Vanaf 15 maart tot en met 6 april moet de horeca grotendeels gesloten zijn voor publiek. Ook steeds meer winkels sluiten toch maar hun deuren vanwege gezondheidsrisico’s.
Wat is de invloed hiervan op lopende huurovereenkomsten?
Veel van onze klanten hebben dezelfde vragen aangaande de huurverplichtingen. Welke invloed heeft het sluiten van de zaak op de huurovereenkomsten? Moet een huurder die de gehuurde ruimte niet meer kan gebruiken de huur blijven betalen? En hoe zit dat met de huurder van een winkel die besluit zijn winkelruimte wegens gezondheidsrisico’s te sluiten?
Waar moet u rekening mee houden. TK informeert u.
Overmacht
Als de horecaondernemer zijn bedrijf niet meer open kan, dan levert dat overmacht op. Dat betekent echter niet, dat de huurder deze huurtermijnen nooit meer zal hoeven betalen. Het niet betalen kan enkel niet worden toegerekend. De verhuurder kan daarom geen aanspraak maken op schadevergoeding. Dat betekent dat ook geen aanspraak op contractuele boetes bestaat. Een boete is namelijk een van tevoren afgesproken vaste schadevergoeding.
Een vordering tot ontbinding zou theoretisch nog wel kunnen, maar onder deze omstandigheden zal dat niet snel worden toegewezen (los van het feit dat de rechtbanken op dit moment enkel voor spoedzaken open zijn). Deze niet betaalde huurpenningen blijven in beginsel echter wel verschuldigd. De verplichting is enkel opgeschort voor de tijd dat de overmacht duurt.
Of het sluiten van een winkel zonder een expliciete overheidsmaatregel ook overmacht oplevert is geen makkelijke vraag. Dat hangt er van af. Waar het om gaat is of de belemmering zo ernstig is dat de nakoming in de concrete omstandigheden voor de huurder onmogelijk is of als te bezwaarlijk moet worden gezien. Dat laatste is zeker verdedigbaar wanneer de huurder de winkel sluit in verband met gezondheidsrisico’s in verband met de situatie rondom het Coronavirus.
Met een opschorting van de huurpenningen ben je er dus nog niet.
Vermindering van de huurprijs
Op basis van de wet kan een huurder bij de rechter een vermindering van de huurprijs vorderen indien sprake is van een gebrek. Een gebrek is niet alleen achterstallig onderhoud. Het gaat erom dat het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Veel omstandigheden zijn echter voor rekening van de huurder. Dit vloeit voort uit, zoals de wet dat noemt, de in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen. Zo komen tegenvallende bezoekersaantallen normaliter voor rekening van de huurder.
Als de winkel dicht is, zijn er helemaal geen bezoekers. Het is echter de vraag of deze omstandigheid dan voor rekening van de verhuurder zou moeten komen. Daarbij zie je inmiddels dat ondernemers creatief zijn en allerlei initiatieven ontplooien, zoals maaltijden bezorgen. Het komt daarom redelijk en verdedigbaar voor, dat de omstandigheid van (in ieder geval) op last van de overheid gesloten commerciële ruimten – juridisch gezegd op grond van die ‘verkeersopvattingen’ – verdeeld wordt over beide partijen.
Dat zou passend kunnen zijn bij deze ‘coronacrisis’. Ik kan me voorstellen dat in het maatschappelijk verkeer breed gedragen zou worden dat de nadelige gevolgen van deze uitzonderlijke situatie zoveel mogelijk worden verdeeld. Tijdelijke huurprijsvermindering zou hier een passende oplossing voor kunnen zijn. In de meer recente ROZ algemene voorwaarden is het beroep op een dergelijke huurprijsvermindering echter uitgesloten. Dat maakt het voor huurders weer een stuk lastiger.
Onvoorziene omstandigheden
Dan is er nog wat ‘onvoorziene omstandigheden’ wordt genoemd. In de economische crisis werd diverse keren een beroep op onvoorziene omstandigheden gedaan. Daarvan werd in verreweg de meeste gevallen aangenomen dat zo’n crisis ondernemersrisico is. Bij de coronamaatregelen kan dat echter anders liggen. Dat een economische crisis zich kan doordoen, is in zijn algemeenheid nog als ‘voorzienbaar’ te beschouwen. Deze pandemie met dergelijke gevolgen is echter niet eerder voorgekomen.
Dit kan een handvat zijn om aan de rechter te vragen de overeenkomst te wijzigen, bijvoorbeeld door gedeeltelijke ontbinding. Doel is uiteraard de gevolgen van de onvoorziene omstandigheden in redelijkheid door te trekken in de verdere uitvoering van een overeenkomst, in dit geval de huurovereenkomst. Het tijdelijk opschorten en/of verminderen van de huur kan dan redelijk zijn. De belangen van beide partijen spelen dan een rol. Niet alleen de huurder die zijn bedrijf niet of zeer beperkt nog kan exploiteren wordt getroffen. Ook de verhuurder, die geen inkomsten meer zou hebben als er geen huur meer betaald zou hoeven worden.
Het voorgaande is uiteraard een juridische benadering van het probleem dat de Coronacrisis veroorzaakt voor de huurovereenkomsten van (op dit moment) winkelruimte, waar juridisch ook de horeca onder valt. Deze juridische achtergrond kan echter wel nuttig zijn bij de overleggen tussen huurder en verhuurder over hoe zij nu gezamenlijk deze crisis het hoofd gaan bieden. Ook hier geldt: we moeten dit samen doen!
Uiteraard staat het vastgoedteam van TK ook nu voor u klaar om u van praktisch advies te voorzien, zodat u verder kunt.
