Op 12 januari 2024 heeft de Hoge Raad een voor de bouwpraktijk belangrijk arrest gewezen in een zaak waarbij als gevolg van werkzaamheden aan een pand (het afzinken van een kelder), schade is veroorzaakt aan een naastgelegen pand.
De eigenaren en de exploitant (een wijnhandel) van het naastgelegen pand spreken de eigenaar en de door deze ingeschakelde aannemer aan; zij vorderen bij de rechter een verklaring voor recht dat de aannemer en de eigenaar (tevens de opdrachtgever van de aannemer) onrechtmatig hebben gehandeld en veroordeling om de geleden schade te vergoeden. Deze schade is nog niet exact bekend, reden waarom zij vorderen deze schade nader bij staat op te maken. Wel vorderen zij in deze procedure alvast een voorschot op schadevergoeding.
De Hoge Raad oordeelt dat niet zonder meer kan worden aanvaard veroorzaakte schade door benadeelden dient te worden gedragen en dat het uitvoeren van werkzaamheden door met schade aan een naastgelegen pand tot gevolg daarom een onrechtmatige daad kan opleveren die verplicht tot vergoeding van de schade die daarvan het gevolg is. Dat oordeel lijkt in de richting te gaan van een risicoaansprakelijkheid van een bouwer c.q. diens opdrachtgever.
De eigenaar van het te verbouwen pand (waarvan hij in 2012 eigenaar is geworden) heeft met de aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot het plaatsen van een zogenaamde afzinkkelder.
Op 12 juli 2016 start de aannemer met het afzinken van de kelder. Op 15 juli 2016 scheurt een deel van de kelderwand als gevolg van het raken van een obstakel in de bodem en worden de werkzaamheden stilgelegd. Vervolgens neemt de aannemer contact op met haar CAR-verzekeraar, die de aannemer laat weten dat de ontstane situatie moest worden besproken met alle betrokkenen, onder wie de eigenaar van het naastgelegen pand en dat als aan deze eis niet zou worden voldaan, verdere werkzaamheden niet zouden worden gedekt door de verzekeraar.
De eigenaar (de opdrachtgever van de aannemer) instrueert de aannemer vervolgens om zijn werkzaamheden voort te zetten zonder te overleggen met de eigenaar van het naastgelegen pand. De aannemer geeft gevolg aan deze instructie van zijn opdrachtgever en verwijdert het obstakel gedeeltelijk en doet twee groutinjecties in de grond ter stabilisatie, waarna het afzinkproces op 18 juli 2016 wordt hervat.
Op 22 juli 2016 meldt de advocaat van de eisende partijen in deze procedure bij de buurman en de aannemer dat er een etalageruit is gesprongen en dat sprake is van ernstige scheurvorming in het pand om de buurman en de door hem ingeschakelde aannemer te sommeren de werkzaamheden te staken.
Vervolgens hebben beide partijen deskundigen ingeschakeld en met elkaar gecorrespondeerd. De aannemer zet zijn werkzaamheden desondanks voort.
Op verzoek van eisers in deze procedure vindt op 28 juli 2016 een inspectie plaats door de gemeente. Ter gelegenheid van die inspectie worden afspraken gemaakt die onder andere inhouden dat dagelijks deformatiemetingen dienen plaats te vinden, dat meting van de scheurvorming moet plaatsvinden en dat direct nadat de kelder op diepte is, beton moet worden gestort tussen de kelderwand en de fundering.
Op 29 juli 2016 worden de werkzaamheden met betrekking tot het afzinken van de kelder afgerond. Omdat uit de deformatiemetingen bleek van verdere verzakking van het naastgelegen pand (van eisers) past de gemeente op 12 augustus 2016 spoedeisende bestuursdwang toe, onder andere inhoudende een bouwstop en ontruiming en verzegeling van het pand van eisers.
Na het treffen van maatregelen wordt deze bouwstop op 18 augustus 2018 opgeheven en wordt de kelder afgebouwd.
In eerste aanleg vangen de eisers in deze zaak bot; hun vorderingen worden door de rechtbank afgewezen. NB: uit de conclusie van de Procureur-Generaal blijkt dat de rechtbank de vorderingen heeft afgewezen, omdat de eisers de grondslag van hun vorderingen onvoldoende hebben duidelijk gemaakt. De rechtbank merkt de dagvaarding aan als een “zoekplaatje” waarin zij niet concreet hebben kunnen maken waaruit het onrechtmatig handelen van de aannemer en de buurman blijkt.
Een gemiste kans dus in een – zo lijkt het – vrij overzichtelijke zaak.
Vervolgens stellen de eisers hoger beroep in, maar ook het hof komt niet tot andere conclusies dan de rechtbank deed en het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. Het hof motiveert zijn beslissing uitgebreid. Het hof stelt voorop dat een gedraging niet reeds onrechtmatig is vanwege het enkele feit dat zaaksbeschadiging zich voordoet en een (voorzienbaar) gevolg is van die gedraging. Vereist is – aldus het hof – dat de gedragingen die hebben geleid tot de zaaksbeschadiging kunnen worden gekwalificeerd als in strijd het met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Het is dan ook aan de eisende partijen om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de aannemer een zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden die zij in acht had moeten nemen en dat het gedrag van de aannemer (dus) onzorgvuldig was.
Het hof vervolgt dat eisers niet hebben gesteld dat de door de aannemer gekozen methode voor het plaatsen van de kelder onjuist of onveilig is. Voorts overweegt het hof dat het van belang is dat de aannemer voorafgaand aan de werkzaamheden de resultaten van de voorbereidingen van werkzaamheden heeft ontvangen en ook zelf onderzoek heeft gedaan. Naar het oordeel van het hof heeft de aannemer daarmee de werkzaamheden voldoende zorgvuldig voorbereid. Daarbij is van belang dat de aannemer en de ingeschakelde architect tevergeefs heeft getracht actuele gegevens over fundering en belastbaarheid van het pand van eisers boven water te krijgen en eisers op verschillende momenten heeft uitgenodigd voor een gesprek maar eisers daarop niet hebben gereageerd. Om die reden kunnen eisers het de aannemer niet verwijten dat het funderingsonderzoek te beperkt is geweest, terwijl van eisers mocht worden verwacht dat relevante informatie over het pand met de aannemer zou worden gedeeld, zodat hiermee bij de voorbereiding en uitvoering van de werkzaamheden rekening kon worden gehouden.
Het hof concludeert dus dat de aannemer bij de voorbereiding van de werkzaamheden voldoende zorgvuldig heeft gehandeld.
Vervolgens komt de vraag aan de order of de aannemer bij de uitvoering van de werkzaamheden zorgvuldig heeft gehandeld. Het hof overweegt dat de ‘signaal- en actiewaarden’ op verschillende momenten tijdens het afzinken van de kelder zijn overschreden maar oordeelt dat de handelswijze van de aannemer niettemin voldoende zorgvuldig is geweest omdat de aannemer heeft gehandeld conform het bouwveiligheids- en monitoringsplan door op het moment van overschrijding en het zich voordoen van calamiteit/schade overleg te voeren en te beoordelen of aanpassing van de werkwijze noodzakelijk was. Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat sprake is van onzorgvuldig handelen door Multi bij de uitvoering van haar werkzaamheden, zodat Multi niet op grond van art. 6:162 BW aansprakelijk is.
Ook de opdrachtgever van de aannemer (de eigenaar van het naastgelegen pand) wordt door het hof niet aansprakelijk geacht op grond van artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad). Nadere bewijslevering wordt door het hof niet toegestaan.
Op 23 mei 2022 stellen eisers cassatieberoep in. De Hoge Raad oordeelt anders dan de rechtbank en het hof deden.
De Hoge Raad overweegt dat aan de bouwwerkzaamheden van de aannemer een aanmerkelijk risico was verbonden dat aan het pand van eisers schade zou worden toegebracht, ook als maatregelen ter voorkoming van schade werden getroffen en de werkzaamheden zorgvuldig werden uitgevoerd. Waar dit risico zich vervolgens heeft verwezenlijkt, kan niet zonder meer worden aanvaard dat eisers de daardoor veroorzaakte schade dienen te dragen, aldus de Hoge Raad, waarbij van belang wordt geacht dat de werkzaamheden in het belang van (de opdrachtgever van) de aannemer werden uitgevoerd en voor eisers geen voordeel op hebben geleverd of zouden leveren, dat de schade van eisers niet zonder meer behoort tot hetgeen door een derde in het maatschappelijk verkeer moet worden geduld bij bouwwerkzaamheden van een ander, en dat het veeleer op de weg van de aannemer lag om zich tegen aansprakelijkheid voor het toebrengen van schade aan derden te verzekeren. Het uitvoeren van de werkzaamheden door de aannemer met schade aan het pand van eisers tot gevolg, kan daarom een onrechtmatige daad opleveren die verplicht tot vergoeding van de schade die daarvan het gevolg is.
De Hoge Raad overweegt dat het hof heeft miskend dat ook wanneer de aannemer bij de voorbereiding en uitvoering van de bouwwerkzaamheden voldoende maatregelen heeft getroffen ter voorkoming van schade aan zaken van derden en de werkzaamheden op zorgvuldige wijze heeft uitgevoerd, zij aansprakelijk kan zijn voor de schade die eisers door de bouwwerkzaamheden hebben geleden. Het oordeel van het hof dat de eigenaar als opdrachtgever niet aansprakelijk is kan daarom (ook) niet in stand blijven.
De Hoge Raad vernietigt daarom de uitspraak van het hof en verwijst de zaak terug naar een ander hof ter verdere behandeling. Dit hof zal de zaak wederom moeten beoordelen met inachtneming van de onderhavige uitspraak van de Hoge Raad.
Met deze uitspraak lijkt de aansprakelijkheid voor bouwende partijen (alsmede voor hun opdrachtgevers) behoorlijk te worden uitgebreid en – hoewel de Hoge Raad het niet met zoveel woorden stelt; het hiervoor onderstreepte woordje “kan” lijkt dit uit te sluiten – schuift de Hoge Raad op richting (bijna) een risicoaansprakelijkheid voor bouwers en hun opdrachtgevers. Het arrest geeft partijen die schade ondervinden in ieder geval handvatten om schade te kunnen claimen en dat zal iets zijn waar bouwers en hun opdrachtgevers, maar ook verzekeraars, in de toekomst rekening mee zullen houden.