Een recente uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam op een verzoekschrift ging over de vraag: is een besluit nietig of vernietigbaar en in dit geval concreet, mag de vergadering van eigenaars toestemming verlenen voor de aanleg van een dakterras op het gemeenschappelijke dak? Het korte antwoord is: niet op de manier waarop dat in deze zaak is geprobeerd en de juridische conclusie was hier dat het besluit nietig was.
Wat was er gebeurd?
In een Amsterdams appartementencomplex met zeven appartementsrechten had een van de eigenaren in mei 2024 eigenmachtig een dakterras aangelegd op het gemeenschappelijke dak. Ook was er een gat in het dak gemaakt om een vaste trap vanuit de bovenwoning mogelijk te maken. De eigenaar vroeg de VvE-vergadering daarna met terugwerkende kracht toestemming te verlenen.
Een eerste poging liep op niets uit: de kantonrechter vernietigde het initieel verleende toestemmingsbesluit in mei 2025 wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat de bijbehorende gebruiksovereenkomst niet voldeed aan de vereisten van een persoonlijk, tijdelijk en voor herstel vatbaar gebruiksrecht.
Vervolgens deed de eigenaar een tweede poging. Tijdens de vergadering van 9 september 2025 werd opnieuw om toestemming gevraagd, ditmaal met een aangepaste gebruiksovereenkomst. Alle aanwezige stemmen waren voor. De twee eigenaren die bezwaar hadden, waren niet aanwezig op de vergadering. Zij ontvingen de notulen pas vijf weken later, op 14 oktober 2025.
De termijnkwestie: wanneer begint de maand te lopen?
Voordat de kantonrechter aan een inhoudelijk oordeel toekwam, moest hij beoordelen of het verzoek tot vernietiging wel tijdig was ingediend. Op grond van artikel 5:130 lid 2 BW geldt een termijn van een maand, te rekenen vanaf het moment waarop de verzoeker van het besluit heeft kennisgenomen of redelijkerwijs heeft kunnen kennisnemen.
De eigenaar met het dakterras voerde aan dat de bezwaarmakers te laat waren. De kantonrechter dacht daar anders over. Binnen deze VvE bestond het gebruik om na elke vergadering notulen op te stellen én te verspreiden. Daarnaast mag van een eigenaar die niet ter vergadering was wel worden verwacht, dat die moeite doet om de notulen te achterhalen en wordt dan geacht die binnen een week te kunnen krijgen. De termijn zou dan gaan lopen. Hier werd echter aangegeven, dat was geweigerd de notulen te verstrekken en dat die pas werden verstrekt na inmenging van de kantonrechter. Dat betekent dat het aanvangsmoment van de vervaltermijn pas liep vanaf het moment waarop de notulen daadwerkelijk waren verstrekt. Nu de notulen pas op 14 oktober 2025 per e-mail waren verzonden, begon de termijn van een maand op 15 oktober 2025 te lopen en eindigde die op 14 november 2025. Het aanvullende verzoekschrift, dat op 13 november 2025 was ingekomen, was daarmee tijdig.
Het inhoudelijke oordeel
In het aanvullende verzoek was om een verklaring voor recht gevraagd, dat het besluit nietig was wegens strijd met de splitsingsakte. Hoewel dat eigenlijk in een dagvaardingsprocedure moet, kan dat wel gecombineerd worden met een verzoek om vernietiging in een verzoekschrift.
De kern van de zaak draait om het onderscheid tussen een beheershandeling en een beschikkingshandeling. De vergadering van eigenaars is bevoegd om de gemeenschap te beheren, maar zij is niet bevoegd om over gemeenschappelijke gedeelten te beschikken. Dat laatste vereist een wijziging van de splitsingsakte, waarvoor de medewerking van alle appartementseigenaars nodig is op grond van artikel 5:139 lid 1 BW.
De kantonrechter oordeelde dat de toestemming voor het dakterras een beschikkingshandeling betrof en geen beheershandeling. Daarvoor noemde hij een aantal zwaarwegende redenen.
De wijzigingen aan het dak waren constructief ingrijpend. Er was een vaste trap door het dak gerealiseerd. Dergelijke ingrepen zijn niet eenvoudig ongedaan te maken. Vervolgens keek de kantonrechter kritisch naar de gebruiksovereenkomst die onlosmakelijk onderdeel uitmaakte van het besluit. Die overeenkomst was aangegaan voor tien jaar, maar werd daarna steeds stilzwijgend verlengd met een jaar. Belangrijker nog: de overeenkomst bevatte een bepaling die contractsovername bij verkoop van het appartementsrecht mogelijk maakte. De VvE had daarvoor zelfs op voorhand toestemming verleend. Daarmee was het gebruik van het dakterras feitelijk niet beperkt tot de huidige eigenaar en had het gebruiksrecht een permanent karakter gekregen. De tijdelijkheid was onvoldoende gewaarborgd.
Dit had een concrete goederenrechtelijke consequentie: de splitsingsakte en de wijzigingsakte gaven geen juist beeld meer van de omvang van de appartementsrechten. Uit de omschrijving van het betreffende appartementsrecht bleek niet dat dit mede betrekking had op de toegang tot en het gebruik van een dakterras. Hiervoor is een wijziging van de splitsingsakte nodig. In het Hoge Raad-arrest van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286) is hierover uitgemaakt dat een dergelijke wijziging met een toewijzing van een gemeenschappelijk gedeelte aan een individuele eigenaar alleen via de route van artikel 5:139 lid 1 BW kan plaatsvinden, dus met medewerking van alle eigenaren, niet door een eenvoudig meerderheidsbesluit in de vergadering, maar zelfs niet met een zogenaamd '80%-besluit'. Dat de gebruiksovereenkomst uitdrukkelijk stelde dat geen goederenrechtelijke wijziging was beoogd, deed aan dit oordeel niets af.
Het besluit werd daarom nietig verklaard, omdat het in strijd was met de statuten en dat is bij een VvE de splitsingsakte. Een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW, die de eigenaar met het dakterras als vangnet had gevraagd voor het geval het besluit zou sneuvelen, werd daarom eveneens afgewezen.
Wat betekent dit voor de dagelijkse VvE-praktijk?
Deze uitspraak maakt duidelijk dat de vraag of een vergaderingsbesluit volstaat voor het in gebruik afstaan van een gemeenschappelijk dak niet simpelweg een kwestie is van voldoende stemmen verzamelen en een nette gebruiksovereenkomst opstellen. De juridische grens ligt dieper: zodra de wijziging feitelijk of contractueel een permanent karakter krijgt en de goederenrechtelijke situatie beïnvloedt, is een wijziging van de splitsingsakte onvermijdelijk. Eigenlijk had de kantonrechter bij het eerste verzoek in mei 2025 ook al tot nietigheid moeten oordelen en niet tot vernietigbaarheid wegens strijd met redelijkheid en billijkheid.
Voor beheerders betekent dit dat zij bij verzoeken voor dakterrassen of vergelijkbare wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten niet alleen moeten letten op de stemprocedure en de inhoud van de gebruiksovereenkomst, maar ook op de vraag of de voorgenomen situatie in de splitsingsakte verankerd moet worden. Is dat het geval, dan is een vergaderingsbesluit ontoereikend en moet de route van artikel 5:139 BW worden bewandeld: een notariële akte met medewerking van alle eigenaren, zo nodig een rechterlijk bevel op grond van artikel 5:140 BW.
Meer informatie?
Overweeg je als VvE of eigenaar een wijziging aan een gemeenschappelijk deel, zoals een dakterras? Voorkom dat een besluit achteraf nietig blijkt. Neem contact op met Joost of één van onze andere professionals uit het team Vastgoed voor gericht advies.
