Wie in Nederland huurovereenkomsten opstelt of beheert, kan de ontwikkelingen rond het huurprijswijzigingsbeding niet langer negeren. In de afgelopen achttien maanden zijn drie significante uitspraken voorbij gekomen die de praktijk rondom indexatie en opslag structureel raken.
De eerste mijlpaal was het arrest van de Hoge Raad van december 2024. Tot dat moment waren de rechtbanken verdeeld: sommige verklaarden samengestelde huurverhogingsbedingen volledig nietig, terwijl andere een beperkte opslag toelaatbaar achtten. De Hoge Raad maakte een einde aan die onzekerheid. Een samengesteld beding moet worden opgesplitst in een indexeringscomponent en een opslagcomponent, waarbij elk onderdeel afzonderlijk wordt getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Een jaarlijkse opslag van drie procent is volgens die maatstaf in het algemeen niet oneerlijk. Dit leek een werkbaar uitgangspunt te bieden voor de dagelijkse praktijk.
Dat dit arrest een vrijbrief zou zijn, bleek echter een misvatting. In april 2026 oordeelde het gerechtshof Amsterdam dat een opslag van drie procent in een concreet geval toch oneerlijk was, omdat de verhuurder de noodzaak daarvan niet had onderbouwd. Het hof maakte duidelijk dat een legitiem belang op zichzelf onvoldoende is; de verhuurder moet concreet aantonen waarom de opslag voor het betreffende object noodzakelijk is. Het cumulatieve effect was doorslaggevend: een aanvangshuur van 1.500 euro in 2019 was door jaarlijkse gecombineerde verhogingen in 2024 opgelopen tot boven de 2.000 euro. Het hof achtte dat langetermijneffect onredelijk bezwarend.
De derde en meest recente ontwikkeling is de aankondiging van de Amsterdamse kantonrechter dat hij voornemens is prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie. In een procedure tussen negentien huurders en een woningcorporatie staat centraal of het gehele huurverhogingsbeding buiten toepassing moet blijven wanneer indexering en opslag onvoldoende van elkaar zijn onderscheiden. Het antwoord kan gevolgen hebben voor het arrest van de Hoge Raad. Er zijn zes prejudiciële vragen opgesteld; partijen kunnen nog reageren op de formulering daarvan. Een uitspraak van het Hof van Justitie wordt binnen vijftien tot achttien maanden verwacht en kan leiden tot verdere ingrijpende veranderingen in de huidige praktijk
De boodschap voor adviseurs en portefeuillebeheerders is helder: controleer bestaande overeenkomsten op de scheiding van beide componenten, zorg bij nieuwe contracten voor een concrete en gedocumenteerde onderbouwing van de opslag, en volg de Europese procedure nauwlettend. De uitkomst ervan zal ook buiten Nederland niet onopgemerkt blijven.
Meer informatie
Gebruik je huurprijswijzigingsbedingen met indexatie en opslag in huurovereenkomsten? Dan is het verstandig om bestaande contracten en modelbepalingen kritisch te beoordelen. De recente rechtspraak laat zien dat de formulering en onderbouwing van opslagbedingen steeds belangrijker worden. Onze professionals adviseren verhuurders, beleggers en portefeuillebeheerders over huurprijsbedingen en de gevolgen van de recente ontwikkelingen in de rechtspraak. Neem gerust contact op met Joost voor meer informatie of advies.
