Wijziging splitsing in appartementsrechten

Hoe verloopt een wijziging van een splitsing? 

In principe kan een splitsingswijziging op twee manieren tot stand worden gebracht:

1. Wijziging met medewerking van alle appartementseigenaars;
2. Wijziging door het bestuur van de VvE, op basis van een besluit van de vergadering van eigenaars dat is genomen met ten minste 4/5e van het totaal aantal door eigenaars uit te brengen stemmen.

Welke route wordt gekozen is met name afhankelijk van de aard van de wijziging. In sommige gevallen is altijd medewerking van alle eigenaars nodig, bijvoorbeeld:

• Indien een dakterras dat tot de gemeenschappelijke ruimte behoort privé gemaakt dient te worden;
• Of indien er een opstalrecht, kwalitatieve verplichting of erfdienstbaarheid gevestigd dient te worden ten laste van de gemeenschap.

Ook bij kleinere VvE’s (tot ongeveer 5 eigenaars) kan voor de 1e methode worden gekozen. Als de VvE wat groter is, dan ligt het voor de hand de wijziging van de splitsing tot stand te brengen op basis van een vergaderbesluit.

Verder geldt dat in ieder geval de toestemming van alle houders van een hypotheek of beslag op een appartement in het complex vereist is om tot wijziging te kunnen overgaan. Wij zullen die toestemmingen bij de betreffende hypotheekhouders / beslagleggers aanvragen.

Note: Alvorens het traject van een wijziging in gang te zetten, adviseren we altijd om zo mogelijk eerst goed te inventariseren of de gewenste meerderheid (unanimiteit dan wel 4/5e van alle eigenaars) haalbaar is.

Splitsing op basis van vergaderbesluit

Bij een dergelijke wijziging dient een vergadering van eigenaars van de VvE te worden belegd en gelden deze voorwaarden:

• De wijziging van de splitsing wordt op de agenda van die vergadering gezet.
• Het concept van de notariële akte van wijziging van de splitsing wordt bij de uitnodiging voor de VvE-vergadering gevoegd, zodat de beoogde wijziging in stemming kan worden gebracht.
• Als het besluit tot wijziging wordt genomen met een meerderheid van tenminste 4/5e van de door alle eigenaars tezamen uit te brengen stemmen (dus niet 4/5e van de stemmen van de op de vergadering aanwezige eigenaars), kan tot wijziging van de splitsing worden overgegaan door het bestuur van de VvE.
• Een eigenaar die tegen het besluit tot wijziging is, kan binnen 3 maanden na de dag dat het besluit is genomen, vernietiging van het besluit bij de rechter vorderen.

Indien het besluit met minimaal 4/5 van de stemmen is genomen en alle toestemmingen van hypotheekhouders/beslagleggers ontvangen zijn, kan de akte na 3 maanden (indien geen unanimiteit) of direct (bij unanimiteit) worden gepasseerd.

Note: De wijziging leidt mogelijk ook tot aanpassing van de bestaande splitsingstekening. Het is aan te raden daarvoor een gespecialiseerde splitsingstekenaar in te schakelen.