De woningnood in de regio is groot. Er moet op grote schaal worden gebouwd. Voormalig vliegkamp Valkenburg is een van de locaties waar dat mogelijk is; een groot en opvallend project waarbij het voormalig marinevliegkamp wordt getransformeerd tot een hoogwaardige woon- en werkomgeving. De TK-specialisten volgen deze gebiedsontwikkeling op de voet.
Begin september werd de samenwerkingsovereenkomst voor project locatie Valkenburg ondertekend met het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Advocaat Karien Lagrouw: “TK is al jaren de huisadvocaat van de gemeente Katwijk. Bij het project locatie Valkenburg zijn wij dan ook nauw betrokken als het gaat om de publiekrechtelijke begeleiding. In dit geval is gemeente Katwijk niet de grondeigenaar, maar het RVB. Katwijk heeft hierbij een faciliterende rol in het kader van deze projectontwikkeling.”
Advocaat Edward van Lent vult aan: “Op dit moment wordt gekeken naar hoe het project er stedenbouwkundig uit zal gaan zien en zijn afspraken gemaakt over de volgende stappen in deze projectontwikkeling. Vervolgens komen bestemmingsplannen in beeld, waarin ook het woningbouwprogramma een rol speelt en waarop de later te verlenen vergunningen zullen worden gebaseerd. Het aantal sociale woningen dat in dit plan moet komen, is een belangrijk punt van discussie en onderhandeling geweest. Elke ontwikkelaar zal hier straks rekening mee moeten houden.“
Karien: “In dit soort trajecten is het van belang om vanaf de start betrokken te zijn. Hierdoor is het mogelijk om proactief mee te denken en te adviseren om eventuele juridische procedures al aan de voorkant te voorkomen. Dat is altijd beter dan reactief adviseren, als er al juridische problemen zijn ontstaan. Kritische momenten zullen er in het geval van Valkenburg – gelet op de enorme omvang – vast en zeker ontstaan, maar het is van belang daar zo vroeg mogelijk op te anticiperen.”
Als advocaten beoordelen Karien en haar collega’s bij TK in dit soort ontwikkelingstrajecten diverse technische onderzoeken die voorafgaan aan de bestemmingsplannen (de ruimtelijke onderbouwing). Karien: “Denk hierbij aan stikstofuitstoot, geluidshinder en verkeer.”
Belangrijk is om die beoordeling ‘Raad van State-proof’ op te stellen. Daar gaat dus heel wat rekenwerk aan vooraf, op basis van kengetallen. Eventuele verkeerde aannames bijvoorbeeld, worden zo tijdig geconstateerd. Hierbij werkt TK in veel gevallen nauw samen met de projectontwikkelaar.”
TK is betrokken bij diverse ontwikkeltrajecten in de regio’s Leiden, Alphen aan den Rijn, Rotterdam en Amsterdam. Aankomend notaris Wilbert Mooren: “Een vraagstuk beperkt zich meestal niet tot één rechtsgebied. Ons team Vastgoed & projectontwikkeling bestaat uit ruim tien ervaren en gespecialiseerde advocaten en vier (kandidaat-)notarissen. We werken nauw samen, ook met de collega-specialisten van bijvoorbeeld de teams Publiekrecht en Mededinging, staatssteun & aanbesteden. Omdat we beschikken over meerdere vastgoedspecialismen en -specialisten is het mogelijk om in een project als Valkenburg zowel overheden als projectontwikkelaars bij te staan.”
Wilbert: “Ook notarissen komen vroeg in beeld bij een gebiedsontwikkeling, veelal zodra er grond wordt aangekocht door ontwikkelaars. De volgende stap in het project Valkenburg zal zijn de openbare verkoop van de gronden door het RVB via tenders. En dan is het aan projectontwikkelaars om hierop vervolgens in te schrijven.”
“Afhankelijk van de aard van het project, zijn we ook gedurende de verdere ontwikkeling aangesloten. Bij appartementensplitsingen bijvoorbeeld is specialistisch advies nodig. Zeker wanneer er een ondergrondse parkeergarage is en appartementen zijn verdeeld over meerdere lagen. De eigendomssituatie maakt het dan juridisch complex. Soms zijn er aan een project meer juridische consequenties verbonden, dan de ontwikkelaar vooraf inschat.”
Edward vult aan: “Zo adviseren we in Leiden momenteel over een bouwproject met woningen, een parkeerterrein en een gemeenschappelijke geluidswand. Hoewel kleinschalig, moeten er ook hier meerdere juridische keuzes worden gemaakt. We gaan dan met de ontwikkelaar om tafel en schetsen de juridische mogelijkheden om tot de best werkbare oplossing te komen.”
Wilbert: “Ook is TK betrokken bij de realisatie van een appartementencomplex van circa 140 woningen met een parkeergarage en een gemeenschappelijke binnentuin. Een deel van de woningen is grondgebonden. En een externe partij is betrokken bij de binnentuin. Ook hier vertalen we de situatie en een werkbare juridische structuur.”
Kandidaat-notaris Nicole Pijnenburg: “Duurzaamheid speelt vanzelfsprekend een belangrijke rol bij toekomstbestendig bouwen. Ook dan is betrokkenheid van een advocaat en een notaris handig om bijvoorbeeld alle afspraken over warmte-koude-installaties of zonnepanelen te integreren. Eigendom, opstal en exploitatie moeten goed in contracten en eigendomsaktes worden vastgelegd. Of denk aan de regels omtrent welstand die plaatsing van zonnepanelen op historische panden beperkt. Ondernemers zijn zich niet altijd bewust van mogelijke juridische gevolgen.”
“Over het algemeen wordt een notaris vaak pas ingeschakeld als er al een overeenkomst ligt. Door onze samenwerking is er dagelijks overleg over lopende zaken om issues voor te zijn.”
Nicole: “Ook op fiscaal gebied adviseren wij projectontwikkelaars, zo nodig met inschakeling van gespecialiseerde fiscalisten uit ons netwerk. Zo zijn er financiële gevolgen voor het moment waarop grond wordt aangekocht en woningen of appartementen worden doorverkocht aan eindgebruikers. Met de juiste structuur valt er aanzienlijk fiscaal voordeel te behalen, door te zorgen dat er overdrachtsbelasting (2% of 6%) moet worden betaald in plaats van 21% omzetbelasting.”
Karien: “Hoewel de Omgevingswet al vaker is uitgesteld, is de verwachting dat de wet vanaf 2022 geldt of intreedt. Technische onderzoeken voorafgaand aan bestemmingsplannen zullen dan meer door de markt zelf, de ontwikkelaar, worden uitgevoerd. De overheid stelt de kaders hiervoor op. In onze advisering is het van belang nu al vooruit te denken en rekening te houden met de juridische consequenties van de Omgevingswet. Bijvoorbeeld: worden vergunningen verleend vóór of ná 1 januari 2022? Dat maakt een groot verschil.”
