Nieuwe woningwet in 2022.

Wat verandert er? 30 december 2021

De wetgever heeft ingestemd met aanpassingen van de Woningwet per 1 januari 2022. Doelstelling van de aanpassingen is het werkbaarder en toekomstbestendig te maken van de Woningwet. Hieronder de belangrijkste wijzigingen.

De nieuwe Woningwet in 2022

Naar aanleiding van de evaluatie van de Woningwet 2015 en overleg tussen het Ministerie van BZK (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), Aedes (de branchevereniging van woningcorporaties), de Aw (Autoriteit woningcorporaties), de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) en de Woonbond heeft de wetgever ingestemd met aanpassingen van de Woningwet per 1 januari 2022. Hoewel de nieuwe Woningwet er in 2015 voor heeft gezorgd dat woningcorporaties zich meer op hun kerntaken hebben moeten richten, kende de wet ook (landelijke) regels die het voor corporaties lastig maakte om lokaal maatwerk te leveren. Doelstelling van de aanpassingen is dan ook het werkbaarder en toekomstbestendig te maken van de Woningwet. Hieronder de belangrijkste wijzigingen.

Lokale driehoek en woningmarktregio’s

Per 1 januari 2022 wordt de gemeentelijke woonvisie verplicht. Deze visie mag maximaal betrekking hebben op de komende vijf jaar.

Verder vervalt het verplichte vooroverleg met huurderorganisaties over het activiteitenoverzicht van corporaties omdat dit tot ongelijke verhoudingen leidt tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie. De uiterste datum voor het doen van een uitnodiging aan gemeenten en huurdersorganisaties om het gesprek over prestatieafspraken (die over meerdere jaren kunnen worden gemaakt) te beginnen, wordt vervroegd naar 1 april van elk jaar. Dit geeft alle partijen de ruimte om de resultaten van de vorige prestatieafspraken met elkaar te evalueren. Jaarlijks overleg blijft de standaard, maar partijen kunnen gezamenlijk anders beslissen. Ook vervalt de regel dat de corporatie geen uitnodiging hoeft te doen als de gemeente geen woonvisie heeft.

Lokale partijen kunnen zo het proces om tot prestatieafspraken te komen samen inrichten op een manier die voor hen het best werkbaar is, waarbij ook zorg- en onderwijspartijen kunnen worden betrokken.

Ten aanzien van gemeenten die direct grenzen aan de woningmarktregio van de corporatie en waar de corporatie al werkzaam is, gelden minder eisen voor een ontheffing, waarbij de nadruk ligt op de zienswijzen van de stakeholders van de corporatie. In die gevallen is vaak sprake van een sterke lokale binding en een samenhang tussen de grensgemeente en het kerngebied van de toegelaten instelling. Om die reden is per 1 januari 2022 een ontheffingsgrond in het leven geroepen voor dergelijke situaties, zodat ontheffing kan worden verleend als de volkshuisvestelijke opgave beperkt is of andere corporaties uit de regio de opgave kunnen en willen oppakken.

Aan de ontheffingsprocedure in grensgemeenten zijn de volgende eisen verbonden:

  • het betreft een gemeente direct geografisch aansluitend op de kernregio van de corporatie;
  • de corporatie heeft in die gemeente reeds woningen in bezit;
  • de aanvraag voor de ontheffing wordt ondersteund door de (zienswijzen van) gemeente, andere in de gemeente werkzame corporaties, alsmede door gemeenten uit de kernregio van de aanvragende corporatie en de betrokken huurdersorganisatie.

Maatschappelijk vastgoed

Het wordt per de inwerkingtreding mogelijk om maatschappelijk vastgoed te verhuren aan natuurlijke personen op voorwaarde dat deze persoon in dat onroerend goed werkzaamheden verricht die zijn gericht op het maatschappelijk belang en zonder daarbij een commerciële doelstelling te hebben.

Ook blijft gelden dat de werkzaamheden een op de wijk- of buurtgerichte functie moeten hebben en alleen zijn toegestaan in wijken waar de woningcorporatie bezit heeft.

Het maatschappelijk vastgoed hoeft niet langer fysiek verbonden te zijn aan het overige vastgoed van de woningcorporatie. Zo is het bijvoorbeeld weer mogelijk om te investeren in ateliers en andere ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten, zolang aan de hiervoor geldende voorwaarden wordt voldaan.

Voor basisscholen en centra voor jeugd en gezin is de rendementseis van 6,25% uit de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting geschrapt, omdat dit een onnodige belemmering vormde en vanuit oogpunt van risicobeheersing niet noodzakelijk is gebleken.

Leefbaarheid

Het maximale investeringsbedrag voor leefbaarheid (€ 131,37 per verhuureenheid, prijspeil 2020) komt te vervallen.

In prestatieafspraken met de gemeente waarin de corporatie actief is, is het uitvoeren van leefbaarheidsactiviteiten zonder dat dit expliciet is afgesproken, niet langer een onrechtmatige handeling. Uiteraard blijft van belang om in de lokale driehoek de inzet op leefbaarheid te bespreken.

Tot slot mogen corporaties voortaan weer bijdragen aan activiteiten die zijn gericht op ontmoeting, zoals een wijk- of buurtfeest.

Niet-DAEB

De financiële continuïteit van de DAEB en niet-DAEB tak van een woningcorporatie – of in het geval van een juridische splitsing – de woningvennootschap – dient gewaarborgd te zijn. Het rendementsvereiste op individuele niet-DAEB- activiteiten komt te vervallen.
Op dit moment mag een corporatie Bedrijfs Onroerend Goed (BOG) in bezit hebben als het bruto-vloeroppervlak niet meer bedraagt dan 25% van een gebouw alsmede geldt het voorschrift dat de met de bouw gemoeide investering niet hoger mag zijn dan € 10.000.000 per gebouw. Per 1 januari 2022 gaat in plaats van de hiervan gelden dat BOG kleinschalig dient te zijn. Ten aanzien van (BOG) zal de Aw een beleidsregel opstellen met betrekking tot de interpretatie van het begrip ‘kleinschaligheid’.

Het overhevelen van verhuurde woningen tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak van een corporatie was al mogelijk na goedkeuring door de Aw, met een zienswijze van gemeenten en huurdersorganisaties, maar per 1 januari 2022 geldt dat de zienswijzen van gemeenten en bewonersorganisaties achterwege kunnen blijven als met deze partijen prestatieafspraken zijn gemaakt over de omvang van de DAEB-voorraad en de verkoop van een deel van de voorraad. Het ligt dan ook in de verwachting dat dit veel meer onderwerp van gesprek zal worden in het kader van de prestatieafspraken met deze partijen.

Bedrijfsvoering / financiën

Per 1 januari 2022 gelden andere regels voor DAEB en niet-DAEB woningen. Potentieel te liberaliseren DAEB-woningen kunnen worden verkocht zonder gemeentelijke zienswijze als prestatieafspraken zijn gemaakt ten aanzien van de voorraad van goedkope huurwoningen én over de verkoop (van delen) daarvan. Daarnaast wordt zorgvastgoed bij verkoop gelijkgesteld aan maatschappelijk vastgoed en onverhuurd maatschappelijk en zorgvastgoed gelijkgesteld aan BOG. Van de aanbiedingsvolgorde (met voorrang voor de zittende huurder en andere toegelaten instellingen) kan worden afgeweken indien daarvoor gegronde redenen zijn, hetgeen ter beoordeling is van de Aw. De Aw krijgt de bevoegdheid om op onderdelen van de regelgeving af te wijken in het belang van de volkshuisvesting. Daarvan zal slechts in uitzonderlijke gevallen gebruik worden gemaakt.

Governance

De geschiktheids- en betrouwbaarheidstoets voor bestuurders en commissarissen blijft gehandhaafd, maar de bijlage I bij het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) m.b.t. de competenties van kandidaten, komt te vervallen. Kandidaten voor bestuurdersfuncties en toezichtfuncties zullen door de Aw worden beoordeeld op geschiktheid en betrouwbaarheid aan de hand van beleidsregels van de Aw.

De mogelijkheid voor een Algemene Ledenvergadering van een woningcorporatie (als de corporatie een vereniging is) om een advies te geven over de te benoemen bestuurder, vervalt per 1 januari 2022. De Algemene Ledenvergadering wordt wel in de gelegenheid gesteld om advies uit te brengen over besluiten van de Raad van Commissarissen (RvC), maar de RvC kan deze adviezen naast zich neerleggen.