Op 4 februari 2026 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State voor het eerst een uitspraak in een onteigeningszaak onder de Omgevingswet. Die primeur is een mooie gelegenheid om eens in te gaan op de nieuwe onteigeningsprocedure, zoals die sinds 1 januari 2024 onder de Omgevingswet geldt.
Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet had de bestuursrechter geen rol in de onteigeningsprocedure. In de nieuwe procedure heeft de bestuursrechter wel een belangrijke rol gekregen. De bestuursrechter van de rechtbank moet immers de onteigeningsbeschikking, die de onteigende overheid zelf geeft, bekrachtigen. Tegen de uitspraak van de rechtbank staat vervolgens hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Doorlooptijd en tijdwinst Omgevingswet
De uitspraak laat allereerst zien dat de bekrachtigingsprocedure bij de rechtbank en het hoger beroep dat tegen die uitspraak werd ingesteld in ongeveer een jaar werden doorlopen. De in de wet vastgelegde termijn is zes maanden per instantie. De rechtbank deed er iets langer langer over dan de wettelijke termijn van zes maanden om tot een uitspraak te komen. De Afdeling bestuursrechtspraak had echter minder dan die zes maanden nodig, zodat de doorlooptijd per saldo keurig is gebleven binnen de termijn die ervoor staat.
Daar moet wel bij gezegd worden dat de Afdeling bestuursrechtspraak in deze zaak heeft gekozen voor een vereenvoudigde behandeling. De eigenaar, het Rijksvastgoedbedrijf, verzette zich niet tegen de onteigening. Het hoger beroep werd ingesteld door de gemeenteraad, omdat de rechtbank de bekrachtiging slechts gedeeltelijk had uitgesproken. Het is de vraag of dezelfde snelle doorlooptijd gehaald kan worden in zaken waarin meer complexe rechtsvragen spelen of de eigenaar zich wel tegen de onteigening verzet.
Omdat onder de Omgevingswet de civielrechtelijke procedure over de schadeloosstelling gelijktijdig met de bestuursrechtelijke bekrachtigingsprocedure kan worden doorlopen en de eigendom over kan gaan na het onherroepelijk worden van de onteigeningsbeschikking en het vaststellen van de voorlopige schadeloosstelling, lijkt het doel van tijdwinst dat met de nieuwe procedure wordt beoogd, daadwerkelijk te worden gehaald.
De uitspraak inhoudelijk
De gemeente Moerdijk wil ten zuiden van Klundert een randweg aanleggen. Daarvoor moet onder meer een perceel grasland van ruim 1,3 hectare worden verworven. Het perceel is eigendom van de Staat (Rijksvastgoedbedrijf) en wordt verpacht aan een agrariër. Met het Rijksvastgoedbedrijf had de gemeente overeenstemming bereikt over de minnelijke verwerving van het perceel. Met de pachter lukte dat niet. De gemeenteraad gaf daarom op 30 januari 2025 een onteigeningsbeschikking, waarin, zoals gebruikelijk, het volledige perceel ter onteigening werd aangewezen.
De rechtbank Zeeland-West-Brabant bekrachtigde de onteigeningsbeschikking op 1 oktober 2025 slechts gedeeltelijk. De rechtbank wees het verzoek om bekrachtiging toe voor zover het zag op het pachtrecht, maar wees het af voor zover het zag op het eigendomsrecht. Haar redenering: met de eigenaar was al overeenstemming bereikt, waardoor onteigening van het eigendomsrecht niet noodzakelijk is. De gemeenteraad was het daarmee niet eens en ging in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak.
Het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak is helder. De Omgevingswet kent, net als de voorheen geldende Onteigeningswet, niet de mogelijkheid om afzonderlijk een pachtrecht – of een ander beperkt of persoonlijk recht – te onteigenen. Onteigening heeft altijd betrekking op de onroerende zaak als geheel. Dit volgt uit de artikelen 11.1 en 11.3, eerste lid, van de Omgevingswet: onteigening ziet op onroerende zaken in het algemeen belang en de onteigeningsbeschikking wijst de te onteigenen onroerende zaken aan.
Het mechanisme waarmee rechten als pacht, huur, erfpacht en erfdienstbaarheden komen te vervallen, is de zogeheten titelzuiverende werking van de onteigening (artikel 11.18, eerste lid, Omgevingswet). Door de onteigening verkrijgt de onteigenaar de eigendom vrij van alle lasten en rechten die met betrekking tot de onroerende zaak bestaan. Dit uitgangspunt is met de Omgevingswet niet losgelaten (Vgl. MvT KS II 2018/19, 35 133, 3, p. 98-99). In de situatie dat de onteigenaar overeenstemming heeft bereikt met de eigenaar, maar de eigenaar de onroerende zaak niet vrij van pacht kan opleveren en de onteigenaar geen overeenstemming heeft bereikt met de pachter, moet de onroerende zaak als geheel ter onteigening worden aangewezen. De titelzuiverende werking zorgt er dan voor dat het pachtrecht vervalt.
In artikel 16.18 van de Omgevingswet is weliswaar de mogelijkheid opgenomen dat de rechtbank de onteigeningsbeschikking gedeeltelijk bekrachtigt, de Afdeling bestuursrechtspraak overweegt echter dat die mogelijkheid hier niet van toepassing is. Die mogelijkheid ziet op het uitsluiten van bepaalde onroerende zaken bij de bekrachtiging, bijvoorbeeld wanneer voor één van verschillende percelen niet aan de onteigeningscriteria wordt voldaan.
De pachter voerde in hoger beroep nog aan dat inmiddels alsnog minnelijke overeenstemming was bereikt over de beëindiging van de pacht, zodat onteigening ook om die reden niet noodzakelijk is. De Afdeling gaat daaraan voorbij. De enkele stelling dat na de uitspraak van de rechtbank alsnog minnelijke overeenstemming is bereikt, sluit het bewerkstelligen van eigendomsovergang via een onteigeningsakte – met titelzuiverende werking – niet uit, aldus de Afdeling bestuursrechtspraak. Bovendien was de bereikte overeenstemming met de pachter volgens de gemeenteraad nog niet definitief beklonken.
De Afdeling vernietigde de uitspraak van de rechtbank voor zover aangevallen en bekrachtigde de onteigeningsbeschikking alsnog volledig. De onteigeningsbeschikking van de gemeenteraad van Moerdijk voor het perceel is daarmee onherroepelijk.
Slotsom
Inhoudelijk is het oordeel van de Afdeling weinig verrassend. De wet en de parlementaire geschiedenis zijn op dit punt duidelijk. Dat de zaak via vereenvoudigde behandeling is afgedaan, bevestigt dat.
De uitspraak, en dan met name de uitspraak van de rechtbank in deze zaak, illustreert wel dat de keuze van de wetgever om de bestuursrechter te belasten met het toetsen van onteigeningsbeschikkingen ertoe leidt dat ook die bestuursrechter weer kennis en ervaring met het onteigeningsrecht moet opbouwen.
Speelt er een onteigening in jouw project?
Laat je positie tijdig beoordelen en voorkom verrassingen in de procedure.
Onze professionals treden regelmatig op in minnelijke en gerechtelijke onteigeningstrajecten, zowel voor partijen die onteigend worden als voor onteigenaars. Heb je te maken met een (dreigende) onteigening of heb je vragen over de onteigeningsprocedure onder de Omgevingswet? Neem gerust contact op met Floris van Galen of één van de andere professionals uit ons team publiekrecht.
