De rechtspraak laat een vrij duidelijke lijn zien, waar het gaat om de gevolgen van de coronapandemie voor de huurbetaling. Wat is die lijn?
Op 19 maart 2020 – bij het begin van de eerste coronagolf – is op onze site geïnformeerd over de vraag wat de gevolgen van de coronacrisis zouden kunnen zijn voor de betaling van de huurpenningen. Met name daar waar de ondernemers – dat waren toen de horecaondernemers – de zaak echt moesten sluiten. Er waren vanuit de praktijk wel de nodige handvatten en hierdoor werd afgesloten met het advies aan beide partijen om vooral in overleg te gaan en afspraken te maken, nu immers beide partijen met de situatie in hun maag zitten.
In de maanden daarna ontwikkelde zich de nodige jurisprudentie bij de verschillende kantonrechters, waaruit naar voren kwam dat bij een gedwongen sluiting inderdaad plaats was voor het betalen van minder huur. Zelfs ingeval een ondernemer de zaak niet op last van de overheid moest sluiten, maar door de crisis feitelijk ernstig belemmerd werd, kon er plaats zijn voor betalen van minder huur. Het betroffen echter tot recent uitspraken in kort geding, waarbij de rechter formeel gezien alleen een voorlopige voorziening geeft, vooruitlopend op de uitkomst in een bodemprocedure.
Die uitspraak in een bodemprocedure is er nu uiteindelijk ook gekomen en de inhoud ervan is in lijn met de eerdere oordelen van de diverse kantonrechters in kort geding.
Juridisch gezien kan de omstandigheid, dat een onderneming vanwege de corona pandemie moest sluiten worden gezien als een gebrek. Het gehuurde heeft de huurder dan niet het huurgenot verschaft, dat deze mocht verwachten, ook al kon ook de verhuurder daar niets aan doen. Een gebrek hoeft niet aan de verhuurder zijn toe te rekenen.
Probleem is echter, dat het huurcontract in een heel groot deel van de gevallen is gemaakt op basis van het zogenaamde “ROZ-model”. In de algemene bepalingen daarbij is een beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek uitgesloten en dat mag.
De rechters kwamen evenwel tot het oordeel, dat de situatie ook kan worden beschouwd als wat men juridisch noemt “onvoorziene omstandigheden”. Het gaat er daarbij niet zozeer om of de omstandigheden voorzienbaar waren, maar of de overeenkomst erin voorziet. Partijen hebben hier geen rekening mee gehouden. Daarom kunnen partijen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst in alle redelijkheid niet verwachten.
Vervolgens wordt dan naar de relevante cijfers gekeken, waarbij uiteraard omzetcijfers als eerst van belang zijn. Echter, ook andere cijfers kunnen een rol spelen, zoals de eventuele regelingen waarop de huurder een beroep heeft kunnen doen.
Het adagium “share the pain” is dan uiteindelijk de uitgangsgedachte geweest voor de rechters om de gevolgen van de coronacrisis in de huurovereenkomst te regelen. Dat betekent niet noodzakelijkerwijs 50% vermindering, al zijn die percentages wel gebruikt. Zo ook in de recente bodemprocedure bij de kantonrechter te Den Haag. Tijdens de sluiting is de huurprijs met 50% verminderd. In de periode met beperkingen in Q3 stelde de kantonrechter de huurvermindering op 25%.
Het eerder gegeven advies van maart 2020 om vooral het overleg te zoeken blijft van toepassing. Niemand kan iets aan deze crisis doen. Hoe om te gaan met de gevolgen hebben partijen wel deels in de hand. Help elkaar! Zeker als nieuwe overeenkomsten worden aangegaan of lopende aangepast, zorg ervoor dat je een regeling treft voor de gevolgen van de corona pandemie of wellicht zelfs andere vergelijkbare noodtoestanden. Voor corona geldt nu natuurlijk dat je dit bij het sluiten of aanpassen van een overeenkomst weet en een beroep op onvoorziene omstandigheden zal daarom voor die nieuwe gevallen waarschijnlijk gaan stranden.
