Wat speelde er?
Een gebouw met drie appartementsrechten. Twee eigenaren hadden één stem en de derde had twee stemmen. De appartementseigenaar twee stemmen (hierna: X) had op het gemeenschappelijk dak van zijn pand een dakopbouw geplaatst van 6 bij 3,5 meter. Onder de opbouw creëerde hij een ruimte van 15 m² voor een overloop en een berging/installatieruimte, inclusief elektrische installaties. X had daarvoor een omgevingsvergunning van de gemeente Rotterdam (april 2022) en de handtekening van één van de twee andere appartementseigenaren op een gebruikersovereenkomst voor 'gebruik van het dak'.
De twee andere appartementseigenaren stapten naar de rechter en eisten verwijdering van de dakopbouw en tevens herstel van eerder verwijderde rookgas- en ventilatiekanalen die X in 2021 had weggehaald, waardoor hun appartementen niet langer over een behoorlijke rookgasafvoer beschikten.
Het oordeel: goederenrechtelijke wijziging vereist aanpassing van de splitsingsakte
De rechtbank Rotterdam stelde eisers volledig in het gelijk. De kern van het vonnis was dat door de dakopbouw X een gemeenschappelijk gedeelte permanent en exclusief in gebruik had genomen. Dat is niet zomaar een verbouwing; het is een goederenrechtelijke wijziging van het appartementsrecht. En voor zo'n wijziging is aanpassing van de splitsingsakte vereist. Dit is vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Al in HR 7 april 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA5405, VvE Schoolstraat) en HR 24 mei 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD9619, VvE Winkelhof) oordeelde de Hoge Raad dat een structurele, permanente ingebruikname van een gemeenschappelijk gedeelte als privéruimte een wijziging van de splitsingsakte vergt. Meest recentelijk bevestigde de Hoge Raad dit uitgangspunt opnieuw in HR 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286, VvE St. Martinushof).
Op grond van artikel 5:139 lid 1 BW moeten in beginsel álle appartementseigenaren meewerken aan zo'n wijziging. De uitzondering van artikel 5:139 lid 2 BW – een zogenaamd '80%-besluit' is voldoende als de wijziging geen toebedeling van een gemeenschappelijk deel een het privégedeelte meebrengt - was hier niet van toepassing.
De VvE-instemming en de gebruikersovereenkomst waren onvoldoende
X voerde aan dat artikel 13 van het Modelsplitsingsreglement 1992 ("iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden") impliceerde dat VvE-toestemming volstond. De rechtbank verwierp dit. Uit die bepaling volgt slechts dat de VvE ook moet instemmen, naast de vereiste wijziging van de splitsingsakte. De VvE-instemming en een door slechts één eigenaar ondertekende gebruikersovereenkomst – die bovendien niet wist wat deze eigenaar met het dak precies ging doen - maken een goederenrechtelijk vereiste wijziging niet overbodig.
Geen vervangende machtiging (artikel 5:140 BW)
X vroeg de rechtbank subsidiair om een vervangende machtiging op grond van artikel 5:140 BW. Als de andere eigenaren zonder redelijke grond weigeren mee te werken aan de splitsingsakte, kan de rechter die medewerking vervangen. Dat verzoek wees de rechtbank af. Het verzet van de andere eigenaren was niet "zonder redelijke grond". De voorgestelde wijziging was ingrijpend; een gemeenschappelijk gedeelte zou zonder compensatie als privégedeelte aan X worden toebedeeld. X stelde weliswaar belang te hebben bij plaatsing van zijn verwarmingsinstallaties op het dak om zijn appartement daarvoor niet te hoeven gebruiken, maar dat belang woog niet op tegen het belang van de andere eigenaren.
De rookgasafvoer- en ventilatiekanalen: ook terug
X had in 2021 eigenmachtig de schoorsteen verwijderd. Als gevolg daarvan hadden de appartementen van eisers geen behoorlijke rookgasafvoer meer. Iets wat een gemeentelijke bouwinspectie in maart 2024 bevestigde. De rechtbank veroordeelde X om de verwijderde kanalen te herstellen en de rookgasafvoer weer op orde te brengen, op straffe van een dwangsom van € 250 per dag tot een maximum van € 10.000.
Uitvoerbaarheid bij voorraad: nuancering
Opvallend is dat de rechtbank het vonnis voor wat betreft de verwijdering van de dakopbouw níet uitvoerbaar bij voorraad verklaarde. De rechtbank honoreerde het verzoek van X om dit onderdeel niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, gelet op de ingrijpende onomkeerbare gevolgen van verwijdering hangende een eventueel hoger beroep. De overige veroordelingen (herstel kanalen, betaling € 1.232,88 aan medeigenaar, proceskosten) zijn wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Wat kun je hieruit meenemen?
Deze uitspraak - in lijn met de vaste rechtspraak van de Hoge Raad - bevestigt een aantal praktische vuistregels voor appartementseigenaren en VvE's:
- Een VvE-besluit alleen is niet genoeg voor een structurele verbouwing van gemeenschappelijke gedeelten. Als de ingreep leidt tot exclusief en permanent gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte, is wijziging van de splitsingsakte vereist.
- Alle eigenaren moeten meewerken aan een wijziging van de splitsingsakte (art. 5:139 lid 1 BW). Eén tegenstemmende eigenaar kan de gehele verbouwing blokkeren, tenzij de uitzondering van lid 2 of een vervangende machtiging ex art. 5:140 BW soelaas biedt.
- Een vervangende machtiging is geen vrijbrief. De rechter verleent die alleen als het verzet van medeigenaren werkelijk geen redelijke grond heeft. Als gemeenschappelijk eigendom zonder compensatie wordt omgezet naar privégebruik, is er al snel wél een redelijke grond voor verzet.
- Bouwkundige ingrepen die verder gaan dan een dakterras of lichte overkapping worden door rechters kritisch beoordeeld. Een zelfstandige ruimte met elektrische installaties onder een dakopbouw valt buiten de categorie "constructie die het dak zijn bestemming als dak laat behouden".
Rb. Rotterdam 6 mei 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:5174.
Plannen voor een verbouwing binnen jouw VvE?
Een dakopbouw, uitbouw of ander gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte kan meer gevolgen hebben dan u vooraf verwacht. Toestemming van de VvE alleen is niet altijd voldoende. Het is daarom verstandig om vooraf te beoordelen welke toestemming nodig is en of de splitsingsakte moet worden gewijzigd.
Heb je plannen voor een verbouwing of ontstaat er discussie binnen de VvE? Neem dan contact op met Joost of één van de andere professionals uit het team. Wij denken graag met je mee over de juridische mogelijkheden.
