logo

Huur en corona

Hoge raad schept (nog meer) duidelijkheid 11 januari 2022

Nadat de Advocaat Generaal bij de Hoge Raad al een belangrijke voorzet had gegeven over de gestelde prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg had gesteld over huurkorting vanwege de coronasluitingen, heeft de Hoge Raad nu op de dag voor Kerstmis eindelijk die gewenste duidelijkheid gegeven.

Centraal staat de vraag of en, zo ja, op welke wijze de huurprijs zou moeten worden verminderd als een huurder van winkelruimte – daaronder valt ook horeca – deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. De rechtbank had vier vragen voorgelegd die op de kernvraag antwoord moest geven.

Is sprake van “onvoorziene omstandigheden”?

De Hoge Raad begon met de derde vraag; is de coronapandemie als een ‘onvoorziene omstandigheid’ te kwalificeren. Allereerst moet het in beginsel gaan om huurovereenkomst die is gesloten vóór 15 maart 2020, de datum waarop winkelruimtes voor het eerst moesten sluiten in Nederland door toedoen van de coronapandemie. Wanneer een huurder in een dergelijke huurovereenkomst door toedoen van corona gerelateerde overheidsmaatregelen met omzetdaling te maken krijgt, welke omzet afhankelijk is van de komst van publiek, dan kan de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid de grondslag vormen voor een huurprijsvermindering door de rechter, zo oordeelt de Hoge Raad. Voor huurovereenkomsten die gesloten zijn ná 15 maart 2020 dient per geval te worden beoordeeld of de coronapandemie als een onvoorziene omstandigheid kan kwalificeren. Uitgesloten is het dus niet.

Berekening huurprijsvermindering

Bijzonder is dat de Hoge Raad een rekenmethode heeft geformuleerd aan de hand waarvan de hoogte van de huurprijsvermindering kan worden berekend. Het uitgangspunt was al wel bekend: share the pain. De coronapandemie ligt immers noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder.

De rekenformule gaat uit van de volgende stappen:

  • Bereken het percentage dat de huur uitmaakt van alle vaste lasten van de ondernemer;
  • Dat percentage wordt van de TVL vergoeding berekend en dat bedrag afgetrokken van de betaalde huur;
  • Het percentage omzetvermindering wordt berekend;
  • Dit percentage wordt berekend over de huur na correctie met de TVL;
  • De helft van dat percentage is de korting die op de huur moet worden toegepast.

De redelijkheid en billijkheid kan echter wel enige bijstelling van de uitkomst rechtvaardigen.

Is de coronapandemie een gebrek aan het gehuurde?

Daarnaast heeft de Hoge Raad vastgesteld dat de naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van de bedrijfsruimte niet is aan te merken als een gebrek aan het gehuurde. De huurder mag ook niet verwachten dat de verhuurder hem vrijwaart van de (financiële) gevolgen van de coronapandemie. Dit staat echter aan een huurkorting op grond van de coronapandemie op grond van onvoorziene omstandigheden niet in de weg.

Conclusie

Al met al schept de Hoge Raad hiermee voor zowel de horeca, winkelruimtes en vastgoedeigenaren (nog meer) duidelijkheid over op welke wijze en onder welke omstandigheden een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, en wanneer niet.

Lees de volledige uitspraak hier.