Startersvrijstelling overdrachtsbelasting beperkt tot woningen van maximaal € 400.000,-

Voorkom onaangename verrassingen 23 februari 2021

Per 1 januari 2021 geldt de zogenaamde startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning. Vanaf 1 april 2021 wordt deze vrijstelling beperkt en is er een risico op minimaal € 8.000,00 extra aan overdrachtsbelasting.

De startersvrijstelling

Per 1 januari 2021 geldt voor kopers tussen 18 en 35 jaar een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning. Voorwaarde van de startersvrijstelling is dat de woning door de kopers als hoofdverblijf wordt gebruikt. Van de vrijstelling kan eenmalig gebruik worden gemaakt en deze geldt ook voor kopers tussen 18 en 35 jaar die al een woning bezitten, mits zij nog geen gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling.

Aanscherping

Vanaf 1 april 2021 wordt deze vrijstelling beperkt tot woningen met een koopsom van maximaal € 400.000,00. Zou de koopprijs 1 euro hoger zijn, dan betaal je dus opeens € 8.000,00 extra aan overdrachtsbelasting. Als voorwaarde blijft gelden dat de koper de woning vanaf de leveringsdatum zelf gaat bewonen.

Wanneer wordt de vrijstelling niet gehonoreerd

Let op bij deze situatie: u krijgt de woning weliswaar al geleverd, maar u verhuurt de woning eerst nog tijdelijk aan de verkoper, bijvoorbeeld omdat de verkoper vanwege het korte tijdsbestek nog geen andere woonruimte heeft gevonden. U loopt dan het risico dat de vrijstelling niet door de belastingdienst wordt gehonoreerd.

De redenering daarachter is dat de woning de koper niet direct na de verkrijging ter beschikking staat omdat de verkopers er nog in blijven wonen. Er dreigt dan een flinke naheffing van overdrachtsbelasting. De kans is reëel dat hier (al dan niet in de rechtspraak) nuanceringen in komen, maar vooralsnog is dit het standpunt van de belastingdienst. Deze voorwaarde geldt overigens ook voor kopers die niet in aanmerking komen voor het starterstarief, maar wel voor het 2% tarief. Ook voor hen geldt het uitgangspunt dat men de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en dat de woning per de datum van levering direct aan hun ter beschikking moet staan.

Taxatie van de woning is raadzaam

Overdrachtsbelasting wordt (op basis van de Wet belastingen van rechtsverkeer) geheven over de waarde van de woning in het economisch verkeer. Normaal gesproken is die waarde gelijk aan de tussen partijen afgesproken koopprijs, omdat die prijs in de onderhandeling tussen partijen tot stand is gekomen. Het kan echter voorkomen dat de vastgestelde koopprijs lager is dan de economische waarde, bijvoorbeeld als het een transactie in familieverband betreft. Let op dat ook de WOZ-waarde in dat geval niet bepalend is, onder meer omdat de peildatum van de WOZ veelal meer dan een jaar geleden is. Het is daarom raadzaam een taxatie van de woning te laten uitvoeren zodat duidelijk is dat de waarde inderdaad niet hoger is dan € 400.000,00. Daarmee beperkt u het risico dat u alsnog (al dan niet achteraf) overdrachtsbelasting dient te betalen (van minimaal € 8.000,00).