Het heeft even geduurd, maar per 1 januari 2024 is de Omgevingswet dan toch in werking getreden. We kunnen in ieder geval niet zeggen dat we niet de tijd hebben gehad om ons daarop voor te bereiden. De advocaten van het team Publiek vastgoedrecht van TK zijn inmiddels volop aan de slag met de Omgevingswet.
Veel plannen zijn nog snel onder de oude wet in procedure gebracht. Dat wilde echter niet zeggen dat met de Omgevingswet geen rekening hoefde te worden gehouden. Zo wordt al geruime tijd in anterieure overeenkomsten, bij het opstellen van projectplanningen en in de advisering over toekomstige projecten, rekening gehouden met de instrumenten van de Omgevingswet. We hebben inmiddels voor verschillende cliënten bovendien specifieke op de praktijk van de cliënt afgestemde handleidingen Omgevingswet geschreven.
Vanaf 1 januari gaat het alleen nog om de Omgevingswet. In het stelsel van de Omgevingswet zijn in feite alle regels opgenomen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving, zoals regels over toegelaten functies, bouwkwaliteit, energiezuinigheid, monumentenzorg en archeologie, geluid- en geurhinder, bodem en waterkwaliteit, Natura 2000 en soortenbescherming.
Veel van deze regels zijn onderdeel gaan uitmaken van het zogenoemde gemeentelijke omgevingsplan. Het omgevingsplan is in te zien via het nieuwe digitale raadpleegsysteem Regels op de kaart onderdeel van het Omgevingsloket. Het idee is dat het voor burgers en bedrijven zo eenvoudiger is om alle geldende regels in één keer te vinden. Voorheen moest immers naast het bestemmingsplan veelal ook nog onder andere de Algemene plaatselijke verordening, de Erfgoedverordening en de Hemelwaterverordening worden geraadpleegd, om te kunnen beoordelen of een bepaalde activiteit al dan niet was toegestaan. Deze bestaande gemeentelijke regelingen zijn automatisch onderdeel geworden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan.
Daarnaast is, in lijn met de ten tijde van het initiatief tot de Omgevingswet bestaande heersende politieke gedachte dat alles zoveel mogelijk decentraal moet worden beslist, een groot aantal landelijke regelingen overgeheveld naar het omgevingsplan. Dit noemt men de bruidsschat. Het gaat bijvoorbeeld om de regels over vergunningsvrij bouwen. Iedere gemeente mag nu bijvoorbeeld tot op zekere hoogte zelf en per locatie bepalen wat wel of niet vergunningsvrij gebouwd mag worden. Wij vragen ons wel af of dat nu nodig was. Gemeenten hebben over het algemeen voldoende werk liggen en voor bouwende partijen is het vooral van belang om duidelijkheid te hebben over wat wel en niet mag. Dit alles geldt te meer nu er een grote woningbouwopgave ligt. Zo bezien komt de Omgevingswet op een ongelukkig moment. De Omgevingswet houdt vooral juristen, ambtenaren, architecten en projectontwikkelaars bezig. Tijd die wellicht beter besteed had kunnen worden aan het van de grond krijgen van projecten.
Daarnaast zijn in de Omgevingswet regels opgenomen over onteigening, het gemeentelijk voorkeursrecht en het opleggen van gedoogplichten, alsmede regels over nadeelcompensatie. In het oog springt op dit punt dat de onteigeningsprocedure, die eerder bestond uit twee opeenvolgende procedures, de zogenoemde administratieve en de gerechtelijke procedure, nu bestaat uit drie procedures, te weten een bestuurlijke procedure waarin het onteigeningsbesluit wordt genomen, een bekrachtigingsprocedure bij de bestuursrechter, waarin dat besluit moet worden bekrachtigd en een gerechtelijke procedure bij de civiele rechter over de hoogte van de schadeloosstelling. De verwachting is dat een onteigening hiermee eerder langer dan korter zal duren.
De komende maanden zullen veel vragen rijzen over het overgangsrecht. Een vraag die bijvoorbeeld veel gesteld wordt is of het omgevingsplan nog partieel herzien kan worden. Gemeente hebben een ruime overgangstermijn, die loopt tot 1 januari 2032, gekregen om voor de hele gemeente een omgevingsplan vast te stellen. Tot dit tijd blijven de regels van de oude bestemmingsplannen, die van rechtswege deel uitmaken van het zogenoemde tijdelijke deel van het omgevingsplan, gelden. De Omgevingswet bepaalt echter dat regels die betrekking hebben op kort gezegd de ruimtelijke ordening alleen allen tegelijk herzien kunnen worden. Het is om die reden niet mogelijk om het omgevingsplan, bijvoorbeeld op het punt van de parkeerregeling of op het punt van woningbouwcategorieën, partieel te herzien. Het aanpassen van alle – ruimtelijk relevante – regels van het omgevingsplan is echter een flinke klus. Het zal even duren voordat gemeentebesturen hieraan toekomen.
De ervaring leert inmiddels dan ook dat de meeste gemeenten inzetten op het verlenen van zogenoemde “omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten” (BOPA), zeg maar een omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan. Wat men zich wellicht niet goed heeft gerealiseerd is dat voor een aanvraag voor een dergelijke omgevingsvergunning een bouwplan behoorlijk concreet moet zijn uitgewerkt. Het ontwikkelen en uitgeven van gronden op basis van enkel een bestemming is er dan niet meer bij. De praktijk zal moeten uitwijzen hoe lang het duurt voordat de nieuwe omgevingsplannen gereed zijn en dit probleem zal zijn verholpen.
