Misbruik van bevoegdheid in VvE: twee recente uitspraken over vervangende machtiging

15 maart 2019

Regelmatig wordt er misbruik gemaakt van de bevoegdheid binnen de spelregels van een VvE. In dit artikel behandelt Joost Donkersloot twee opmerkelijke uitspraken over 1. het verzoek van twee van de drie eigenaren om een vervangende machtiging te verlenen voor een wijziging in splitsingsakte en 2. de aankoop van een appartement door een vastgoedvennootschap met als doel het te verhuren als commercieel vastgoed.

In de eerste zaak is sprake van een klein appartementencomplex met slechts drie eigenaren. Twee van de drie eigenaren hebben (op de voet van de artikelen 5:140 lid 1 BW en artikel 5:139 BW) de kantonrechter verzocht om een vervangende machtiging te verlenen voor een wijziging van de splitsingsakte. In die splitsingsakte staat dat voor bepaalde besluiten de aanwezigheid van alle appartementseigenaren is vereist.

Sinds het aantreden van één van de drie eigenaren als bestuurder – al ruim vijf jaar geleden – heeft geen enkele VvE-vergadering meer plaatsgevonden. Na de benoeming tot bestuurder van de VvE was wel enkele keren een VvE-vergadering gepland, maar de bestuurder heeft die vervolgens steeds weer afgelast. Ook op verzoeken van de zijde van de andere twee eigenaren heeft de bestuurder geen VvE-vergadering laten plaatsvinden. Na april 2015 heeft de bestuurder helemaal niets meer van zich laten horen, ook niet na verzoeken en voorstellen van de zijde van de andere eigenaren. Door die houding functioneerde de VvE feitelijk niet en kon geen rechtsgeldig besluit door de VvE worden genomen, ook niet over belangrijke en gangbare onderwerpen zoals verzekering, (achterstallig) onderhoud en financiën. De beoogde wijziging van de splitsingsakte zou voorzien in de doorbreking daarvan en de kantonrechter verleende de vervangende machtiging daarom. De bestuurder-eigenaar had nog aangevoerd, dat de andere twee dan met een meerderheid van stemmen besluiten zouden kunnen nemen die nadelig voor de bestuurder-eigenaar zouden zijn. Dat was op zichzelf juist, maar de kantonrechter oordeelde dat dit geen redelijke grond voor weigering was, omdat de VvE zonder de beoogde wijziging in het geheel niet functioneerde en dit aan de eigenaar-bestuurder te wijten was. Het Hof heeft in hoger beroep de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Hof Den Haag 12 februari 2019, nr 200.240.488/01 (GHDHA:2019:262)

In de tweede zaak ging het om een vastgoedvennootschap die een appartement had gekocht met de bedoeling het te verhuren aan een pizzaketen. In verband hiermee moest onder meer de buitengevel worden aangepast, maar in een VvE-vergadering werd hiervoor geen toestemming verleend.

Op het verzoek van de vastgoedvennootschap om vervangende machtiging overwoog de kantonrechter onder meer, dat de VvE geen esthetische of bouwkundige bezwaren had aangevoerd tegen de nieuwe entree; in feite werd met de nieuwe entree een situatie hersteld die er vroeger ook was. De bezwaren van de VvE zagen puur op het feit dat de nieuwe entree de weg zou openen naar een pizzabedrijf dat 7 dagen per week tot 22.00 uur geopend zou zijn, met de daaraan volgens de VvE verbonden overlast voor de bewoners van de appartementen op de verdiepingen. Deze omstandigheid kon echter naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid geen (zwaarwegende) reden zijn om toestemming voor het aanbrengen van de nieuwe entree te weigeren. Op grond van de splitsingsakte was het namelijk niet verboden dat er een pizzabedrijf in het gebouw zou worden gevestigd. De bestemming van het betreffende appartement was volgens de akte van splitsing “bedrijfsruimte”, zonder dat daaraan beperkingen of uitsluitingen waren verbonden. De bewoners hadden er dus rekening mee dienen te houden dat daarin een heel andersoortig bedrijf gevestigd zou kunnen worden dan de daar voorheen gevestigde bruidsmodezaak. Rb. Noord-Nederland 13 februari 2019, nr 7288465 VZ VERZ 18-43 (RBNNE:2019:456)

Conclusie

Beide uitspraken zijn voorbeelden van misbruik van bevoegdheid binnen de spelregels van een VvE. De bestuurder in de eerste zaak blokkeerde elk besluit, omdat hij het structureel oneens was met zijn mede-eigenaren. De VvE in de tweede zaak misbruikte haar bevoegdheid door op oneigenlijke gronden toestemming te weigeren voor het aanpassen van de pui.