De Rechtbank Overijssel oordeelde dat een afhaal- en bezorgrestaurant in strijd is met de bestemming ‘kantoor/winkelruimte’ in de splitsingsakte. Daarnaast vond de rechtbank die exploitatie in strijd met een verbod in die splitsingsakte. Beide oordelen zijn echter voor discussie vatbaar.
Sinds 1 oktober 2022 huurt een ondernemerspaar een bedrijfsappartement om daar een afhaal- en bezorgrestaurant te exploiteren. Deze situatie heeft geleid tot een juridisch conflict binnen de Vereniging van Eigenaren (VvE). Een mede-eigenaar vorderde een verbod op het gebruik van de ruimte, daarbij verwijzend naar artikel 25 van de splitsingsakte. Dit artikel bepaalt dat de bestemming van de ruimte ‘kantoor/winkelruimte met parkeerplaatsen’ is. Bovendien verbiedt het artikel expliciet het gebruik van het adres als ‘horecagelegenheid, speelhal, sexshop en dergelijke’. De rechtbank beoordeelde beide onderdelen.
De rechtbank gaat eerst in op de bestemming ‘kantoorruimte/winkelruimte’ en komt dan met een redenering over de vraag of de exploitatie van de huurder te beschouwen is als een ‘winkel’. Volgens Van Dale Grootwoordenboek der Nederlandse Taal is een winkel een gebouw, huis of gedeelte daarvan waar koopwaren in het klein verkocht worden, zo overweegt de rechtbank. Ook de definitie in de Winkeltijdenwet wordt aangehaald. Omdat ter plaatse niet alleen etenswaren, maaltijden en dranken worden verkocht, maar dat deze van daaruit ook worden bezorgd en dat die etenswaren en maaltijden daar ook worden bereid, kan naar het oordeel van de rechtbank niet gezegd worden dat een winkel geëxploiteerd wordt. De activiteiten omvatten immers meer dan het enkel ter plaatse verkopen van etenswaren, maaltijden en dranken, aldus nog steeds de rechtbank.
Hoewel de redenering niet direct heel vreemd voorkomt, valt daar wel het nodige op af te dingen. Het is immers niet het begrip ‘winkel’ in de splitsingsakte dat uitleg vraagt, maar ‘winkelruimte’, waarbij relevant is dat deze is gekoppeld aan ‘kantoorruimte’. Deze terminologie is gebruikelijk in huurovereenkomsten van bedrijfsruimte, waarbij winkelruimte ook wel 290-bedrijfsruimte wordt genoemd, naar het wetsartikel in het Burgerlijk Wetboek (BW) waar de regeling van deze vorm van bedrijfsruimte begint. De andere in het huurrecht onderscheiden vorm van bedrijfsruimte is ‘kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7: 230a BW’. Winkelruimte in de zin van art. 7: 290 BW omvat meer dan alleen de winkels die de rechtbank in zijn redenering definieert via Van Dale en de Winkeltijdenwet. Daaronder ook de meeste vormen van horeca en zelfs een kampeerbedrijf. De redenering van de rechtbank gebaseerd op de definitie van ‘winkel’ is dan ook te beperkt. Gebruik als afhaal- en bezorgrestaurant past in de bekende definitie van winkelruimte, zoals in essentie vrijwel elke vorm van horeca. Dat die definitie ook de bedoeling in deze splitsingsakte zal zijn geweest is bovendien logisch, aangezien anders het verbod op bestemming als horecagelegenheid – verderop in het betreffende artikel van de splitsingsakte – overbodig zou zijn geweest.
De rechtbank gaat echter ook nog in op het nadere verbod in artikel 25 splitsingsreglement om de ruimte te bestemmen als horecagelegenheid, speelhal, sexshop en dergelijke. Dat lijkt op het eerste oog inderdaad een streep door de rekening te halen, maar betwist werd door de eigenaar dat een afhaal-, en bezorgrestaurant een horecagelegenheid is. Daarbij werd aangesloten bij gerechtelijke uitspraken en de definitie van het CBS van horeca, waarbij essentieel is dat etenswaren en dranken ‘ter plaatse’ kunnen worden genuttigd. Dat is hier niet het geval.
Die discussie omzeilt de rechtbank echter, door te wijzen op de slotwoorden in dat verbod “en dergelijke”. De rechtbank leidt alleen daaruit al af, dat de opstellers van de akte de bedoeling moeten hebben gehad om beperkingen in hun woongenot te voorkomen door bedrijven als die daar genoemd zijn. De rechtbank gaat dan echter in op specifieke vormen van overlast die dit bedrijf in kwestie zou kunnen veroorzaken. Dat dit afhaal- en bezorgrestaurant bepaalde vormen van overlast zou veroorzaken en dat daarom bedoeld zou zijn door de opstellers van de akte als vormen van gebruik van kantoor/winkelruimte die zij niet wenselijk achtten, is echter niet in lijn met de jurisprudentie van de Hoge Raad.
Bij de beoordeling van de uitleg van een artikel uit een akte van splitsing komt het volgens vaste jurisprudentie aan op de in de akte van splitsing tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die tot splitsing is (zijn) overgegaan. Die bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte van splitsing gebruikte bewoordingen, ook in onderlinge samenhang (HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223 en HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).
De rechtbank overweegt op zich nog wel terecht, dat met de woorden “en dergelijke” kennelijk is bedoeld dat de drie genoemd voorbeelden niet limitatief zijn, maar vergeet dan precies die drie voorbeelden met elkaar te vergelijken om aan de hand van die woorden te beoordelen wat de gemeenschappelijke deler van deze drie soorten gebruik is. En dat is niet geuroverlast of rook- en brandgevaar, zoals de rechtbank aanhaalde. Een gemeenschappelijke factor van dit gebruik is wel, dat die drie een verblijfsfunctie voor publiek hebben en dan met name in de avonduren. Dan heeft een afhaal- en bezorgrestaurant wel openingstijden in de avonduren (maar dat heeft een avondwinkel ook), echter zeker geen verblijfsfunctie voor publiek – en daar wees de eigenaar terecht op – omdat er geen etenswaren en dranken ‘ter plaatse’ kunnen worden genuttigd.
Het is zeer de vraag of deze uitspraak stand zou houden in hoger beroep. Wellicht volgt die beoordeling nog. De eigenaars hebben nog tot 6 februari 2025 de tijd om hoger beroep in te stellen.
Rechtbank Overijssel 6 november 2024, ECLI:NL:RBOVE:2024:5775
