwde uitval
Op 30 september 2011 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen, waarin wordt geoordeeld dat bij een hernieuwde uitval voor passende arbeid wegens ziekte de werkgever niet verplicht is om voor een tweede maal voor 104 weken het loon door te betalen.

Op grond van artikel 7:629 BW heeft een werknemer bij ziekte kort gezegd recht op doorbetaling van (minimaal 70% van) het salaris gedurende 104 weken. In deze zaak was een werknemer uitgevallen wegens ziekte. Vervolgens was hij 104 weken doorbetaald, waarna hij bij zijn werkgever gedurende bijna tien jaar passende werkzaamheden verrichtte. Als de werknemer vervolgens opnieuw uitvalt wegens ziekte, vordert hij doorbetaling van zijn salaris. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, maar het Hof daarentegen wijst de vordering af. Het Hof legt aan de afwijzing ten grondslag dat partijen niet zijn overeengekomen dat de passende arbeid is gewijzigd in de bedongen arbeid. De werknemer mocht hier ook niet op vertrouwen.

De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep van de werknemer. De Hoge Raad overweegt dat de werkgever op grond van de wet verplicht is om de werknemer passende werkzaamheden te laten verrichten. Dit brengt echter niet met zich dat, als de passende arbeid niet de bedongen arbeid is geworden, de werkgever bij hernieuwde uitval van de werknemer na 104 weken opnieuw verplicht is om het loon voor 104 weken door te betalen.

Vragen?
Neem dan contact op met:

Roos A. Koster-Mulder ( Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken ), 06-23313316
Jeffrey Kenens ( Dit emailadres is beveiligd tegen spambots, u heeft javascript nodig om het te kunnen bekijken ), 06-22564959

Wij sturen u deze TK Alert als relatie van TeekensKarstens advocaten notarissen. Wij houden u periodiek op de hoogte van de recente ontwikkelingen in de rechtspraak en in de wetgeving op het gebied van arbeidsrecht.