Twee recente uitspraken verklaren besluiten van een Vereniging van Eigenaren nietig.
Uitspraak 1: Hof Den Bosch 23 juli 2020, nr 200.276.266/01
Tijdens de ledenvergadering van een VvE is aan een eigenaar van een appartement een exclusief gebruiksrecht toegekend voor het gebruik van een gedeelte van het gemeenschappelijke dak als dakterras tegen betaling van € 11.000.
Volgens het Hof is het besluit van de VvE nietig, want in strijd met de wet. Voor het toekennen van een exclusief gebruiksrecht is een wijziging van de splitsingsakte nodig (artikel 5:139 BW). In dit geval is namelijk sprake van een exclusief gebruiksrecht met een permanent karakter. In de overeenkomst was aan de betreffende appartementseigenaar een gebruiksrecht voor onbepaalde tijd gegeven en bovendien had die de mogelijkheid dit recht over te dragen aan een koper van het appartement.
In een uitspraak van Hof Amsterdam (6 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3066) was het omgekeerde het geval. De VvE mocht daar wel toestemming geven voor dergelijk gebruik van het dakterras, omdat het verleende gebruiksrecht geen permanent karakter had. Periodiek werd beoordeeld, in alle vrijheid, of voortzetting van het gebruik nog werd toegestaan.
Uitspraak 2: Rb. Gelderland 19 augustus 2020, nr C/05/360600 / HZ ZA 19-90
In een vergadering van de Vereniging van Eigenaars was besloten dat sommige appartementseigenaren het gemeenschappelijke dak als een dakterras mochten gebruiken. Vervolgens had de VvE met die eigenaren een overeenkomst gesloten, waarin is bepaald dat het gebruiksrecht eindigt bij verkoop van hun appartement, dan wel door opzegging.
De Rechtbank oordeelt dat het besluit van de VvE nietig is. Op grond van artikel 5:126 BW voert de VvE het beheer over de gemeenschap. Uit artikel 5:128 BW volgt verder, dat de vergadering van eigenaars bevoegd is om regels te stellen ten aanzien van de gemeenschappelijke delen. Die regels zijn in artikel 11 van het splitsingsreglement [model 1992] gesteld. De bevoegdheid gaat echter niet zo ver, dat de VvE met meerderheid van stemmen een exclusief gebruiksrecht aan een appartementseigenaar mocht toekennen. Het exclusieve gebruiksrecht maakte namelijk inbreuk op de rechten van een andere appartementseigenaar (X), die het vanaf 2001 was toegestaan om de helft van dat deel van het dak te gebruiken als privéterras. Door dat gebruiksrecht volledig aan een andere appartementseigenaar toe te kennen, heeft de VvE zonder zijn toestemming eigenaar X in zijn rechten beperkt. Bovendien was het gebruiksrecht niet slechts voor een bepaalde periode toegekend. Het gebruiksrecht was in beginsel onbeperkt en eindigt alleen bij verkoop of opzegging. Er was daarmee sprake van een permanente verandering in de situatie. Al met al was hier geen sprake van slechts beheer als bedoeld in artikel 5:126 BW, maar van een beschikkingshandeling als bedoeld in artikel 5:139 BW. Daartoe berust de bevoegdheid niet bij de vergadering maar bij de gezamenlijke eigenaren.
In deze uitspraken was derhalve sprake van een nietig besluit. Het bestaat dus in feite niet. Hoewel de rechter bij een geschil wel een oordeel kan geven over deze vraag, is de rechter formeel niet nodig om het besluit van tafel te krijgen. Dat is bij besluiten die vernietigbaar zijn. Daarvoor bestaan procedures en termijnen.
