Het Hof Amsterdam heeft op 21 oktober 2025 geoordeeld dat een appartement in een gesplitst complex niet kamergewijs aan studenten mocht worden verhuurd, omdat de bestemming volgens de splitsingsstukken was beperkt tot gebruik als woning voor één gezin (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788).
Die uitkomst laat goed zien hoe groot de betekenis van het gebruik van bewoordingen in een splitsingsakte kan zijn. De Hoge Raad heeft hiervoor al in 2013 en 2014 al een inmiddels alom gebruikte formulering gegeven: Het komt bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, waarbij de rechter ook de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende tekstinterpretaties zouden leiden in aanmerking neemt (vgl. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
In deze zaak verhuurde een appartementseigenaar zijn woning aan vier studenten. De Vereniging van Eigenaars stelde zich op het standpunt dat deze vorm van studentenverhuur in strijd was met de bestemming van het appartementsrecht. De eigenaar verweerde zich met een beroep op het splitsingsreglement, waarin staat dat het privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor particulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin. Volgens hem volgt uit het gebruik van het meervoud "gerechtigden" dat meerdere huurders per appartement zijn toegestaan, ieder met een eigen gezin. In zijn visie bood de formulering dus ruimte om het appartement aan meerdere personen te verhuren die niet noodzakelijk één gezin vormden.
Het Hof sluit aan bij de rechtbank en verwerpt deze lezing op grond van uitlegnorm die de Hoge Raad heeft gegeven. In dit geval luidt de bestemming in de splitsingsakte "woningen, elk voor één gezin" en daarnaast bij het betreffende appartementsrecht nog eens "woning voor één gezin". Die duidelijke verwijzing naar één gezin per woning kleurt volgens het Hof de uitleg van de bepaling in het reglement over het gebruik door gerechtigden met hun eventuele gezin. Een uitleg zoals de eigenaar die voorstond, zou ertoe leiden dat in elk appartement meer gezinnen zouden mogen wonen, terwijl de tekst van het reglement het woord "gezin" juist in enkelvoud gebruikt. Daar komt bij dat bewoning door meerdere gezinnen bij een oppervlakte van 100 m² volgens het Hof zou neerkomen op overbewoning, wat moeilijk te verenigen is met de beoogde bestemming.
De eigenaar probeerde nog te betogen dat eventuele overlast of drukte via de algemene hinderbepaling in het reglement kon worden opgevangen. Hij wees erop dat appartementseigenaren en gebruikers geen onredelijke hinder mogen veroorzaken en noemde dit de ondergrens die zij jegens elkaar in acht moeten nemen. Volgens het Hof is deze algemene norm echter onvoldoende om op grond daarvan een bestemming aan te nemen die afwijkt van de duidelijke formulering in de splitsingsakte. De hinderbepaling kan niet fungeren als vehikel om de reikwijdte van de bestemming op te rekken wanneer de akte juist expliciet spreekt over een woning voor één gezin.
Verder stelde de eigenaar dat de vier studenten samen een gezin vormden of in elk geval een daarmee gelijk te stellen samenlevingsverband. Ook dat accepteert het Hof niet. Uit het dossier blijkt volgens het Hof juist dat er geen sprake was van een duurzame, op een gezamenlijke toekomst gerichte samenleving. De studenten volgden elkaar in tamelijk hoog tempo op als huurders, wat haaks staat op het idee van een bestendig samenlevingsverband zoals dat bij een gezin wordt verondersteld. De groep studenten kan daarom niet onder het begrip gezin worden gebracht in de zin van de splitsingsstukken.
Interessant is dat de eigenaar zich ook beriep op twee uitspraken van de Rechtbank Den Haag, van 22 september 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:10750) en van 21 februari 2024 (ECLI:NL:RBDHA:2024:1670). In die procedures werd volgens hem juist meer ruimte gelaten voor vormen van bewoning die niet strikt op één gezin waren toegesneden. Het Hof Amsterdam merkt om te beginnen op dat het aan die uitspraken niet is gebonden, maar vooral dat de feitelijke en juridische context daar anders was. Uit de Haagse zaken blijkt niet van een splitsingsakte waarin tweemaal als bestemming "woning voor één gezin" is vermeld. Juist dát detail is in de Amsterdamse zaak cruciaal: de expliciete en herhaalde formulering in de akte geeft de doorslag voor een striktere uitleg van de bestemming dan in de Haagse zaken mogelijk was.
De vergelijking met de rechtspraak van de rechtbank Den Haag maakt duidelijk dat het verschil in uitkomst niet zozeer voortkomt uit een andere rechtsopvatting over studentenverhuur in het algemeen, maar uit verschillen in de tekst en systematiek van de betreffende splitsingsstukken. Waar in Den Haag kennelijk geen even duidelijke, tweemaal herhaalde verwijzing naar "woning voor één gezin" in de splitsingsakte voorkwam, was die formulering in de Amsterdamse zaak juist wel aanwezig en bepalend. In combinatie met de concrete manier waarop het appartement werd gebruikt – vier studenten, frequente wisselingen, beperkte oppervlakte – leidde dat tot de conclusie dat dit gebruik in strijde was met de bestemming.
Deze uitspraak onderstreept dat bij de vraag of studentenverhuur of kamergewijze verhuur binnen een VvE is toegestaan, niet kan worden volstaan met een globale indruk van de bestemming. Het komt aan op zorgvuldig lezen van de splitsingsakte in samenhang met het reglement, op de precieze formulering van begrippen als woning, gezin en gerechtigden en op de feitelijke invulling van de bewoning. Eén woord, zoals "één" in "woning voor één gezin", kan het verschil maken tussen toelaatbare bewoning en strijd met de bestemming. Dat maakt deze Amsterdamse hofuitspraak tot een belangrijke waarschuwing voor zowel VvE's als (ver)huurders om hun splitsingsstukken tot op detailniveau te laten analyseren voordat zij besluiten tot studenten- of kamergewijze verhuur over te gaan.
Meer informatie?
Heb je vragen over verhuur binnen een VvE? Neem contact op met Joost Donkersloot.
