Ook het gerechtshof Amsterdam heeft nu in hoger beroep uitspraak gedaan over de vraag of een huurprijswijzigingsbeding in strijd kan zijn met de Europese richtlijn ter bescherming van consumenten. In de betreffende zaak bestond het huurprijswijzigingsbeding uit twee onderdelen: een CPI‑indexatie en een opslagbeding van maximaal 5 procent.
Het hof stelt allereerst vast dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft bij de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs jaarlijks aan te passen, terwijl de huurder er op zijn beurt een gerechtvaardigd belang bij heeft dat de huurprijs betaalbaar blijft.
Het hof acht het CPI‑indexatiebeding niet oneerlijk. Deze indexatie dient uitsluitend ter compensatie van de geldontwaarding en de wijze van berekening is voldoende duidelijk uiteengezet. De CPI‑verhogingen blijven daarom in stand. Daarmee sluit het gerechtshof op dit punt aan bij de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2024 (waar het ging om een opslagbeding van maximaal 3 procent).
Het opslagbeding kwalificeert het hof echter wel als oneerlijk, om meerdere redenen. Om te beginnen vindt het hof het beding onvoldoende transparant. Het maximumpercentage staat er wel, maar niet te overzien is op welke gronden en in welke mate de opslag zal worden toegepast. In een grafiek laat het hof vervolgens zien dat een jaarlijkse verhoging van 5 procent 'misschien niet zoveel lijkt', maar dat dit – bovenop de CPI‑indexaties – op de middellange en lange termijn tot een 'enorme stijging' van de huur kan leiden. Een huur van 1.000 euro kan dan in 20 jaar tijd oplopen tot meer dan 4.000 euro, tegenover circa 1.600 euro wanneer alleen met CPI zou worden geïndexeerd.
Daarnaast oordeelt het hof dat het beding geen (geldige) reden voor de toepassing van het opslagpercentage heeft opgenomen. De verhuurder heeft bovendien niet helder kunnen maken dat, en in welke mate, hij een gerechtvaardigd belang heeft bij een huurstijging die hoger ligt dan het inflatiepercentage. Daar komt bij dat de huurder, als hij het niet eens is met een verhoging, de huur in theorie wel kan opzeggen, maar dat die mogelijkheid in de praktijk – gezien het grote tekort aan woonruimte – feitelijk nauwelijks reëel is, aldus het hof.
Verder benoemt het hof dat het opslagbeding afwijkt van de wettelijke regeling. Op grond daarvan mag de huur jaarlijks met niet meer dan het inflatiepercentage (of de gemiddelde CAO-loonstijging) plus 1 procent worden verhoogd. De huurder wordt door het beding dus in een minder gunstige positie gebracht, waardoor het evenwicht tussen huurder en verhuurder aanzienlijk wordt verstoord.
Het hof oordeelt daarom dat het opslagbeding nietig is. Alle huurverhogingen die op dat beding zijn gebaseerd, moeten met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst worden teruggedraaid. Het opslagbeding mag daardoor ook in de toekomst niet meer worden toegepast. De CPI verhogingen blijven, als gezegd, wel in stand.
Belang van de uitspraak
Sinds het arrest van de Hoge Raad kunnen we ervan uitgaan dat een huurverhogingsbeding waarbij de huur wordt verhoogd met de CPI plus een opslag van maximaal 3 procent in het algemeen niet als oneerlijk wordt aangemerkt. Verder is duidelijk dat, als een opslagbeding wél oneerlijk is, dit los moet worden gezien van het CPI‑beding. Dat kan dan in stand blijven. De Hoge Raad heeft zich nog niet uitgelaten over opslagbedingen van meer dan 3 procent. Sinds die uitspraak oordelen lagere rechters – en nu dus ook het gerechtshof Amsterdam – echter dat hogere opslagpercentages wél oneerlijk zijn.
Het is evenwel de vraag of de lijn van de Hoge Raad ongewijzigd blijft. De kantonrechter in Amsterdam heeft namelijk recent het Europese Hof van Justitie in Luxemburg gevraagd een huurverhogingsbeding te beoordelen dat uitgaat van een opslag van maximaal 7 procent. De vragen zelf zijn nog niet bekend. Een uitspraak van het Europees Hof kan gevolgen hebben voor opslagbedingen met een percentage lager dan 7 procent. De onzekerheid ten aanzien van de enorme financiële belangen die ermee gemoeid zijn blijft dus nog wel even voortduren.
Meer informatie?
Heb je vragen over jouw huurverhogingsbeding? Neem contact op met Joost Donkersloot, advocaat binnen de vastgoedsector.
