Om de fiscale gevolgen van transacties met onroerende zaken te bepalen, is het onder meer van belang om te weten of een gedeelte van een gebouw als zelfstandig wordt aangemerkt. Op basis hiervan wordt beoordeeld of de levering van het gebouw is belast óf is vrijgesteld van omzet-/overdrachtsbelasting.
Bij het bepalen van de (on)zelfstandigheid van onroerende zaken, geldt dat fysiek gescheiden gebouwen in principe steeds als afzonderlijke zaken in aanmerking worden genomen, tenzij deze zaken zich niet voor zelfstandig gebruik lenen.
Er is sprake van twee zelfstandig te gebruiken onroerende zaken bij een gebouw van/met twee verdiepingen met elk een zelfstandige toegang, waarvan de benedenverdieping in gebruik is als kantoorruimte en de bovenverdieping als woonruimte.
Dit geldt ook voor de zelfstandig te gebruiken etages van een kantoorgebouw die inpandig alleen toegankelijk zijn voor de gebruikers van de etages, maar die bereikbaar zijn via één gemeenschappelijke uitpandige toegang/lift.
Als voorbeeld waarbij géén sprake is van een zelfstandig te gebruiken deel van een onroerende zaak, geldt een werkkamer in een woning die uitsluitend beschikt over een eigen deur, maar niet over een zelfstandige toegang. Een dergelijke kamer is qua gebruik volledig geïntegreerd in het gebruik van de woning zelf.
In een recente uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant is nadere invulling gegeven aan het begrip ‘zelfstandig’. Het ging hierbij om de vraag of het gehele gebouw één zelfstandige onroerende zaak betrof of dat er aparte zelfstandige delen in waren te onderscheiden.
Uitspraak
Volgens de Rechtbank moet bij de beoordeling hiervan ook rekening worden gehouden met het feit of een gedeelte van een gebouw bouwkundig als zelfstandig kan worden beschouwd. Bijvoorbeeld indien er sprake is van een eigen toegang en eigen voorzieningen zoals pantry, sanitair, elektra, water, etc.
In deze zaak beschikt het betreffende gedeelte van het gebouw niet over een eigen pantry en sanitair, maar behoren deze tot gemeenschappelijke voorzieningen in gemeenschappelijke ruimtes. De rechtbank oordeelt dan ook dat er in dit geval geen sprake is van een zelfstandige zaak en dat er dus sprake is van één gebouw, waardoor een beroep op de samenloopvrijstelling van de overdrachtsbelasting slaagt.
