Twee uitspraken waarbij appartement in meerdere woningen mocht worden gesplitst

18 augustus 2022

Een appartement verdelen in meerdere woningen; mag dat? In de bespreking van twee uitspraken legt Joost Donkersloot uit wat daarbij van belang is.

Geval 1

Een projectontwikkelaar heeft een woonappartement gekocht om het te verbouwen tot drie appartementen, maar volgens een buurvrouw zou dit in strijd zijn met het splitsingsreglement.

In een kort geding heeft de voorzieningenrechter het betoog van de buurvrouw verworpen. Op grond van artikel 5:106 lid 3 BW is een appartementseigenaar tot ondersplitsing van zijn appartementsrecht bevoegd, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald. In de splitsingsakte is geen artikel opgenomen waarin staat dat ondersplitsing is verboden. Dit verbod volgt ook niet uit het feit dat in het splitsingsreglement de bestemming van het appartement in enkelvoud wordt beschreven als een woning, zo overweegt de voorzieningenrechter. Naar objectieve maatstaven volgt uit deze bewoordingen – dit is het criterium hoe je een akte van splitsing moet uitleggen – dat enkel bedoeld is dat het appartement als woning moet worden gebruikt en niet dat ook bedoeld is om een limiet te stellen voor het aantal woningen. De rechter wijst er verder op, dat het in splitsingsakten te doen gebruikelijk is om daarin bestemmingen op te nemen als ‘woning’, ‘bedrijfsruimte’, ‘tuin’, ‘parkeerplaatsen’. Het splitsen van het appartement in drie appartementen is op zich niet in strijd met de bestemming, zolang de appartementen maar worden gebruikt als woning. Deze uitleg wordt ook ondersteund door het feit dat gedurende 40 jaar twee gezinnen het appartement gebruikt hebben en daarbij ieder een eigen deel van de woning gebruikten. De voorzieningenrechter verwerpt ook het betoog van de buurvrouw dat de splitsingsakte zou moeten worden gewijzigd. Wijziging van de splitsingsakte is vereist als in de constructie of de omgrenzing van het appartement een wijziging wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie, zo volgt uit een standaardarrest van de Hoge Raad (HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405). Dat is bij de in dit geval voorgenomen ondersplitsing van het appartement niet het geval, omdat de omvang op zichzelf niet wijzigt.

Rb. Amsterdam 31 maart 2022, nr C/13/714599 / KG ZA 22-188 (ECLI:NL:RBAMS:2022:1763)

 

Geval 2

Hier heeft een eigenaar een woonappartement verbouwd tot twee zelfstandige studio’s en hij verhuurt deze als woningen. De VvE stelt dat dit in strijd zou zijn met de splitsingsakte en het splitsingsreglement, omdat het appartement als afzonderlijk geheel voor bewoning moet worden gebruikt. Ook zou de verhuur in strijd zijn met het verbod op commerciële exploitatie in het huishoudelijk reglement, aldus de VvE.

De Rechtbank is het echter niet eens met de stellingen van de VvE. De splitsingsakte schrijft namelijk voor dat het appartement is “bestemd voor bewoning”. Het bouwkundig splitsen van het appartement is niet in strijd met deze bestemming zolang de studio’s maar worden gebruikt als woning. De zinsnede “die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt” – dat stond in artikel 875e BW (oud) en staat nu in artikel 5:111 letter b BW – ziet op de omvang/inhoud van het appartementsrecht en heeft niet tot doel om beperkingen op te leggen ten aanzien van het gebruik of de inrichting van die ruimtes. Het artikel staat er met name niet aan in de weg dat één appartementsrecht feitelijk wordt verdeeld in meerdere woningen en als zodanig wordt gebruikt, zonder dat een juridische (onder)splitsing plaatsvindt. Anders dan in de uitspraak van de Rechtbank Den Haag 23 maart 2015 (ECLI:NL:RBDHA:2015:9985) is in het splitsingsreglement niet uitdrukkelijk bepaald dat een eigenaar zijn appartementsrecht slechts in zijn geheel in gebruik kan geven. Tot slot kwalificeert de rechter het verhuren van de studio’s als woningen niet als commerciële exploitatie.

Rb. Amsterdam 12 januari 2022, nr C/13/697597 / HA ZA 21-182 (ECLI:NL:RBAMS:2022:326)