Ook in Leiden gaat de Huisvestingsverordening onderuit

05 januari 2023

De Rechtbank Den Haag heeft op 21 december 2022 geoordeeld dat de Huisvestingsverordening van de gemeente Leiden voor het omzetten (verkameren) van woningen uit het hoger prijssegment buiten toepassing wordt gelaten. Daarnaast heeft Leiden onvoldoende rekening gehouden bij het opstellen van beleidsregels die rekening houden met bestaande legale situaties en twijfelt de Rechtbank openlijk over de vraag of een algeheel verbod op het omzetten van woonruimte door de beugel kan. De uitspraak vindt u hier.

Na de Huisvestingsverordeningen van Nijmegen en Den Haag voegt ook Leiden zich in het rijtje met Huisvestingsverordeningen die op basis van een ondeugdelijke motivering voor een vergunningplicht voor het omzetten van woonruimte in het duurdere prijssegment buiten toepassing wordt gelaten. Op basis van de Huisvestingswet 2014 mag een gemeente een verbod op het verkameren, splitsen, samenvoegen of onttrekken (van gebruik wijzigen) van woningen invoeren, om de onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste op de goedkope woningmarkt te beperken. Daarbij moeten gemeentes echter wel aantonen dat deze schaarste daadwerkelijk bestaat. Voor het dure segment is de gemeente Leiden daarin niet geslaagd, dus wordt voor duurdere woningen de Huisvestingsverordening buiten toepassing gelaten.

Daarnaast waren veel panden in Leiden al verkamerd zonder dat daar eerder een vergunning voor nodig was. De gemeente Leiden heeft ervoor gekozen dat probleem bij de huiseigenaren te leggen, door slechts een vergunning te verlenen in gevallen waarin deze situatie al bij dezelfde eigenaar voor 1 april 2007 bestond. Ook daar zet de Rechtbank vraagtekens bij. De Rechtbank vraagt zich af of de gemeenteraad zich er wel zorgvuldig rekenschap van gegeven heeft welke gevolgen het invoeren van een vergunning heeft voor eigenaren en huurders van eerder legaal omgezette woningen.

Ten slotte heeft de gemeente Leiden op 20 oktober 2021 een zogenaamd “moratorium” ingevoerd. Dit betekent dat met ingang van 22 oktober 2021 het college van burgemeester en wethouders geen vergunningen meer afgeeft voor het omvormen van één woonruimte in meerdere zelfstandige woonruimten en het omzetten van woningen (verkameren). De gemeente Leiden geeft op haar website aan dat leefbaarheid voorheen aan de vergunningplicht ten grondslag werd gelegd. Dat mag volgens de gemeente Leiden gelet op recente rechtspraak niet meer. De gemeente stelt daarom op haar site: “Om te voorkomen dat in de tussentijd een rechter de vergunningplicht in de Huisvestingsverordening van Leiden onverbindend verklaart, heeft de gemeenteraad de Huisvestingsverordening gewijzigd en is besloten tot de Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming. Er worden totdat de regelgeving is aangepast, geen omzettings- of woningvormingsvergunningen meer afgegeven.”

De Rechtbank Den Haag heeft overwogen dat dat mogelijk geen stand zal houden. Daartoe verwijst de Rechtbank naar een eerdere uitspraak waarin geoordeeld is dat een categoriale uitsluiting van vergunningen de redelijke beleidsbepaling te buiten gaat. De vrees van de gemeente Leiden dat de Huisvestingsverordening van Leiden onverbindend wordt verklaard is daarmee dan ook gegrond.

Voor de gemeente Leiden valt momenteel dan ook veel te repareren op het gebied van de Huisvestingsverordening en de beleidsregels. Het is dan ook maar zeer de vraag of nu geweigerde vergunningen op basis van de nieuwe beleidsregels terecht geweigerd zijn.

Ook andere gemeenten kennen veelal een systeem waarbij onvoldoende onderbouwd is dat de maatregelen in de Huisvestingsverordening noodzakelijk en geschikt zijn voor het bestrijden van de onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. De Rechtbank Den Haag heeft dan ook met deze uitspraak weer nieuwe handvatten gegeven een weigering van een omzettings- of woningvormingsvergunning aan te vechten.