Zoals bekend rijst de inflatie momenteel de pan uit. Dit leidt in veel gevallen tot extreme huurverhogingen. Huurcontracten van winkels en andere bedrijfsruimte en bij geliberaliseerde woonruimte gaan uit van een jaarlijkse stijging van de huurprijs aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer (CPI). Kun je hier iets tegen doen?
Geliberaliseerde woonruimte
Voor geliberaliseerde woonruimte geldt, dat de overheid hier heeft ingegrepen. In de wet staat dat voor drie jaar de huren in de vrije sector jaarlijks mogen worden verhoogd met een maximum van inflatie + 1%. Voor 2022 is dat 2,3% inflatie + 1% = 3,3%. Deze maatregel geldt van 1 mei 2021 tot 1 mei 2024. Het inflatiepercentage wordt jaarlijks berekend met gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Kerninflatie
Bij winkelruimte en andere bedrijfsruimte geldt geen beperking van overheidswege. Door diverse instanties en brancheverenigingen is echter een oproep gedaan om het begrip kerninflatie te gaan hanteren in plaats van de gebruikelijke indexering op basis van de CPI. In plaats van een inflatie van (nu) bijna 10% volgt dan een inflatie van circa 3-3,5%. Dat scheelt nogal een slok op een borrel.
Kerninflatie is het inflatiecijfer waarbij géén rekening is gehouden met productcategorieën waarvan de prijzen sterk kunnen schommelen, zoals energie en agrarische producten (voedsel). Ook het kerninflatiecijfer wordt elke maand door het CBS berekend. In de maanden januari en februari was het verschil tussen inflatie en kerninflatie al circa 4%, terwijl in maart het verschil al steeg naar 7%.
Omdat de kerninflatie niet is gebaseerd op (hoge) energieprijzen, is het veel redelijker om hiervan uit te gaan, omdat in de meeste gevallen die energieprijzen toch al door de huurders wordt betaald op grond van de huurovereenkomst. De huurder krijgt het dan dus dubbel voor zijn kiezen.
Het afdwingen van een lagere indexering, zoals op grond van de kerninflatie, is echter helaas niet mogelijk. Dat zal in overleg met de verhuurder moeten. Omdat voor verhuurders er eigenlijk geen reden is om zomaar aan een lagere indexering mee te werken, zou geprobeerd kunnen worden om een vaste lagere indexering af te spreken voor de komende – bijvoorbeeld – vijf jaar. Dan bindt een verhuurder zich nu tot het hanteren van de lagere indexering, ook voor de jaren erna, maar zowel voor huurder als verhuurder is het onzeker of de indexering zo hoog of nog hoger wordt of weer naar beneden gaat. Partijen weten zo wel waar zij aan toe zijn.
Huurprijsherziening bij winkelruimte
Een mogelijkheid om de huurprijs aan te passen ingeval van winkelruimte – daaronder valt ook de meeste horeca – is dat een huurder gebruikmaakt van de mogelijkheid om een herziening van de huurprijs te verlangen. Dat kan na de eerste looptijd – vaak vijf jaar – en daarna steeds als het tenminste vijf jaar geleden is dat door partijen of de rechter de huurprijs is aangepast (dat is dus niet de indexering). Daarbij wordt gekeken naar de huurprijs van vergelijkbare winkelruimte in de omgeving in de periode van vijf jaar voorafgaand aan het verzoek. Het is wel raadzaam om eerst een deskundige een inschatting te laten geven of de huurprijs op die grondslag inderdaad omlaag zou moeten. Zou die inschatten dat de huur misschien wel omhoog kan, dan is het misschien maar beter om geen slapende honden wakker te maken, want ook de verhuurder kan herziening van de huurprijs vragen.
Bij andere bedrijfsruimte is er geen wettelijke procedure om de huurprijs te herzien. Soms staat een dergelijke procedure wel in het huurcontract. Dan kan daar gebruik van gemaakt worden. Is dat niet het geval, dan kun je als huurder alleen de onderhandelingen beïnvloeden door te dreigen met het opzeggen van de huurovereenkomst. Dat moet dan op dat moment echter wel mogelijk zijn en het is ook de vraag of dat argument bruikbaar is. Je zult in het uiterste geval immers ook echt weg moeten kunnen gaan en andere (goedkopere) ruimte kunnen krijgen en de verhuurder moet je niet graag zien vertrekken.
Slotsom
Bottomline is dus, dat het vooral aan te raden is om met de verhuurder in overleg te treden. De verhuurder heeft er ook alle belang bij dat de bedrijfsvoering van de huurder gezond is, zodat die de huurpenningen kan blijven betalen. Raadpleeg hierbij – en wijs ook de verhuurder daarop – de kencijfers die voor jouw branche zijn opgesteld en welk percentage van de omzet je maximaal aan huur zou moeten wegbrengen. Dat is vaak niet meer dan 10%.
