Een huurprijswijzigingsbeding bestaande uit een jaarlijkse opslag van maximaal 3 procent bovenop een indexering (meestal volgens cpi), is in het algemeen niet een oneerlijk beding. Dit is het antwoord van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen die de Amsterdamse rechtbank had gesteld. Volgens de Hoge Raad moet het opslagbeding bovendien apart worden beoordeeld van het indexatiebeding. Alleen het opslagbeding kan dan oneerlijk zijn, zonder dat dit gevolgen heeft voor het indexeringsbeding.
De Hoge Raad volgt hiermee het advies van de plaatsvervangend procureur-generaal. De betoogde dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding, zodat eventuele oneerlijkheid van een opslagbeding niet ook oneerlijkheid van het indexatiebeding betekent. Een opslagbeding met een opslag van maximaal 3 procent bovenop de consumentenindex is volgens dat advies dan – in het algemeen – niet aan te merken als een oneerlijk beding.
Het indexatiebeding en het opslagbeding moeten volgens de Hoge Raad van elkaar worden onderscheiden, omdat zij verschillende functies hebben. Het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie en het opslagbeding heeft als gedachte de huurprijs in de pas te laten lopen met kostenstijgingen, alsmede met de waardestijging van de woning. Oneerlijkheid van het ene beding brengt daarom niet ook oneerlijkheid van het andere beding met zich mee.
Volgens de Hoge Raad is een opslagbeding van maximaal 3 procent – dat lag in die zaak voor – in het algemeen niet oneerlijk. In individuele gevallen kan dat echter anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.
Verder geeft de Hoge Raad nog enkele richtsnoeren voor de beoordeling in het concrete geval.
Als de rechter een opslagbeding wel als oneerlijk beoordeelt, moet hij verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op het oneerlijke opslagbeding buiten beschouwing laten. De rechter moet op het gevordeerde bedrag van achterstallige huurtermijnen dan een aftrek toepassen ter hoogte van de op basis van het oneerlijke opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen.
Heeft de huurder in het verleden op basis van een oneerlijk opslagbeding al huurverhogingen betaald, dan zijn deze onverschuldigd betaald. De huurder kan die dan terugvorderen. De rechter mag echter niet uit zichzelf overgaan tot verrekening van de huurachterstand met onverschuldigd betaalde huurverhogingen. Daarop moet de huurder een beroep doen.
Als het bij een huurvordering ook nog gaat om beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming om die reden, dan moet de rechter onterecht toegepaste huurprijsverhogingen daarin betrekken. Hij moet dan ambtshalve onderzoeken of de huurachterstand ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst en daarbij meenemen de huurder dan in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding mogelijk te veel huur heeft betaald.
De uitspraak lees je hier.
