Eén-op-één uitgifte van grond aan woningcorporaties door de rechter toegestaan

02 september 2022

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden Nederland heeft in een kort geding vonnis van 22 augustus 2022 geoordeeld dat één-op-één verkoop van grond aan een woningcorporatie ten behoeve van het realiseren van sociale woningbouw niet in strijd is met het gelijkheidsbeginsel.

In het Didam-arrest van 26 november 2021 bevestigde de Hoge Raad dat het gelijkheidsbeginsel ook geldt als overheden privaatrechtelijk handelen. Bij de verkoop van gronden moet in beginsel mededingingsruimte worden geboden en transparant worden gehandeld.

Wanneer géén openstelling mededinging vereist

Een uitzondering op de verplichting om mededinging open te stellen geldt slechts als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. De verplichting om transparant te handelen geldt ook in dat geval onverkort.

Lees hier onze blog over het Didam-arrest

Het enkele feit dat een overeenkomst al gesloten was vóór 26 november 2021 kan partijen niet baten. Dat was ook het geval bij de overeenkomst die leidde tot het arrest van 26 november 2021. De Hoge Raad heeft geen nieuwe rechtsregel geschapen, maar geeft simpelweg toepassing aan een rechtsregel die al lang gold.

Het gaat bovendien niet om een uitbreiding van de regels van het aanbestedingsrecht. De regels van het aanbestedingsrecht gelden voor in de wet genoemde overheidsopdrachten en concessieopdrachten. Zodra daarvan sprake is moeten de regels van het aanbestedingsrecht worden toegepast.

Sinds 26 november 2021 vragen overheden zich af in welke situaties een uitzondering op het bieden van mededinging gerechtvaardigd kan zijn. Aangenomen wordt dat het honoreren van een bouwclaim een reden kan zijn om geen mededinging open te stellen. De kavel wordt dan immers gebruikt om de bouwclaim te honoreren. Anderen bevinden zich niet in een gelijke positie, omdat zij immers geen grond hebben ingebracht in ruil voor een bouwclaim. Ook lijkt het mij mogelijk om een uitzondering te maken als de grondverkoop noodzakelijk is om de realisatie van een mede op of ten behoeve van naastgelegen gronden gelegen werk mogelijk te maken. Zo kan het zijn dat de grondverkoop nodig is om een ontsluiting te realiseren voor een naastgelegen perceel. Als echter andere vergelijkbare aangrenzende percelen ook aanspraak maken op de verkoop van deze grond ten behoeve van een ontsluiting en die ontsluiting ruimtelijk aanvaardbaar is, dan zal wellicht wel mededinging moeten worden geboden.

Mogen woningcorporaties een voorkeurspositie krijgen?

Een vraag die gemeenten en woningcorporaties bezig houdt is of aan woningcorporaties (toegelaten instellingen) een voorkeurspositie kan worden gegeven. Woningcorporaties hebben geen monopolie op het realiseren en bezitten van sociale huurwoningen. Vanuit gemeenten bestaat veelal wel de behoefte om zoveel mogelijk van de sociale woningvoorraad in handen van de woningcorporaties te laten zijn. Er is dan immers één aanspreekpunt en met de woningcorporaties worden prestatieafspraken gemaakt.

Kort geding vonnis één-op-één verkoop

In een kort geding vonnis van 22 augustus 2022 oordeelde de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden Nederland dat over de situatie waarin de gemeente Almere grond één-op-één verkocht aan Stichting Ymere. De eigenaar van een naastgelegen supermarkt, Flevoland Invest, maakte eveneens aanspraak op de kavel. De gemeente voerde aan dat de gemeenteraad in zijn beleid had bepaald dat de grond is bestemd voor sociale woningbouw en dat het perceel om die reden alleen aan toegelaten instellingen uitgegeven kon worden. Flevoland Invest liet weten de ontwikkeling van de sociale woningbouw ook zelf ter hand te willen nemen.

De voorzieningenrechter overweegt allereerst dat de gemeenteraad bij besluit van 30 januari 2020, gelet op de krapte op de woningmarkt, de behoefte aan betaalbare huurwoningen en de wachttijd voor sociale huurwoningen, heeft ingestemd met het realiseren van extra sociale huurwoningen, onder meer ter plaatse van het perceel. In de publicatie van 17 juni 2022 schrijft de gemeente dat zij middels haar woonbeleid wil voorzien in de behoefte aan sociale en betaalbare woningen en dat zij voornemens is het perceel aan Ymere te verkopen ten behoeve van de realisatie van circa 120 sociale huurwoningen en circa 245 m2 BVO ondergeschikte commerciële ruimte. In de publicatie is vermeld dat de gemeente het perceel wenst te verkopen aan een woningcorporatie, vanwege de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet, waaraan een woningcorporatie als toegelaten instelling is gebonden.

Conclusie

Uit de publicatie blijkt dat de gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling op het perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen) en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) doorslaggevend heeft geoordeeld bij de selectie van een woningcorporatie. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente hiermee, mede gelet op de aan haar in dit kader toekomende beleidsruimte, voldoende gemotiveerd een objectief, toetsbaar en redelijk criterium ten grondslag gelegd aan de conclusie dat slechts een woningcorporatie voor de verkoop van het perceel in aanmerking komt. Of een gegadigde een woningcorporatie is, is objectief bepaalbaar en toetsbaar.

Ook betreft het een redelijk criterium, aldus de voorzieningenrechter. De voorzieningenrechter acht daarvoor de volgende feiten en omstandigheden van belang.

  • Een woningcorporatie heeft op grond van artikel 19 en artikel 45 e.v. Woningwet het doel om uitsluitend op het gebied en in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.
  • De corporatie beoogt haar financiële middelen uitsluitend in dat belang in te zetten.
  • De gemeenteraad is op grond van artikel 42 lid 1 van de Woningwet verplicht een woonvisie vast te stellen, waarin het gemeentelijk huisvestingsbeleid voor de komende jaren is neergelegd.
  • De woningcorporatie dient op grond van lid 2 van dit artikel met haar werkzaamheden bij te dragen aan de uitvoering van de woonvisie van de gemeenten waarin zij feitelijk werkzaam is.
  • Gemeenten, woningcorporaties, huurdersorganisaties en bewonerscommissies maken vervolgens zogenaamde prestatieafspraken over de uitvoering van de woonvisie en de door de woningcorporaties in dit kader uit te voeren werkzaamheden (artikel 43 en 44 Woningwet).

Een woningcorporatie heeft bij uitstek ervaring met de ontwikkeling en langjarige exploitatie van sociale huurwoningen. Daar komt bij dat de gemeente in haar publicatie terecht stelt dat de uitvoering van de taken door een woningcorporatie uit hoofde van de Woningwet met waarborgen is omkleed. Dat geldt niet voor private partijen. Zo zijn de taken en de besteding van de financiële middelen van woningcorporaties wettelijk vastgelegd, maken zij prestatieafspraken met gemeenten en staan zij onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties.

“Oordeel is goed nieuws, maar ik verwacht geen einde van de discussies. ”

Conclusie

Het voorgaande betekent, zo concludeert de voorzieningenrechter, dat de gemeente tot de conclusie mocht komen dat slechts een woningcorporatie als serieuze gegadigde voor de aankoop van het perceel in aanmerking komt. Het oordeel van de voorzieningenrechter is voor nu goed nieuws voor gemeenten en woningcorporaties. Ik verwacht echter niet dat dit het einde van de discussie zal betekenen.

Het betreft een voorlopig oordeel. Ik meen dat het vonnis terecht is, maar er valt nog wel het nodige af te dingen op de motivering van het vonnis. Zo wordt niet ingegaan op het feit dat Flevo Invest de sociale woningen had kunnen ontwikkelen en vervolgens alsnog zelf aan een woningcorporatie had kunnen verkopen. De voorzieningenrechter legt niet uit om welke waarborgen het gaat en waarom die waarborgen niet ook kunnen worden gegeven via een instandhoudingstermijn in een Doelgroepenverordening. Evenmin wordt uitgelegd waarom het feit dat woningcorporaties prestatieafspraken maken en onder toezicht staan van de Autoriteit woningcorporaties rechtvaardigt dat derden van mededinging worden uitgesloten. In het vonnis had uitgebreider kunnen worden ingegaan op het feit dat de woningcorporaties de in de Woningwet aan hen opgedragen taken in het Nederlandse systeem alleen goed kunnen uitvoeren, indien zij de mogelijkheid hebben om met gemeente afspraken te maken die ertoe leiden dat zij een voorkeurspositie krijgen bij de uitgifte van gronden.

We zullen moeten afwachten hoe uiteindelijk in een bodemprocedure wordt geoordeeld. Ik verwacht dat gemeenten in ieder geval op dit moment ervoor zullen kiezen om woningcorporaties een bijzondere positie te geven.