Is het overeengekomen gebruik van een woning – nadat de huurovereenkomst is geëindigd – een (nieuwe) huurovereenkomst? De Hoge Raad oordeelt.
Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad geoordeeld over een huurkwestie. Maar was het wel een huurkwestie? In deze zaak waar de Hoge Raad over moest oordelen, ging het om de vraag of overeenkomst die zijn gesloten tussen een verhuurder (een woningcorporatie) en de volwassen kinderen van de overleden huurster, moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst.
De moeder van de kinderen huurde al langere tijd een woning van een corporatie en overleed in augustus 2019. Haar twee kinderen woonden op dat moment bij haar in de woning.
Na het overlijden van hun moeder zijn de kinderen een vaststellingsovereenkomst met de woningcorporatie aangegaan, waarin werd vastgelegd dat zij tijdelijk in de woning mochten blijven tegen betaling van een gebruiksvergoeding, maar ook dat zij de woning uiterlijk op 31 maart 2020 moesten verlaten (lees: ontruimen). Uit de vaststellingsovereenkomst volgde dat de kinderen al sinds 1 april 1992 feitelijk in de woning verbleven, maar dat zij geen huurders van de woning waren en aan hen evenmin het medehuurderschap was verleend door de corporatie. Hoewel de kinderen dus feitelijk zonder recht of titel gebruik maakten van de woning bleek de verhuurder bereid te gedogen dat de kinderen tijdelijk gebruik mochten maken van de woning tegen betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de geldende huurprijs. In januari 2020 laten de kinderen aan de verhuurder weten dat zij nog geen andere woning hadden kunnen vinden, reden waarom partijen het gebruik hebben verlengd tot 30 september 2020, maar ook na die datum verlaten de kinderen de woning niet waarop de verhuurder ontruiming bij de rechter vordert.
De kantonrechter oordeelt dat de overeenkomst als huurovereenkomst moet worden aangemerkt en wijst de vordering tot ontruiming af.
Het gerechtshof vernietigt dit oordeel van de kantonrechter in hoger beroep en veroordeelt de kinderen om de woning binnen drie maanden te ontruimen. Het hof overweegt daarbij dat de vaststellingsovereenkomst niet als huurovereenkomst konden worden aangemerkt omdat partijen niet de bedoeling hadden om een huurovereenkomst aan te gaan, maar juist om de kinderen een termijn te geven om andere woonruimte te vinden.
De Hoge Raad benadrukt dat aan de hand van uitleg van de (vaststellings-)overeenkomst tussen de partijen moet worden vastgesteld aan de hand van de Haviltex-maatstaf[1].
De Hoge Raad bevestigt het oordeel van het gerechtshof en stelt dat de uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te weinig gelijkenis vertoont met huur om de toepasselijkheid van het beschermende regime voor huurovereenkomsten te rechtvaardigen en dat daarom een uitzondering kan worden gemaakt op de hoofdregel. De Hoge Raad benadrukte dat niet beslissend is of de vaststellingsovereenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf voldaan is aan de omschrijving van huur, maar dat de inhoud en strekking van de overeenkomst in haar geheel moeten worden beoordeeld.
De kinderen moeten de woning dus ontruimen. Hoe vervelend ook voor de kinderen: een terecht oordeel; ook de kinderen mochten er bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst(en) niet van uitgaan dat zij een nieuwe huurovereenkomst aangingen, omdat – wellicht ondanks hun gebrek aan rechtskennis hierover – hun bedoeling niet was om huur overeen te komen.
Bron: ECLI:NL:HR:2025:167
[1] In dat arrest oordeelde de Hoge Raad dat hoe in een overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld (en of de overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld) niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
