Wie een bedrijfsruimte huurt, wil weten welk huurregime geldt. Daar hangt veel van af. Valt de ruimte onder artikel 7:290 BW (winkelruimte), dan heeft de huurder huurbescherming en kan de verhuurder de huur niet zomaar beëindigen. Gaat het om zogenoemde 230a-bedrijfsruimte (kantoorruimte en overige bedrijfsruimte), dan is die bescherming beperkt. De huurder kan na het einde van de huur dan alleen vragen om de ontruimingstermijn te verlengen. Een recente beschikking van de kantonrechter in de Rechtbank Midden-Nederland van 24 juni 2026 (ook gepubliceerd als VGR 2026/33) laat zien hoe dat uitpakt bij een huurobject dat zich niet eenvoudig in een van de twee categorieën laat plaatsen: een bowlingcentrum met bar, lounge en restaurant.
De zaak
De huurovereenkomst werd in juni 1998 gesloten door de rechtsvoorgangers van partijen. Volgens artikel 1.2 van de overeenkomst mocht het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als "bowlingcentrum". Na opzegging van de huur door de verhuurder stond de huurder voor de vraag wat voor type bedrijfsruimte het gehuurde eigenlijk was. Zij vroeg daarom de kantonrechter in de eerste plaats haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen, omdat volgens haar de regels voor 290-bedrijfsruimte golden. Alleen als artikel 7:230a BW wel van toepassing zou zijn, vroeg zij om verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar. De verhuurder vond juist dat het om 230a-bedrijfsruimte ging en vroeg, voor het geval de kantonrechter een gemengde huurovereenkomst zou aannemen, om splitsing van de overeenkomst.
De kantonrechter legde de bestemming "bowlingcentrum" uit aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Beslissend is wat de oorspronkelijke partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, mede gelet op de inrichting van het gehuurde bij het begin van de huur. De kantonrechter kwam tot de uitleg dat het ging om bowlingbanen met horecavoorzieningen en een restaurant. Daarmee was er een gemengde huurovereenkomst.
Het beroep van de huurder op connexiteit hielp haar niet. Artikel 7:290 lid 3 BW speelt ingeval het bijvoorbeeld gaat over een 230a-ruimte die apart wordt gehuurd om ten dienste te staan van een 290-bedrijfsruimte. Hier was voor het geheel echter één huurovereenkomst gesloten. De bowlinghal was geen aanhorigheid die apart was gehuurd ten dienste van het restaurant.
Splitsing wees de kantonrechter ook af. Binnen de bowlinghal zijn de horecavoorzieningen volgens hem te veel verweven met het bowlen. Het bowlen is daar de kernactiviteit en het bar- en loungegedeelte is daaraan ondergeschikt. Een splitsing tussen bowlinghal en restaurant werd ook niet aangenomen, omdat het restaurant niet echt een zelfstandige exploitatie was geweest. Daarnaast zou volgens de kantonrechter de verhouding tussen partijen in juridische zin alleen maar verder compliceren. Partijen hadden juist laten weten dat zij af wilden van de lopende procedures.
Daarna ging het om de vraag waar het zwaartepunt van de overeenkomst lag. Volgens de kantonrechter werd het gehuurde in overwegende mate gebruikt voor de bowlinghal en was het restaurant daaraan ondergeschikt. Dat bleek onder meer uit het aanbod: het restaurant bood eigenlijk alleen arrangementen in combinatie met bowlen aan en was niet elke dag open. De huurder stelde dat de horeca ongeveer de helft van de oppervlakte besloeg en de helft van de omzet opleverde, maar dat overtuigde niet. In dat omzetpercentage zat ook de omzet van de bar in de bowlinghal. Ook het betoog dat partijen voor het 290-regime hadden gekozen, onder meer vanwege een opzeggingsclausule, een indeplaatsstelling en later gedrag van de verhuurder, slaagde niet.
De kantonrechter kwam derhalve toe aan een beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming. Dat werd echter afgewezen. Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW moet de rechter een verlengingsverzoek afwijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens wanbetaling niet kan worden verwacht dat de huurder het gehuurde nog langer gebruikt. Een belangenafweging komt dan niet meer aan de orde. De huurder was eerder veroordeeld tot betaling van € 57.286,71 aan achterstallige huur en voorschotten servicekosten en had dat bedrag nog niet betaald. De kantonrechter bepaalde dat zij uiterlijk op 31 augustus 2026 moest ontruimen.
Bowlen als thema, horeca als kern?
Met de afwijzing wegens wanbetaling viel over de uitkomst weinig te twisten. De kwalificatie van het bowlingcentrum vraagt wel om een kanttekening. De kantonrechter gaat ervan uit dat het bowlen de kernactiviteit is en dat de horeca daaraan ondergeschikt is. In de praktijk hoor je ook het tegenovergestelde standpunt, en dat is goed te verdedigen. Volgens die opvatting draait een modern bowlingcentrum niet zozeer om het bowlen zelf. Het is eerder een vorm van horeca met een thema. Bezoekers komen voor een avond uit, een bedrijfsuitje of een kinderfeestje. De baan is de aanleiding, maar het eten en drinken bepalen voor een groot deel de beleving en de omzet. Zo bekeken lijkt een bowlingcentrum op een discotheek of een snookercentrum. Ook daar is de activiteit, dansen of biljarten, het thema waaromheen een horecabedrijf is gebouwd.
Die opvatting raakt aan de reden waarom de wetgever huurbescherming voor 290-bedrijfsruimte heeft ingevoerd: de bescherming van plaatsgebonden goodwill. Wie een onderneming drijft waarvan de klantenkring sterk aan de vestigingsplaats is gebonden, lijdt bij verplaatsing een verlies dat moeilijk is te herstellen. Een bowlingcentrum, een discotheek of een snookercentrum trekt vaak een vast publiek uit de omgeving, is moeilijk te verplaatsen en vraagt grote investeringen in de inrichting. In die zin past de behoefte aan bescherming bij zulke ondernemingen net zo goed als bij een restaurant of café. Dat de huurder in deze zaak naar eigen zeggen de helft van haar omzet met horeca behaalde, onderstreept dat de grens tussen "bowlen met een bar" en "horeca met banen" in de praktijk dun is.
Het probleem zit om te beginnen in de kern in de definitie die in art. 7: 290 BW is opgenomen – overgenomen uit de wetgeving die al voordien gold - voor dit type bedrijfsruimte. Kennelijk heeft de wetgever destijds bedacht dat horeca in beginsel onder dit soort bedrijfsruimte zou moeten vallen. Dat zie je vooral aan het apart benoemen van het hotelbedrijf onder sub b van het wetsartikel, omdat die vorm van horeca geen voor het publiek toegankelijke ruimte heeft voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening, zoals in sub a als voorwaarde is opgenomen. In de praktijk levert dit echter bij horeca een verdeling op van enkele types die er wel onder vallen (café, restaurant, snackbar en dus hotel) en enkele die er niet onder vallen (bowlingcentrum, vaak snookercentrum, maar ook zaalbedrijven). Achter de beschermingsgedachte van 290-bedrijfsruimte zitten belangen (bijvoorbeeld plaatsgebondenheid, investeringen in de inrichting) die voor al die typen horeca op gaan. Het valt moeilijk uit te leggen waarom de ene dan wel die bescherming heeft en de ander niet. Wellicht wordt het tijd dat de wetgever de definitie eens kritisch onder de loep legt en aanpast aan de belangen van de inmiddels gewijzigde maatschappij en degenen die daarin huurbescherming nodig hebben.
Overigens laat de beschikking zien dat onder het huidige recht het wel mogelijk is dat een bowlingcentrum in combinatie met andere horeca-activiteiten als 290-bedrijfsruimte wordt aangemerkt. Het toetsingskader is niet de economische werkelijkheid in abstracto, maar de contractuele bestemming en de bedoeling van de oorspronkelijke partijen, aangevuld met het feitelijke gebruik. Wie het standpunt wil verdedigen dat een bowlingcentrum in de kern horeca is, moet dat met feiten onderbouwen. Denk aan de inrichting bij het begin van de huur, aan een restaurant dat zelfstandig en dagelijks voor het publiek open is, en aan een relevante omzetverdeling. Die onderbouwing ontbrak hier. De kantonrechter wees er uitdrukkelijk op dat het lag op de weg van de huurder om haar standpunt dat de horeca altijd het hoofddoel was verder te onderbouwen, en dat zij dat niet had gedaan, c.q. dat kon zij niet. Dit goed regelen moet ook gebeuren bij het aangaan van de huurovereenkomst.
Voor de praktijk volgt hieruit dat de formulering van de bestemmingsclausule veel gewicht heeft. Een bestemming als "bowlingcentrum" laat de huurder afhankelijk van uitleg achteraf, soms tientallen jaren later en door partijen die zelf niet bij het sluiten van de overeenkomst betrokken waren. Huurders van leisure-concepten met een belangrijke horecacomponent doen er goed aan de horecafunctie uitdrukkelijk in de bestemming op te nemen. Willen partijen het 290-regime op het geheel van toepassing laten zijn, dan moeten zij dat ondubbelzinnig vastleggen. Losse elementen, zoals een opzeggingsclausule of een indeplaatsstelling, zijn volgens deze beschikking daarvoor niet genoeg.
Hoe zorgt TK ervoor dat je verder kunt?
Huur je of verhuur je een bedrijfsruimte en is niet duidelijk welk huurregime van toepassing is? TK helpt je om vooraf duidelijkheid te krijgen over je rechten en verplichtingen. We adviseren over de kwalificatie van bedrijfsruimten, beoordelen en stellen huurovereenkomsten op en denken mee over een passende bestemmingsclausule. Ontstaat er toch discussie over de huurbescherming of beëindiging van de huurovereenkomst? Dan staan we je bij. Zo weet je waar je aan toe bent en voorkom je verrassingen achteraf.
Neem contact met ons op
Heb je vragen over de juiste kwalificatie van een huurovereenkomst of hulp nodig bij het opstellen of beoordelen van goed huurcontract? Neem contact op met Joost of één van de andere professionals uit het team.
