De druk op de sociale woningmarkt is al jaren een terugkerend thema. In eerdere bijdragen stonden we al stil bij de vraag hoe woningcorporaties kunnen optreden als een huurder naast zijn sociale huurwoning ook koopwoningen bezit. Twee recente uitspraken laten zien dat deze route kansrijk kan zijn, maar dat succes niet vanzelfsprekend is. De feiten en de wijze van opzegging zijn bepalend.
In deze uitspraak van de rechtbank Amsterdam bewoonde een huurder sinds 1992 een woning van Ymere in Amsterdam voor 670,83 euro per maand. Tussen 1997 en 2016 bouwde hij een vastgoedportefeuille op van zeven woningen en vijf bedrijfsruimten. In mei 2025 zegde Ymere de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik op (artikel 7:274 lid 1 sub c BW): de huurder behoort niet langer tot de doelgroep. De kantonrechter wees de vordering toe. De huurder weigerde in te stemmen met de beëindiging, waarna Ymere de zaak aan de rechter voorlegde.
Kern van die beslissing is dat eigen gebruik ook ziet op gebruik dat de statutaire doelstelling van de verhuurder dient. Voor een toegelaten instelling is dat: verhuren aan personen die moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Met een wachttijd van meer dan dertien jaar voor een sociale huurwoning in Amsterdam was de dringendheid gegeven. Dat de wet specifieke doelgroepen noemt, betekent niet dat artikel 7:274 lid 1 sub c BW voor andere doelgroepen is uitgesloten. De wetgever heeft die opsomming niet als limitatief bedoeld.
Een belangrijk onderdeel betreft de stelplicht van de huurder. Ymere stelde voldoende gemotiveerd dat de huurder, gelet op zijn vastgoedbezit, geen moeilijkheden ondervindt bij het vinden van passende huisvesting. Daarmee verschoof de bewijslast naar de huurder, die vervolgens verklaringen van een administratiekantoor en een overzicht van openstaande belastingaanslagen overlegde. Dat was onvoldoende. De kantonrechter maakte duidelijk dat de stelplicht van de huurder zich niet beperkt tot de vraag of zijn eigen panden bewoonbaar zijn. Als inkomen en vermogen daartoe de mogelijkheden bieden, kan de huurder ook elders in huisvesting voorzien. Het verweer dat de huurrelatie al 33 jaar duurt en beëindiging daardoor naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, haalde evenmin iets uit. Omdat de wet een concreet toetsingskader biedt voor beëindiging van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, komt aan de looptijd op zichzelf geen zelfstandig gewicht toe. De huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2027, met ontruiming binnen acht dagen daarna.
Een andere recente uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland laat zien dat hetzelfde instrument niet altijd werkt. Woningstichting Naarden zegde de huurovereenkomst op van een huurder die eigenaar was van twee appartementen. De corporatie stelde dat hij daardoor niet langer tot de doelgroep behoorde. De kantonrechter wees de vordering af.
Het verschil met de eerder besproken uitspraak zit vooral in het feit dat de huurder bij aanvang al vastgoed in bezit had en de woningstichting daarvan op de hoogte was. Dat was destijds geen reden de woning te weigeren. Zolang de wetgever geen grondslag heeft gecreëerd om vermogen mee te wegen, kan een corporatie de huurovereenkomst niet beëindigen enkel omdat de huurder vastgoed bezit. De kantonrechter voegde daar aan toe dat iemand met vermogen in onroerend goed niet anders behandeld kan worden dan iemand die zijn geld op een andere manier heeft belegd. Eventuele inkomensstijgingen worden bovendien al opgevangen via de inkomensafhankelijke huurverhoging, die systematiek laat geen ruimte voor een parallelle opzeggingsroute op basis van gestegen inkomsten of vermogen.
Conclusie
Beide uitspraken staan naast elkaar en vullen elkaar aan. Een beroep op dringend eigen gebruik vanwege het vastgoedbezit van een huurder is mogelijk, maar vraagt om een zorgvuldige feitenanalyse. De omvang van de portefeuille, het moment waarop die is opgebouwd, wat de corporatie wist bij toewijzing, en of de huurder ook op dit moment nog aan de inkomenscriteria voldoet. Al deze elementen zijn relevant. De opzeggingsbrief moet nauwkeurig worden geformuleerd, want de rechter toetst uitsluitend wat daarin staat. Onderbouwing van de dringendheid, tijdig Kadasteronderzoek en een goed dossier over het feitelijk gebruik en het vastgoedbezit van de huurder zijn geen bijzaken maar de basis van een kansrijke procedure.
Wat kan TK doen zodat jij verder kunt?
Heeft jouw corporatie te maken met een huurder die ook vastgoed bezit of overweeg je de huurovereenkomst op deze grond op te zeggen? Dan is een zorgvuldige voorbereiding essentieel. De feiten van het geval, de onderbouwing van de dringendheid, tijdig Kadasteronderzoek en een goed dossier zijn bepalend voor de kans van slagen.
Shannon en de andere professionals uit het team vastgoed adviseren graag over de voorbereiding van een opzegging en de juridische mogelijkheden in jouw specifieke situatie.
