Eind 2020 is TeekensKarstens advocaten notarissen als lid aangesloten bij Business Haaglanden. Via dit netwerk wil TK haar goede reputatie in de Leidse regio, als juridische dienstverlener binnen vastgoed en projectontwikkeling, uitbreiden naar de regio Haaglanden. Business Haaglanden ging in gesprek met Floris van Galen voor een eerste kennismaking en sprak over haken en ogen bij binnenstedelijk bouwen.
Tekst: Evelyne Lammerding – Haaglanden Business
Binnenstedelijk bouwen is het uitgangspunt bij woningbouwprojecten. Maar het knelt in de stad. Advocaat partner bij TeekensKarstens advocaten notarissen Floris van Galen staat met zijn advocatenteam vastgoedondernemers bij.
Nieuwe woningen worden zoveel mogelijk in bebouwde gebieden en centra opgetrokken. “Daar zitten vaak vele haken en ogen aan,’’ zegt Van Galen. “Probleem is bijvoorbeeld dat je met relatief kleine kavels zit, terwijl je wel dezelfde risico’s neemt als bouwers op een buitenlocatie. De risico’s zijn alleen op die plek op te vangen.’’
Van Galen heeft publiek vastgoedrecht als specialisatie. Hij geeft samen met Edward van Lent, advocaat partner civiel vastgoedrecht, leiding aan een team van tien advocaten en juridisch medewerkers. Het team werkt nauw samen met de notarissen van TK notariaat.
Met het zwaartepunt in de Randstad heeft TK advocaten notarissen uit Leiden ruime ervaring met binnenstedelijke bouwprojecten. Ook in Den Haag. Het valt Van Galen op dat anders dan in veel andere steden binnen de Randstad, Den Haag eist dat een bouwer voorziet in parkeerplaatsen bij woningen. Een probleem: “Er is geen ruimte en de aanleg van een ondergrondse parkeergarage is erg duur. In andere steden is de oplossing sinds zo’n twee jaar dat ontwikkelaars geen parkeerruimte hoeven te creëren. Op voorwaarde dat de bewoners geen parkeervergunning aanvragen. Kopers tekenen daarvoor. De nieuwbouw ligt dan wel dichtbij openbaar vervoer en bewoners kunnen gebruikmaken van bijvoorbeeld een deelauto.’’ Van Galen hoopt dat Den Haag ook gaat kiezen voor deze oplossing.
Net als in andere gemeenten hebben ontwikkelaars in Den Haag te maken met veel belanghebbenden met een mening. Sterker: waar iets verandert, wordt geklaagd. “Bouw je in bestaand stedelijk gebied, dan moet je rekening houden met procedures die een tot twee jaar kunnen duren. De gemeente Den Haag loopt vooruit op de Omgevingswet die in 2022 van kracht wordt. Iedere vastgoedontwikkelaar moet daardoor een participatieplan aanleveren waarin hij weergeeft hoe hij de buurt betrekt,’’ zegt Van Galen.
Van Galen en zijn team adviseren de initiatiefnemers daarin. Concreet: “Stel dat er een plan ligt voor een appartementencomplex van zes verdiepingen. De buren willen dat er niet hoger dan vijf wordt gebouwd. Hoe ga je daarmee om als ontwikkelaar?’’
Van Galen zet de juridische mogelijkheden uiteen, waarbij de vraag wat ruimtelijk aanvaardbaar is centraal staat.
De advocaat voorziet ook in strategisch advies die de vergunningprocedure bespoedigt. “Je kan bijvoorbeeld de bovenverdieping wat terugbrengen, zodat buren meer uitzicht hebben.’’
Strategische adviezen zijn eveneens van groot belang als er conflicten ontstaan tussen ontwikkelaar en gemeente. Energietransitie vormt vaak een struikelblok: Nieuwbouw wordt sinds 2018 in beginsel niet aangesloten op aardgas. Maar een alternatief bestaat vaak nog niet. In de vergunningsaanvraag moet al wel worden uitgelegd hoe de energievoorziening wordt geregeld. Dat levert technisch en procedureel lastige hobbels op die de bloeddruk van de ontwikkelaar doen stijgen.
Van Galen legt uit dat het van belang is hierover in een zo vroeg mogelijk stadium heldere keuzes en afspraken te maken met warmteleveranciers. “Zo wordt voorkomen dat een ontwikkelaar een plan helemaal opnieuw moet maken.’’
Centraal bij Van Galen staat het persoonlijke contact tussen de cliënt en hem. Vertrouwen staat hoog in het vaandel. “Als een cliënt mij vraagt wat ik zou doen, dan geef ik eerlijk antwoord. Ook al is dat geen bevestiging van wat de cliënt denkt. Wij zijn geen ja-knikkers.’’
Het team van Van Galen werkt voor ontwikkelaars, woningcorporaties gemeenten, zorg- en onderwijsinstellingen. Er is een specialistisch team voor publieksrecht.
Advocaten en notarissen die onder dezelfde vlag varen, profiteren voluit van elkaars kennis. Wel zo praktisch voor de cliënt.