In de wetgeving over appartementsrechten was bepaald dat de akte van splitsing alleen kon worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Sinds 1 mei 2005 bepaalt artikel 5:139 lid 2 BW dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfde (80%) van het totaal aantal stemmen (niet dus enkel die ter vergadering aanwezig; alle stemmen) of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. De Hoge Raad heeft hierover onlangs het volgende overwogen.
Artikel 5:139 lid 2 BW maakt op zich geen onderscheid naar gelang de aard van de beoogde wijziging. Het is echter de vraag of deze bepaling ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars. De totstandkomingsgeschiedenis van artikel 5:139 lid 2 BW biedt geen aanknopingspunt voor een bevestigende of ontkennende beantwoording van deze vraag. Het toepasselijk achten van artikel 5:139 lid 2 BW ligt echter niet voor de hand omdat toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (artikel 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, derhalve met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig met machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW).
Daarnaast is de Hoge Raad ingegaan op artikel 5:140b lid 3 BW. Als een appartementseigenaar niet voor een besluit stemt overeenkomstig artikel 5:139 lid 2 BW (bij meerderheid van stemmen), kan hij vorderen bij de rechter dat het besluit wordt vernietigd. Die kan dat afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. Om te kunnen vaststellen of de betrokken appartementseigenaar schade lijdt door de wijziging van de akte, moet de akte van splitsing zoals zij luidt na de wijziging worden vergeleken met de akte van splitsing zoals zij vóór de wijziging luidde, en dus niet met een van die oorspronkelijke akte afwijkende feitelijke situatie.
Ten slotte overweegt de Hoge Raad dat onder schade in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW ook de met de wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten vallen, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.
HR 24 februari 2023, nr 21/04965 (ECLI:NL:HR:2023:286)
