Samen (ongehuwd) woning kopen met eigen geld: vordering of draagplichtovereenkomst?

21 april 2021

Welke keuze maakt u?

Het komt regelmatig voor: ongehuwde partners kopen samen een woning waarbij één van de partners een deel van de koopsom betaalt met eigen geld (bijvoorbeeld met een schenking van ouders). Jaren later loopt de relatie stuk met vervelende financiële gevolgen. In onze eerdere blog, schreven wij over nut en noodzaak van goede onderlinge afspraken. In deze blog ga ik dieper in op de keuze voor de draagplichtovereenkomst versus vordering.

Vordering of draagplichtovereenkomst?

Vanwege de (grote) financiële belangen is het belangrijk dat u duidelijk vastlegt wie van u welk bedrag in de woning investeert en welke gevolgen dit moet hebben wanneer de woning later weer verkocht wordt, of wanneer u uit elkaar zou gaan. Daarbij moet ook worden gekeken naar de fiscale gevolgen van het aangaan van de hypotheek en de inleg van eigen geld.

Bijvoorbeeld:

  • De partner die meer geld dan de andere partner heeft ingelegd, krijgt een vordering op de ander. Deze afspraak wordt vastgelegd in een (samenlevings)overeenkomst; of
  • De partners spreken af dat de partner die meer geld inlegt een kleiner deel van de hypotheek voor zijn rekening neemt. Deze afspraak wordt vastgelegd in een draagplichtovereenkomst.

Draagplichtovereenkomst

In een draagplichtovereenkomst spreken de partners af hoe ze de hypotheekschuld onderling verdelen. Degene die eigen geld inlegt, heeft zo een lagere hypotheekschuld.

Waarom een draagplichtovereenkomst

  • Als de partners uit elkaar gaan heeft ieder zijn eigen hypotheekdeel/delen, waarvoor hij de hypotheekrenteaftrek behoudt als hij een nieuw huis koopt.
  • Als de partners – of één van hen – vóór de aankoop van het gezamenlijke huis al een eigen woning had, gelden de voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek voor dat ‘eigenwoningverleden’ alleen voor die partner. De andere partner ondervindt daar dan geen nadelige fiscale gevolgen van.

De draagplichtovereenkomst wordt (met name) gesloten om fiscale redenen, namelijk:

  • Om tijdens de samenwoning de hypotheekrenteaftrek over de gehele hypotheek te hebben; en
  • Om bij uit elkaar gaan de hypotheekrenteaftrek voor de partner die minder eigen geld heeft geïnvesteerd zo veel mogelijk te behouden.

Verschil ten aanzien van vordering

Als niet gekozen wordt voor een draagplichtovereenkomst maar voor een vordering, geldt een goedkeurend fiscaal besluit waardoor toch de gehele hypotheekrente tijdens de samenwoning afgetrokken mag worden; ook al heeft één van de partners een eigenwoningverleden. Voorwaarde is dat de woning 50/50 wordt aangekocht en de hypotheekschuld gezamenlijk wordt aangegaan.

Maar, als de partners uit elkaar gaan, geldt ook dat het eigenwoningverleden van de ene partner voor de helft wordt toegerekend aan de andere partner. Dit is voor die andere partner nadelig omdat hij minder recht op hypotheekrenteaftrek heeft als hij een nieuw huis koopt. Hij had namelijk een schuld aan zijn partner die hij moet aflossen. Het bedrag van die schuld wordt door de belastingdienst echter wel bij hem toegerekend als een overwaarde die hij weer zou moeten investeren in zijn nieuwe huis. Ook al heeft hij dat bedrag niet, toch heeft hij voor dat gedeelte geen hypotheekrente aftrek als hij een nieuw huis koopt.

Bij de draagplichtovereenkomst behoudt iedere partner dus zijn eigen deel/delen van de hypotheek en het eigen woningverleden.

Andere aandachtspunten bij een draagplichtovereenkomst

In de draagplichtovereenkomst wordt ook – in combinatie met een samenlevingsovereenkomst, huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden – vastgelegd in welke verhouding de hypotheekrente en de maandelijkse aflossingen door de partners worden betaald. Bijvoorbeeld naar evenredigheid van ieders inkomen, ieder voor een gelijk deel of ieder voor het eigen gedeelte.

Overigens verandert de draagplichtovereenkomst niets aan de aansprakelijkheid voor de hypotheek ten opzichte van de geldverstrekker (bank). Voor de hypotheek bent u hoofdelijk aansprakelijk, dat wil zeggen dat de bank de gehele schuld op ieder van de partners kan verhalen.

Aangifte inkomstenbelasting

Tot slot is het belangrijk dat u bij de eerstkomende aangifte Inkomstenbelasting, waar deze gezamenlijke woning wordt aangegeven, uw keuze maakt, te weten:

  • U doet een beroep op het goedkeurend besluit; of
  • U doet geen beroep op het goedkeurend besluit omdat u een draagplichtovereenkomst heeft.

Let op: de eenmaal gemaakte keuze kan in de jaren daarna niet meer herzien worden.