Waarom u een WKO-installatie ook juridisch goed moet construeren

Maak vooraf de juiste keuzes om vervelende situaties en kosten te voorkomen 01 februari 2021

Zowel in nieuwbouw als bestaande bouw, wordt steeds vaker een WKO-installatie (Warmte Koude Opslag) aangebracht. Wilbert Mooren zet de belangrijkste redenen voor een goede juridische constructie voor u op een rij.

Het opstalrecht is een veelgebruikt instrument om de eigendom van de WKO te regelen. De opstalakte voor een WKO kent echter zijn eigen bijzonderheden, bepaald geen standaardwerk dus.

Nieuwbouw en eigenaarschap

WKO’s worden zowel bij appartementencomplexen als bij grondgebonden woningen toegepast. De exploitant die de WKO aanlegt wenst veelal eigenaar te blijven van die WKO. De meest voor de hand liggende eigendomsvorm is het opstalrecht, waarbij de eigendom van de WKO wordt losgekoppeld van de eigendom van de grond. Daarmee wordt de WKO zelfstandig overdraagbaar en kan er eventueel een hypotheek op worden gevestigd.

Wanneer vestigt u opstalrecht en sluit u overeenkomsten?

Een goede planning is van groot belang. Ontwikkelaars is het sterk aan te raden het opstalrecht te vestigen vóórdat tot splitsing c.q. overdracht van woningen/appartementen aan kopers wordt overgegaan.

Voorafgaand aan de levering van energie, zal de exploitant overeenkomsten gaan sluiten. De vraag is met wie hij dat doet; met de ontwikkelaar, met een VvE dan wel individuele kopers? Hij zal ook vastgelegd willen hebben dat bij de overdracht van een appartementsrecht de exploitatie-/leveringsovereenkomst mee overgaat op de koper.

Inhoud WKO-constructie is maatwerk

Door keuzes te maken (en deze vast te leggen) voorkomt u problemen en moeizame trajecten met betrokkenen. De inhoud van de opstalakte kent diverse aspecten die aandacht behoeven. Ik noem er een paar:

  • Welke afspraken uit de exploitatie- en energieleveringsovereenkomsten moeten ook in de opstalakte worden verwerkt?
  • De verzekering van de WKO.
  • Is de WKO-installatie goed bereikbaarheid (is er sprake van erfdienstbaarheid)?
  • Wat is de fiscale situatie?

Denk vooraf na over de situatie als het opstalrecht eindigt.

Bij de vestiging van het opstalrecht moet goed worden nagedacht over situatie dat, als het opstalrecht eindigt, de eigendom van de WKO toe zal moeten komen aan alle personen die gebruik maken van de WKO. Dit wordt nog wel eens vergeten.

WKO implementeren in bestaande bouw

Indien in een bestaand appartementencomplex een WKO-installatie wordt aangebracht en de exploitant die installatie in eigendom wil houden, kan een opstalrecht ten laste van het complex (de gemeenschap) worden gevestigd.

Naast de punten die ik noem bij nieuwbouw, is een wijziging van de appartementensplitsing vereist, waarbij het opstalrecht als het ware aan de splitsing wordt onttrokken. Let op: alle eigenaars dienen vervolgens mee te werken aan de vestiging van het opstalrecht ten behoeve van de exploitant.