Een aannemer bouwt voor een opdrachtgever een bedrijfsunit, maar de elektriciteitsaansluiting laat – zoals in deze tijd wel vaker gebeurt – op zich wachten terwijl in de aannemingsovereenkomst een boete is gesteld op een te late oplevering (inclusief aansluiting). Kan de aannemer zich beroepen op overmacht? Niet in een zaak die recent – in hoger beroep – speelde bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. De uitspraak laat zien hoe belangrijk het is om onzekerheid over nutsvoorzieningen al bij het sluiten van de overeenkomst te vertalen naar heldere afspraken, zodat partijen weten waar zij aan toe zijn. Dat voorkomt onverwachte verrassingen voor beide partijen.
Wat is er gebeurd?
Een aannemer bouwt een bedrijfsunit binnen een project van dertien van deze units. In de aannemingsovereenkomst is vastgelegd dat de bedrijfsunit binnen 200 werkbare werkdagen gebruiksklaar wordt opgeleverd, inclusief elektriciteitsaansluiting. De contractuele bouwtijd eindigt op 18 april 2024, maar de daadwerkelijke oplevering vindt pas op 27 november 2024 plaats, waarna de opdrachtgever aanspraak maakt op de contractuele boete wegens 141 dagen vertraging.
De aannemer wijst naar de netbeheerder: de aansluiting was weliswaar tijdig aangevraagd en de bouw was voldoende ver gevorderd, maar de nutsvoorzieningen zijn uitgebleven. De aannemer beroept zich daarom op overmacht en bouwtijdverlenging en voor het geval de Raad oordeelt dat toch boetes zijn verschuldigd, dan moeten deze boetes volgens de aannemer worden gematigd. In eerste aanleg krijgt de aannemer geen gelijk en ook in hoger beroep wordt de zaak door de aannemer verloren.
De Raad van Arbitrage oordeelt dat vertraging bij de netbeheerder niet automatisch leidt tot overmacht. Doorslaggevend daarbij is dat de aannemer de onzekerheden van het tijdig aansluiten al kende voordat zij de overeenkomst sloot. Tijdens de intake was het de aannemer – aldus de arbiters – al duidelijk dat de voorbereiding ongeveer 26 weken zou duren en dat ter plaatse eerst een nieuwe hoofdinfrastructuur nodig zou zijn. Toch had de aannemer zonder voorbehoud aan de opdrachtgever beloofd dat een oplevering binnen 200 werkbare werkdagen zou plaatsvinden. Ook ontbrak een contractuele regeling voor vertraging van de aansluiting.
Daar komt in deze casus bij dat de vertraging volgens arbiters vooral werd veroorzaakt door een te laat geleverd trafostation en fouten rond benodigde vergunningen. Deze werkzaamheden waren nodig om het veronderstelde capaciteitstekort op te lossen. Dat de fouten bij de netbeheerder of uitvoerende partijen van de netbeheerder lagen, bevrijdde de aannemer niet van haar verplichtingen tegenover de opdrachtgever. Volgens arbiters draagt degene die voor zijn eigen prestatie afhankelijk is van derden in beginsel ook het risico dat die derden te laat presteren. Ook het feit dat de aannemer geen andere netbeheerder kon kiezen, maakte dat niet anders en ook had de aannemer onvoldoende maatregelen genomen om een tijdige aansluiting te verkrijgen. De aannemer had weliswaar bezwaar gemaakt en de netbeheerder aansprakelijk gesteld, maar na afwijzing geen verdere actie ondernomen. Het beroep van de aannemer op overmacht faalt en daarmee ook de grond voor een aanspraak op bouwtijdverlenging.
Voor matiging leggen de arbiters de lat hoog: toepassing van de boete moest tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leiden. Daarvan was hier onvoldoende gebleken. De boete was vooraf overeengekomen, naar omvang beperkt en opgenomen in de zelf door de aannemer gebruikte voorwaarden. Bovendien had de opdrachtgever volgens arbiters zijn daadwerkelijke schade onderbouwd.
De opdrachtgever hoefde niet eerst tegen de dreigende overschrijding te protesteren om zijn boeteaanspraak te behouden. Ook het feit dat andere opdrachtgevers vergelijkbare boetes claimden, veranderde de beoordeling van deze afzonderlijke rechtsverhouding niet.
Wat betekent deze uitspraak voor aannemers?
Deze uitspraak maakt duidelijk dat de risico's voor een aannemer die geen rekening houdt met een te late aansluiting ten tijde van de contractvorming groot zijn en dat tegen een boetevordering weinig tot geen verweer mogelijk is. De les is om vooraf duidelijk te maken wie het aansluitrisico draagt en wat vertraging betekent voor de bouwtijd en eventuele boetes. Laat het bovendien richting de netbeheerder niet bij alleen een verzoek om versnelling, maar pak door en beoordeel tijdig welke vervolgstappen mogelijk zijn.
Hoe zorgt TK ervoor dat je verder kunt?
Een vertraagde elektriciteitsaansluiting kan grote financiële gevolgen hebben voor je bouwproject. Goede afspraken vooraf maken dan het verschil. Onze vastgoedadvocaten helpen aannemers en opdrachtgevers om risico's tijdig in kaart te brengen en duidelijke afspraken te maken over oplevertermijnen, bouwtijdverlenging en contractuele boetes.
Ook als er al sprake is van vertraging, denken we met je mee over je juridische positie en de mogelijke vervolgstappen. Zo voorkom je waar mogelijk onnodige geschillen en houd je grip op je bouwproject.
Wil je weten of jouw aannemingsovereenkomst voldoende bescherming biedt?
Neem contact op met Edward of één van de andere specialisten uit ons team vastgoed en projectontwikkeling. We denken graag met je mee.
