Een hotel-ondernemer stemde in met het verzoek van de gemeente en het COA om zijn hotelkamers aan vluchtelingen aan te bieden, inclusief volpension. De eigenaar-verhuurder was het hier niet mee eens en startte een kort geding om de plannen te stoppen en de ondernemer uit het gehuurde pand te laten ontruimen, vanwege een vermeende ernstige huurovereenkomstschending.
Een hotel-ondernemer die zijn bedrijfspand huurde, kreeg van de gemeente en het COA het verzoek zijn hotelkamers ter beschikking te stellen aan vluchtelingen en de vluchtelingen daarbij volpension (drie maaltijden per dag) te verstrekken. De ondernemer had daar wel oren naar en stemde in. De eigenaar-verhuurder van het bedrijfspand was het daar echter niet mee eens en startte een kort geding, waarbij ook de gemeente en het COA werden gedaagd. De eigenaar vorderde een verbod de plannen uit te voeren en vorderde ontruiming van het gehuurde door de ondernemer. Voor die laatste meende de eigenaar dat het voorgenomen gebruik een dermate ernstige tekortkoming in de verplichtingen uit de huurovereenkomst was, dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zou zijn. Vooruitlopend daarop werd dan in kort geding de ontruiming gevorderd.
Tekortkoming?
De eerste vraag die in deze zaak moest worden beantwoord is of het voorgenomen gebruik van het hotel als opvang voor vluchtelingen een tekortkoming oplevert in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
De kantonrechter vond dat daarvan inderdaad sprake was. Het voorgenomen gebruik van het gehuurde was in strijd met het in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen gebruik als hotel. Zonder toestemming van de eigenaar mocht de ondernemer dat niet wijzigen. Kenmerkend voor een hotelbedrijf – aldus de kantonrechter – is dat gasten er slechts kortdurend verblijven. De overeengekomen duur van een jaar is niet als kortdurend te beschouwen. Met de afspraak van volpension maaltijden had het voorgenomen gebruik dan ook meer weg van een pension dan van een hotel. Uit de parlementaire geschiedenis volgt volgens de kantonrechter, dat het pensionbedrijf slechts onder de regeling voor middenstandbedrijfsruimte – dat is een hotelbedrijf en daarvoor geldt een bijzonder huurrechtelijk regime – valt voor zover het logies verstrekt dat niet duurzaam van aard is. Gelet op het duurzame karakter van de afspraken levert het voorgenomen gebruik door de ondernemer een tekortkoming op in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
Ontbinding en ontruiming?
De volgende vraag die beantwoord diende te worden luidt of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst, met al haar gevolgen, rechtvaardigde. De kantonrechter was van oordeel dat dit, na afweging van alle betrokken belangen, niet het geval was.
Essentieel bij deze beoordeling was, dat de regering de problemen rond de opvang van vluchtelingen aangemerkte als een nationale crisis. De Gemeente had in dat kader haar verantwoordelijkheid genomen en 56 vluchtelingen opgevangen op een locatie waar de vluchtelingen na 1 maart 2023 niet langer konden verblijven; een oplossing op korte termijn moest worden gevonden voor de huisvesting. Deze oplossing was het hotel van de ondernemer. Er was geen andere huisvesting voor de vluchtelingen beschikbaar en dat werd als een zwaarwegend belang aangemerkt. Verder was nog relevant, dat de ondernemer een groot financieel belang had bij de huisvesting van de vluchtelingen. Hij had aanzienlijke schulden vanwege de verbouwing van het gehuurde en de coronacrisis. Door de afspraken met de Gemeente was de ondernemer voor een langere periode verzekerd van omzet, waarmee hij aan zijn financiële verplichtingen kon voldoen.
De eigenaar had nog aangevoerd dat zij vreesde dat het pand door het gebruik voor de opvang van vluchtelingen besmet zou worden, wat ten koste zou gaan van de waarde, uitstraling, verhuurbaarheid en exploitatiemogelijkheden van het pand in de toekomst. Ook vreesde zij voor schade aan het pand als gevolg van het voorgenomen gebruik. Deze stellingen, zo meende de kantonrechter, waren echter louter hypothetisch, zodat hieraan geen gewicht kon worden toegekend. Dat gold ook voor de vraag of de opstalverzekering dekking zou bieden, omdat de eigenaar dit nog niet had uitgezocht.
Dit betekende dat naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter de tekortkoming van de ondernemer de ontbinding van de huurovereenkomst, met al haar gevolgen, niet rechtvaardigde en dus ook geen ontruiming in kort geding.
In dit geval ging het nog goed voor de horecaondernemer, maar dat lag vooral aan het grote maatschappelijke belang. Vanwege de sterk toegenomen vluchtelingenstroom en de capaciteitsproblemen bij het COA had de regering de opvangkwestie aangemerkt als crisis (zie de Kamerbrief van het Ministerie van Justitie en Veiligheid van 17 juni 2022 over ‘Activeren Nationale Crisisstructuur’). Met name daarom werd de huurovereenkomst niet ontbonden, hoewel de kantonrechter ook als uitgangspunt overwoog dat het voorgenomen gebruik voor de opvang van vluchtelingen eigenlijk wel een tekortkoming was in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, in het bijzonder het gebruik als hotelbedrijf.
