Grond geannexeerd; ondanks verjaring toch terug levering.
Buurman B. had ongeveer 27 jaar geleden een deel van de tuin bij de woning van buurman A. geannexeerd; hij wist dat de grond van buurman A. was. Buurman A. verkoopt de woning aan meneer K. Die start een gerechtelijke procedure waarin hij vordert dat buurman B. op grond van onrechtmatige daad de geannexeerde grond aan meneer K. levert. De rechtbank heeft de vordering van meneer K. tegen buurman B. toegewezen. Meneer K. gaat in hoger beroep.
Het hof is het met het vonnis van de rechtbank eens en bekrachtigt het. Volgens het hof wist buurman B. dat de geannexeerde grond niet zijn eigendom was zodat hij te kwader trouw was. Hij had daarom onrechtmatig gehandeld tegenover buurman A.
In beginsel verjaart een vordering tot terug levering van een onroerende zaak na 20 jaar, ook als de bezitter te kwader trouw is, zoals in dit geval. Echter, sinds de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) is het toch mogelijk dat dat de rechter de bezitter te kwader trouw veroordeelt om bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom terug te leveren.
Buurman B. had echter onrechtmatig gehandeld jegens buurman A. en niet jegens meneer K. Toch stond dit volgens rechtbank en hof niet in de weg aan toewijzing van de vordering tot (terug)levering van het stuk grond aan meneer K. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat buurman A., anders dan buurman B. meende, deze vordering rechtsgeldig aan meneer K had overgedragen. In de leveringsakte staat onder meer het volgende: “Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen bouwers, (onder)aannemers, installateurs en leveranciers, zoals wegens verrichte werkzaamheden of terzake van aan het verkochte toegebrachte schade, worden bij dezen voorzover nodig en mogelijk geleverd aan koper, zonder dat verkoper terzake tot vrijwaring verplicht is.”
Van groot belang was verder nog dat uit de oppervlakte die werd genoemd in de leveringsakte afgeleid kon worden dat buurman A. en meneer K. hadden bedoeld dat het gehele perceel, dus inclusief de geannexeerde grond, zou worden verkocht en geleverd. Dit brengt vervolgens mee dat de geciteerde tekst over de overdracht van aanspraken van buurman A. op derden ook betrekking heeft op het volledige perceel en daarmee dus ook op het in geschil zijnde stuk grond. Voor een rechtsgeldige overdracht van een vordering is echter wel onder meer een daartoe bestemde akte (overeenkomst) vereist waarin de over te dragen vordering voldoende bepaald is omschreven (artikel 3:94 lid 1 BW jo. artikel 3:84 lid 2 BW). rechtbank en hof overwogen daarop dat een algemene omschrijving van de over te dragen vorderingen tot een geldige overdracht kan leiden als aan de hand van de omschrijving kan worden bepaald welke vorderingen zijn overgedragen. Het ontbreken van nadere specificaties hoeft daarom niet eraan in de weg te staan dat zij voldoende bepaald zijn. Het hof haalde hierbij enkele eerdere uitspraken van de Hoge Raad aan.
Alles bij elkaar kwamen rechtbank en hof tot de slotsom de vordering van buurman A. op buurman B. hier voldoende was bepaald. Meneer K. kon daarom aanspraak maken op (terug)levering van de grond als vorm van schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad.
Hof Den Haag 26 september 2023, nr 200.299.681/01 (ECLI:NL:GHDHA:2023:1983)
