Een betalingsachterstand van ruim € 127.000, bij een huurprijs van ongeveer € 3.000 per maand. Toch wijst de rechter de gevorderde ontruiming af. Op het eerste oog een opmerkelijke en lastig te verteren uitkomst. Een recente uitspraak over een hotel-restaurant laat zien waarom een verkoop tijdens een lopende procedure meer vraagt dan alleen een sleuteloverdracht.
De verhuurder van het hotel-restaurant vorderde betaling van de achterstallige huur, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Hangende de procedure droeg de verhuurder het pand echter over aan een nieuwe eigenaar.
Wie mag wat vorderen?
Ontbinding en ontruiming
Een oud eigenaar kan na overdracht niet meer op eigen titel met succes ontbinding en ontruiming vorderen. In deze zaak probeerde de oude eigenaar dit nog te redden door te stellen dat zij mede namens de nieuwe eigenaar optrad, maar zij kon geen volmacht overleggen. De rechter wees de vorderingen daarom af.
Betaling huurachterstanden
De huurachterstand die vóór de overdracht al opeisbaar was, komt voor rekening van de oude verhuurder. Dit deel van de vordering werd toegewezen. De huurpenningen en gebruiksvergoeding die na de overdracht opeisbaar werden, komen toe aan de nieuwe verhuurder. Dat gedeelte van de vordering werd dus afgewezen.
Conclusie
Bij overdracht gaan niet alle rechten en plichten over op de nieuwe eigenaar. Rechten en plichten die vóór de overdracht al opeisbaar waren, blijven in beginsel bij de oude eigenaar. Maak daarom bij de verkoop van onroerend goed heldere afspraken over de afwikkeling van een lopend huurconflict.
Extra tip
De uitspraak onderstreept ook het belang van een correcte administratie. Op het in de procedure overgelegde huuroverzicht stond: "Nov-mei 7 maand huur vrij." Volgens de oude verhuurder was de besproken coronategemoetkoming niet definitief afgesproken. Er zaten nog 'mitsen en maren' aan. De rechter ging toch, op basis van het overzicht van de oude verhuurder, uit van een overeengekomen huurvrijstelling en bracht € 14.868,48 in mindering op de huurachterstand.
Een tijdelijke tegemoetkoming kan een winkelier, restauranthouder of hotelier lucht geven, maar 'huurvrij' betekent iets anders dan betalingsuitstel of een voorwaardelijk voorstel. Wees daarom precies met deze bewoordingen in de administratie, de processtukken en de overzichten die daarbij worden ingediend. Benoem de werkelijke afspraak, inclusief eventuele voorwaarden. Dat kan voorkomen dat een aanzienlijk deel van de vordering zomaar wordt weggegeven.
Hoe zorgt TK ervoor dat je verder kunt?
Een lopend huurconflict hoeft de verkoop niet in de weg te staan, zolang duidelijke afspraken worden gemaakt. Deze uitspraak laat zien wat er gebeurt als dat niet goed geregeld is. TK helpt je dat te voorkomen, of je nu koper of verkoper bent.
Advies nodig bij de koop of verkoop van verhuurd vastgoed? Neem dan vrijblijvend contact op met Steven van Buuren.
