Als er in (bijvoorbeeld) een studentenhuis een kamer vrijkomt, dan komt het voor dat de zittende huurders zelf graag een nieuwe huurder willen voordragen aan de verhuurder. Er kan dan sprake zijn een zogenoemd coöptatierecht: het recht om een nieuwe huurder voor te dragen.
Het coöptatierecht is niet in de wet geregeld en wordt doorgaans niet opgenomen in de huurovereenkomst, maar kan toch gelden en dus gevolgen hebben. In deze blog wordt uitgelegd wat het coöptatierecht is en hoe daar in de praktijk mee wordt omgegaan.
Het coöptatierecht betreft het recht van huurders om een nieuwe huurder voor te dragen. Dit recht kan op twee manieren ontstaan. In het eerste geval is het recht expliciet opgenomen in de huurovereenkomst. In het tweede geval is hiervan geen sprake, maar is het recht ontstaan doordat de verhuurder herhaaldelijk akkoord is gegaan met door zittende huurders voorgedragen huurders, waardoor zittende huurders er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat dit een vast gebruik is en er door dit jarenlange gebruik een ‘bestendige gedragslijn’ is ontstaan.
Wanneer het coöptatierecht niet expliciet in de huurovereenkomst is vastgelegd, maar er wel sprake is van een bestendige gedragslijn, kan een verhuurder toch aan dit recht gebonden zijn. Dit geldt alleen als de verhuurder ondubbelzinnig heeft ingestemd met deze werkwijze. Is de verhuurder actief betrokken bij de selectie en behoudt hij de eindbeslissing? Dan kan dit erop duiden dat er geen coöptatierecht bestaat.
Het coöptatierecht kan een waardevol middel zijn voor huurders om enige invloed uit te oefenen op hun woonsituatie. Het coöptatierecht kan op verschillende manieren ontstaan en het is niet altijd duidelijk is of er sprake is van een coöptatierecht en wat de omvang ervan is. Als er geen coöptatierecht overeengekomen is (in de huurovereenkomst) en huurders stellen zich op het standpunt dat zij een coöptatierecht hebben verworven door een bestendige gedragslijn, dan hangt het van de omstandigheden van het geval af of van een coöptatierecht sprake is. Relevant is bijvoorbeeld of de verhuurder geen bemoeienis had met betrekking tot de voorgedragen kandidaat-huurder, of de verhuurder bijvoorbeeld zelf kennismakingsgesprekken met de kandidaat-huurder voerde, of de zittende huurders verplicht zijn de huurprijs van een vrijgekomen kamer te betalen totdat er een nieuwe huurder is gevonden en of de verhuurder klakkeloos iedere voorgedragen kandidaat accepteerde.
Is een verhuurder dan altijd gebonden om de voorgedragen kandidaat-huurder een huurovereenkomst aan te bieden? Nee, voor de verhuurder geldt geen verhuurplicht. Het voordragen van een kandidaat-huurder is niet altijd afdwingbaar en kan afhankelijk zijn van een ondubbelzinnige instemming en het al dan niet consistent handelen van de verhuurder. Zo kan een verhuurder zich het recht voorbehouden een voorgedragen kandidaat af te wijzen. Het verdient daarom aanbeveling om een in de huurovereenkomst een eventueel coöptatierecht te omschrijven.
Als het coöptatierecht zijn oorsprong vindt in de huurovereenkomst, kan de wijze van beëindiging daarin staan omschreven, bijvoorbeeld door een opzegtermijn in acht te nemen. Als dit niet het geval is, kan het recht met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Het is aan de verhuurder een voorstel tot wijziging te doen aan zijn huurders.
Als het recht is ontstaan vanwege een bestendige gedragslijn, kan de verhuurder het coöptatierecht beëindigen door het recht op te zeggen. Hiervoor moet een redelijke termijn in acht genomen worden, waarvan de duur afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Uit rechtspraak volgt dat een opzegtermijn van drie tot zes maanden als redelijk wordt beschouwd.
