De Raad van State (afdeling advisering) heeft onlangs een advies uitgebracht over het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Met dit wetsvoorstel wil de regering ongewenste verhuurpraktijken voorkomen en tegengaan en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beschermen.
Het wetsvoorstel richt zich tot verhuurders van reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Het voorstel bevat basisnormen voor goed verhuurderschap, maar tevens wordt de bevoegdheid geïntroduceerd om aan verhuurders bestuurlijke boetes op te leggen, een vergunningplicht aan verhuurders op te leggen en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen.
De Raad van State is het in beginsel met de regering eens dat de huurmarkt problemen kent en dat bepaalde verhuurders daarvan misbruik maken, hetgeen uiteraard ongewenst is, maar de Raad van State is ook van mening dat een adequate probleemanalyse van groot belang is om inzicht te krijgen in de aard en omvang van de problematiek.
De Raad van State onderkent – terecht – dat het wetsvoorstel rechten en vrijheden van verhuurders aanzienlijk zal inperken (zoals het eigendomsrecht, het recht op privacy en vrij verkeer van diensten). Juist omdat deze rechten en vrijheden als gevolg van de wet zullen worden beperkt, is eerst een adequate probleemanalyse van belang, aldus de Raad van State. Dit is essentieel om de noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van de wet aan te tonen en daarmee mogelijke inbreuken op voornoemde rechten en vrijheden te kunnen rechtvaardigen. In het licht hiervan adviseert zij om de noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van het wetsvoorstel beter te onderbouwen. Ook moet worden gekeken naar de verhouding met het huurrecht en al bestaande handhavingsmogelijkheden.
In het wetsvoorstel is ervoor gekozen om het begrip ‘goed verhuurderschap’ te regelen in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). De regering is daarmee van mening dat dit begrip later kan worden uitgewerkt, maar de Raad van State volgt deze route niet. Gelet op de titel van het wetsvoorstel (‘Goed Verhuurderschap’) en de toelichting op het voorstel, is dit centrale begrip van grote betekenis voor de in te voeren wet. De Raad van State kan de keuze van de wetgever om het begrip ‘goed verhuurderschap’ in een AMvB nader uit te werken, dan ook niet volgen. De rechtszekerheid vergt dat minstens de hoofdlijnen van dit begrip in het wetsvoorstel een plaats moeten krijgen.
In het wetsvoorstel is een grote rol voor gemeenten weggelegd. De meeste instrumenten van het wetsvoorstel gelden namelijk pas als een gemeente tot invoering daarvan besluit. De Raad van State wijst erop dat de wetgever onvoldoende stilstaat bij de consequenties van deze keuze. Zo wordt met het voorstel de aanpak van de huurmarkt tot verantwoordelijkheid van gemeenten gemaakt, maar worden gemeenten volledig vrijgelaten om de problematiek al dan niet aan te pakken en in grote mate in de wijze waarop zij dat dan doen. Hierdoor ontstaat het risico op een versnipperd landschap van regelingen, met kans op “waterbedeffecten”. Ofwel: beleggers zullen bij hun keuze om beleggingsobjecten aan te kopen gaan shoppen bij gemeenten waar de gemeentelijke regelgeving minder streng is. En dat vindt de Raad van State ongewenst. Het is bovendien aan huurders niet goed uit te leggen dat deze in de ene gemeente minder huurbescherming geniet dan in de andere gemeenten.
Mijns inziens allemaal terechte kritiek van de Raad van State op het voorliggende wetsvoorstel. De regering heeft dit wetsvoorstel te weinig doordacht, het doet te weinig recht aan de positie van zowel huurders als verhuurders en de regering heeft dus nog behoorlijk wat huiswerk te doen alvorens deze wet kan worden ingevoerd.
