De druk op de sociale huursector is ongekend hoog. Wachtlijsten lopen op, gemeenten en corporaties liggen onder een vergrootglas en de maatschappelijke discussie over "eerlijk toewijzen" wordt steeds scherper gevoerd. Juist tegen deze achtergrond valt één groep in het bijzonder op: de sociale huurders die naast hun sociale huurwoning één of meerdere koopwoningen bezitten. Inmiddels is uit onderzoek van het CPB gebleken dat bijna 12.000 corporatiehuurders structureel ook eigenaar zijn van één of meerdere woningen en dat roept vragen op:

1. Is dit toegestaan?
   
2. Wanneer is sprake van woonfraude?
   
3. Wat kan een corporatie hiertegen doen?
   
4. Wat is de verhouding tussen de behoefte aan onderzoek en privacy (AVG)?

Voor woningcorporaties spelen verschillende belangen tegelijk:

• Schaarste en eerlijkheid: Woningcorporaties hebben de maatschappelijke opdracht om sociale huurwoningen beschikbaar te houden voor huishoudens die daar recht op hebben. Een huurder met één of meer koopwoningen voelt dan al snel onrechtvaardig ten opzichte van andere woningzoekenden.
  
• Rechtszekerheid voor huurders: Wie eenmaal een huurovereenkomst heeft, geniet in beginsel huurbescherming.
  
• Integriteit en reputatie: Niet optreden kan de reputatie schaden, net als té hard optreden.

Juridisch kader

Woningcorporaties (daarmee wordt bedoeld een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet) moeten zich houden aan verschillende toewijzingsregels:

1. Toewijzing sociale huurwoningen aan de doelgroep; en
   
2. Regels voor passend toewijzen.

Woningcorporaties moeten jaarlijks ten minste 92,5% van de vrijkomende sociale huurwoningen (tot € 932,93 in 2026) toewijzen aan de doelgroep: eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 51.537 en meerpersoonshuishoudens een inkomen tot € 56.910 (prijspeil 2026).

Art. 46 lid 1 Woningwet schrijft bovendien voor dat corporaties – behoudens uitzonderingen – voorrang geven aan het huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting.

Passend toewijzen beoogt te voorkomen dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen toegewezen die zij niet kunnen betalen.

Een vermogenstoets ontbreekt, terwijl dát voor veel woningcorporaties juist wringt.

1. Mag je een woningzoekende met een koopwoning weigeren?

Het staat woningcorporaties vrij om in hun toewijzingsbeleid op te nemen dat bij de toewijzing van een sociale huurwoning wordt gevraagd of de (toekomstige) huurder één of meer koopwoningen in eigendom heeft.

Belangrijke aandachtspunten:

• De wettelijke norm (doelgroep en passend toewijzen) verplicht corporaties om in overgrote meerderheid aan huishoudens met een bepaald inkomen toe te wijzen, maar schrijft niet voor dat iedere woningzoekende die aan de inkomensnorm voldoet, ook daadwerkelijk een woning móét krijgen.
  
• Art. 46 Woningwet spreekt expliciet over huishoudens die door inkomen of andere omstandigheden moeite hebben passende huisvesting te vinden. Het bezit van één of meer koopwoningen kan juist een aanwijzing zijn dát iemand in zijn eigen huisvesting kan voorzien.

Een woningcorporatie kan in haar beleid opnemen:

• dat huishoudens die één of meer koopwoningen bezitten in principe niet tot de beoogde doelgroep voor sociale huur behoren;
  
• en dat zo'n huishouden daarom kan worden geweigerd, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden (bijvoorbeeld tijdelijke onbewoonbaarheid van de koopwoning, scheiding, etc.).

Let wel op: een woningzoekende kan aanvoeren dat het weigeren van een woning op deze grond onrechtmatig is. De rechter zal dan steeds de concrete omstandigheden van het geval toetsen.

2.Wat als de huurder onjuist heeft verklaard over het al dan of niet hebben van een koopwoning?

Het is mogelijk dat de woningzoekende bij toewijzing aangeeft géén koopwoning te hebben, maar achteraf blijkt dat hij/zij er wél een (of meer) bezit.

In een recente uitspraak speelde de vraag of de huurovereenkomst kon worden vernietigd/ontbonden wegens: dwaling, bedrog en/of misbruik van omstandigheden, een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de huurovereenkomst in stand te laten. Het ging daar niet om het verzwijgen van een koopwoning op het moment van aangaan, maar om de vermeende verzwijging van de intentie van de huurder om direct na toewijzing te gaan samenwonen, waardoor hij eigenlijk niet voor de woning in aanmerking had mogen komen. De kantonrechter wees de ontbinding en vernietiging af, omdat onvoldoende was aangetoond dat de huurder die intentie bij aanvang daadwerkelijk had.

De les? Het is achteraf lastig om te bewijzen welke intentie een huurder had bij het aangaan van de huurovereenkomst. Een procedure starten op grond van het verzwijgen van een bepaalde intentie is dus risicovol. Het beste is om het juiste voorwerk te doen en goed onderzoek te doen naar het mogelijke bezit van een koopwoning.

In deel 2 gaan we verder met de vraag wat een corporatie kan doen als de huurder pas tijdens de huurovereenkomst koopwoningen verwerft, hoe het zit met hoofdverblijf en woonfraude, en welke grenzen de AVG stelt aan het onderzoek.