Een huiseigenaar wil tijdelijk geld (een bedrag van € 70.000) lenen, maar tekent in plaats van een leningsovereenkomst een koopovereenkomst voor haar woning en krijgt daarbij van de koper (een handelaar in vastgoed) de mogelijkheid om de verkoop binnen enkele maanden terug te draaien. Echter, de prijs voor het terugdraaien van de koopovereenkomst is hoog: € 50.000. Al snel ontvangt de verkoper een bedrag van € 70.000 van de koper. Kan een dergelijke constructie door de beugel? Niet in een zaak die speelde bij de rechtbank Den Haag. De rechtbank oordeelde namelijk dat met deze constructie de regels voor consumentenkrediet worden omzeild.
Wat is er gebeurd?
Een huiseigenaar heeft geld nodig voor een aanvullende storting in wat derden haar als een cryptobelegging hebben voorgesteld. Via deze derden komt zij bij een handelaar in vastgoed terecht. De achtergrond van haar geldbehoefte bespreekt zij niet met deze handelaar. Wel is duidelijk dat zij slechts een kortlopende lening wil en niet haar woning wil verkopen. Toch sluiten partijen een koopovereenkomst voor de woning met elkaar. De koopprijs bedraagt € 510.000 en de handelaar betaalt € 70.000 vooruit en mag bepalen aan welke derde en op welk moment de woning moet worden geleverd. De eigenaar kan de overeenkomst tot uiterlijk 31 januari 2026 ontbinden, maar moet dan wel het bedrag van € 70.000 terugbetalen én € 50.000 aan ontbindingsvergoeding betalen aan de koper. Ten gunste van de koper wordt een hypotheekrecht gevestigd van € 270.000. In januari 2026 roept de verkoper de vernietiging van de koopovereenkomst in. Zij wil het voorschot van € 70.000 wel terugbetalen, maar niet de ontbindingsvergoeding. De koper legt vervolgens leveringsbeslag en verlangt bij de rechtbank onder meer medewerking aan bezichtigingen, de verkoop en de levering van de woning.
Een koopovereenkomst, maar financiering staat voorop
De rechtbank kijkt verder dan de naam die partijen aan de overeenkomst hebben gegeven, omdat – aldus de rechtbank – het leningselement op de voorgrond staat: snel geld ontvangen en het snel kunnen terugdraaien van de transactie tegen betaling van een aanzienlijke ontbindingsvergoeding. Over belangrijke verkoopvoorwaarden, zoals de koopprijs en de overdrachtsdatum, is tussen partijen bovendien niet onderhandeld. De ontbindingsvergoeding van € 50.000 bedraagt ruim 71% van het ter leen verstrekte bedrag, en dit voor slechts enkele maanden. De rechtbank zet dit af tegen de maximale kredietvergoeding: ten tijde van de ondertekening was dit 14% per jaar en per 1 januari 2026 bedroeg dit percentage 12%. Volgens de rechtbank is deze constructie onder de gegeven omstandigheden een ontoelaatbare omzeiling van de dwingende regels voor consumentenkrediet.
De overeenkomst is daarom wel degelijk vernietigbaar en de vernietigingsverklaring ban de verkoper treft doel. Alle vorderingen van de koper worden afgewezen en de verkoper hoeft de woning op grond van deze overeenkomst niet te leveren. De rechtbank verklaart op verzoek van de verkoper de hypothecaire inschrijving bovendien waardeloos. Ook door de verkoper gevestigde pandrechten worden waardeloos verklaard.
Wat betekent deze uitspraak voor de vastgoedpraktijk?
Niet iedere woningverkoop met een voorschot is verboden. De rechtbank legt nadrukkelijk de omstandigheden van deze zaak aan haar oordeel ten grondslag. De les is wel duidelijk: wie feitelijk een krediet aan een particuliere partij verstrekt, kan consumentenbescherming niet ontwijken door de afspraken als woningverkoop vorm te geven. Kijk dus niet alleen naar hoe partijen hun overeenkomst noemen, maar ook naar de bedoeling, de vergoeding en de zekerheden.
Lessons learned?
De koper lijkt zijn les te hebben geleerd. Op de hoofdpagina van de website van deze handelaar in vastgoed staat met grote letters dat de aanbetaling uit hoofde van een koopovereenkomst nimmer gebruikt mag worden voor beleggingen / crypto-investeringen in welke vorm dan ook en als koper hierover twijfels heeft de handelaar niet zal overgaan tot ondertekening van een koopovereenkomst. De website bevat ook een waarschuwing dat cryptofraudeurs actief zijn en daarvan zouden beide partijen in deze zaak wel eens de dupe kunnen zijn geweest, maar de les blijft desalniettemin door de overeenkomst "heen te kijken" en ook – bij geldverstrekking aan consumenten – binnen de lijnen te blijven van de regels over consumentenkrediet.
Hoe zorgt TK ervoor dat je verder kunt?
Wil je de overwaarde van je woning benutten of bied je een financieringsconstructie aan waarbij vastgoed een rol speelt? Onze vastgoedadvocaten denken met je mee over de juridische inrichting en de risico's. Ook bij een geschil over een koopovereenkomst, hypotheekrecht of beslag helpen we je om je positie goed te bepalen en vervolgstappen helder te krijgen.
Meer informatie?
Neem contact op met Edward of één van de andere specialisten uit ons team vastgoed en projectontwikkeling. We denken graag met je mee.
