In het eerste deel van dit blog stonden we stil bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan huurders met koopwoningbezit: het juridisch kader, de mogelijkheid om bij toewijzing te weigeren en de risico's als een huurder onjuist heeft verklaard. Maar wat als de huurder pas tijdens de huurovereenkomst koopwoningen verwerft? En hoe ver mag een corporatie gaan in haar onderzoek?

3.Wat als de huurder tijdens de huurovereenkomst woningen koopt?

Een andere route is het optreden tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, als de huurder (later) koopwoningen verwerft.

In 2025, op 27 maart, heeft de rechtbank Amsterdam uitspraak gedaan in een zaak tussen woningcorporatie Ymere en een huurder van een sociale huurwoning die twee koopwoningen in eigendom had en bij wijze van belegging verhuurde. De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst kon worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik.

Dringend eigen gebruik

Opvallend is dat de huurder de eerste koopwoning pas twee jaar ná de ingangsdatum van de huur kocht, en niet bij aanvang. Een vraag naar het bezit van koopwoningen bij toewijzing had Ymere in dit geval dus niet geholpen. Pas het latere gedrag van de huurder, gecombineerd met de schaarste en de doelgroepopdracht, maakte een beroep op dringend eigen gebruik zinvol.

Een woningcorporatie kan op grond van het voorgaande proberen de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 sub c BW (dringend eigen gebruik). Daarvoor is het nodig dat:

1. De verhuurder de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik;
   
2. De belangen van de verhuurder bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de huur; en
   
3. Voldoende aannemelijk is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

4. Hoofdverblijf en woonfraude

Er is nog een mogelijkheid om de situatie aan te pakken, namelijk een meer klassieke invalshoek is de vraag of de huurder nog wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.

In de meeste huurovereenkomsten van corporaties staat expliciet dat de huurder verplicht is zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Dit vloeit bovendien voort uit goed huurderschap (art. 7:213 BW)

Als uit signalen blijkt dat de huurder feitelijk in de koopwoning woont en de sociale huurwoning nauwelijks gebruikt, kan dat een basis vormen voor een procedure wegens het ontbreken van hoofdverblijf, maar ook onderdeel zijn van een bredere woonfraudeaanpak (bijvoorbeeld in combinatie met onderverhuur).

Hierbij is zorgvuldige dossiervorming essentieel. De bewijslast om aan te tonen dat de betreffende huurder geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft ligt in principe bij de verhuurder. Het is vervolgens aan de huurder om gemotiveerd verweer te voeren.

5. Begrenzing AVG

De openbaarheid van gegevens in de openbare registers en de Basisregistratie Kadaster is wettelijk vastgelegd en dient, zoals het Kadaster op haar website benadrukt, de rechtszekerheid in het vastgoedverkeer. Betrouwbare en toegankelijke informatie over eigendom en rechten voorkomt misverstanden over wat van wie is en maakt het mogelijk om te kopen, verkopen, financieren en investeren. De gegevens zijn openbaar toegankelijk op grond van Kadasterwet/openbare registers, maar blijven persoonsgegevens.

Een woningcorporatie zou in theorie het Kadaster kunnen raadplegen om te controleren of een kandidaat-huurder al eigenaar is van een koopwoning. Op de website van het Kadaster staat dat het Kadaster gegevens bijhoudt over wie welke onroerende zaak bezit. Het gaat daarbij om informatie zoals de naam en geboortedatum van de gerechtigde en het adres van de woning. Deze informatie is niet volledig openbaar toegankelijk, voor inzage is soms een betaling vereist.

Zodra openbare Kadastergegevens actief worden geraadpleegd of ingezet voor besluitvorming over een individu door een woningcorporatie, is sprake van een verwerking van persoonsgegevens waarop de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van toepassing is. Het gaat immers om informatie die herleidbaar is tot een natuurlijke persoon. Het opvragen, raadplegen en gebruiken van Kadastergegevens valt onder het begrip 'verwerken' zoals bedoeld in artikel 4, tweede lid AVG. Dat betekent dat de woningcorporatie moet voldoen aan de eisen van de AVG. Op grond van artikel 6, eerste lid AVG geldt dat voor iedere verwerking van persoonsgegevens een geldige verwerkingsgrondslag vereist is. Persoonsgegevens mogen alleen worden verwerkt indien en voor zover aan ten minste één van de in dat artikel genoemde grondslagen wordt voldaan, zoals een wettelijke verplichting, taak van algemeen belang of een gerechtvaardigd belang. Daarbij moet zorgvuldig worden afgewogen of het belang van de corporatie zwaarder weegt dan de privacybelangen van de betrokkene. Daarnaast moeten de algemene beginselen van de AVG worden nageleefd, waaronder dataminimalisatie, er mogen niet méér persoonsgegevens worden verwerkt dan noodzakelijk is voor het beoogde doel. Ook moet worden voldaan aan de informatieplichten uit de artikelen 13 en 14 AVG.

Het raadplegen van het Kadaster door de woningcorporatie is niet op zichzelf een AVG-schending. Wel valt het onder het toepassingsbereik van de AVG. Dit betekent dat de woningcorporatie een passende grondslag nodig heeft en aan de andere vereisten van de AVG is voldaan. Meest voor de hand liggende grondslagen zijn: taak van algemeen belang / wettelijke taak of het gerechtvaardigd belang (zie artikel 6 lid 1 AVG voor grondslagen).

6. Toekomst

In de praktijk is er veel behoefte aan een wettelijke mogelijkheid om het vermogen van (potentiële) huurders te toetsen, maar daar is het tot op heden niet van gekomen.

De discussie is eerder opgelaaid bij de vraag of corporaties voorrang zouden moeten geven aan huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Voor huurtoeslag geldt namelijk wél een vermogensgrens. Een logische volgende stap zou kunnen zijn:

• een vermogenstoets bij aanvang huur;
  
• waarbij wordt bekeken of de huurder past binnen de doelgroep van de sociale voorraad.

Zolang die wetgeving er nog niet is, zijn corporaties aangewezen op het slimme gebruik van:

• toewijzingsbeleid,
  
• contractuele afspraken,
  
• hoofdverblijfsvereisten,
  
• en procedures wegens dringend eigen gebruik of woonfraude.

Meer informatie?

Wil je weten welke mogelijkheden jij als corporatie hebt om op te treden en hoe je dit zorgvuldig onderbouwt? Neem contact op met één van onze professionals.