Te veel betaald door verzwegen informatie? Jouw claim blijft overeind, ook als het risico verdwijnt

Bij iedere commerciële transactie draait het om informatie. Of je nu een onderneming overneemt, vastgoed koopt, aandelen verwerft of een langlopend leveringscontract sluit: de prijs die je betaalt wordt bepaald door wat je op dat moment weet. Maar wat als jouw wederpartij cruciale feiten achterhield en je daardoor te veel hebt betaald? En wat als het risico waarover je in het ongewisse werd gelaten later helemaal niet uitkomt? Vervalt dan ook je recht op compensatie?

Die vraag is voor veel bedrijven relevanter dan zij op het eerste gezicht lijkt. In een recent arrest geeft de Hoge Raad een ondubbelzinnig antwoord: nee. Wie te veel betaalde doordat de wederpartij essentiële informatie verzweeg, behoudt aanspraak op herstel van dat nadeel. Het maakt niet uit dat het gevreesde scenario zich nooit heeft voorgedaan. Dit oordeel heeft directe gevolgen voor de manier waarop partijen in het contractenrecht omgaan met informatieverplichtingen, dwalingsgeschillen en aansprakelijkheid.

De feiten: een woning, een verzwegen vergunning en een megastal die er nooit kwam

De zaak waarover de Hoge Raad zich boog draait om de aankoop van een woning in 2016 voor een bedrag van € 675.000. Tegenover de woning bevond zich een agrarische onderneming die in 2010, 2012 en 2013 onherroepelijke vergunningen had verkregen voor de uitbreiding met een grote varkensstal voor negentienduizend dieren. De verkopers wisten van die vergunningen. Zij hadden er in de periode 2011 tot en met 2013 zelfs meermaals bezwaar tegen gemaakt. Toch vertelden zij de kopers daar niets over.

De kopers kwamen kort na de levering van de woning achter de vergunningen. Een nieuwe taxatie, ditmaal met inachtneming van de vergunde megastal, wees uit dat de woning op het moment van aankoop slechts € 485.000 waard was geweest. Het verschil met de betaalde koopprijs bedroeg € 190.000.

De kopers startten een procedure. Zij beriepen zich op dwaling en vorderden geen vernietiging van de koopovereenkomst, maar verzochten de rechter om de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen zodat hun financiële nadeel werd opgeheven. Die mogelijkheid biedt artikel 6:230 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van die bepaling kan de rechter, in plaats van een overeenkomst te vernietigen, de financiële voorwaarden aanpassen om het nadeel van de dwalende partij weg te nemen. Subsidiair vorderden de kopers schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW), omdat de verkopers hun mededelingsplicht hadden geschonden.

Tijdens de procedure deed zich een onverwachte wending voor. De eigenaar van de veehouderij verkocht zijn perceel aan een ontwikkelingsmaatschappij. In die koopovereenkomst werd vastgelegd dat het bedrijf ter plaatse zou worden beëindigd en dat alle vergunningen zouden worden ingetrokken. De megastal zou er dus definitief niet komen.

Uitspraak

Zowel de rechtbank Oost-Brabant als het gerechtshof 's-Hertogenbosch wezen de vorderingen van de kopers af. Het hof erkende dat de verkopers hun mededelingsplicht hadden geschonden en dat de kopers hadden gedwaald. Het hof stelde ook vast dat de kopers bij een juiste voorstelling van zaken de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht. Tot zover leek de zaak helder.

Maar vervolgens maakte het hof een opvallende draai. Het overwoog dat latere ontwikkelingen in de beoordeling moesten worden betrokken. Nu de megastal definitief van de baan was en de waarde van de woning inmiddels was gestegen, ondervonden de kopers volgens het hof geen nadeel meer. Artikel 6:230 BW zou niet gaan over situaties waarin geen sprake is van nadeel, en dus wees het hof de vordering af. Op dezelfde gronden begrootte het hof ook de schade op grond van onrechtmatige daad op nihil, met de overweging dat de kopers destijds hadden betaald voor wat zij nu in handen hebben.

De Hoge Raad oordeelde dat het hof daarmee een denkfout maakte. Die denkfout zat in de innerlijke tegenstrijdigheid van de redenering. Het hof had zelf tot uitgangspunt genomen dat de kopers, als zij juist waren voorgelicht, de woning voor een lagere prijs zouden hebben gekocht. In die hypothetische situatie zonder dwaling hadden de kopers vervolgens óók geprofiteerd van de waardestijging die optrad nadat de dreiging van de megastal wegviel. Zij zouden dan minder hebben betaald en toch dezelfde waardestijging hebben genoten. Dat gecombineerde voordeel is hen ontnomen doordat zij als gevolg van de dwaling te veel betaalden. Daaruit kan, aldus de Hoge Raad, niet anders volgen dan dat er wél sprake is van nadeel in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW.

Dezelfde redenering geldt voor de schade op grond van onrechtmatige daad. De Hoge Raad oordeelde dat het uitgangspunt bij de begroting van schade is dat de benadeelde partij zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd als de schadeveroorzakende gebeurtenis niet had plaatsgevonden. Ook hier gaat het hof voorbij aan zijn eigen uitgangspunt dat de kopers in de hypothetische situatie de woning voor een lagere prijs zouden hebben gekocht, waarna de latere waardestijging aan hen zou zijn toegekomen. De Hoge Raad vernietigde het arrest van het hof en verwees de zaak naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden voor verdere behandeling.

Waarom dit arrest ertoe doet voor jouw bedrijf

Dit arrest raakt een kernvraagstuk in het contractenrecht dat ver voorbij de woningmarkt reikt. De centrale les is dat het moment van contractsluiting bepalend is voor de vraag of er nadeel bestaat. Als je op dat moment te veel hebt betaald doordat jouw wederpartij relevante feiten achterhield, dan is het nadeel een feit. Latere gunstige ontwikkelingen wissen dat nadeel niet uit. Die ontwikkelingen komen namelijk in de hypothetische situatie zonder dwaling evengoed aan jou ten goede.

In de dagelijkse praktijk van bedrijven speelt informatieasymmetrie bij vrijwel elke transactie een rol. Bij een bedrijfsovername beschikt de verkoper doorgaans over meer informatie over de financiële positie, lopende geschillen, milieurisico's of personeelskwesties dan de koper. Bij de koop van commercieel vastgoed kan de verkoper op de hoogte zijn van vergunningskwesties, bodemverontreiniging of bestemmingsplanwijzigingen die de waarde beïnvloeden. Bij de aankoop van aandelen kan achtergehouden informatie over claims of garanties de prijs substantieel vertekenen.

In al die situaties geldt hetzelfde principe. Op de partij die over relevante informatie beschikt, rust een mededelingsplicht. Die plicht houdt in dat feiten die voor de wederpartij van wezenlijk belang zijn bij de beslissing om de overeenkomst te sluiten, moeten worden gedeeld. De Hoge Raad bevestigde in dit arrest dat de mededelingsplicht zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper, zeker wanneer de verzwegen informatie niet eenvoudig kenbaar was en de verkoper wist dat die informatie voor de koper relevant zou zijn.

Wie die plicht schendt, loopt het risico dat de wederpartij zich jaren later nog met succes beroept op dwaling of op aansprakelijkheid wegens onrechtmatige daad. Het verweer dat het risico waarover werd gezwegen uiteindelijk niet is uitgekomen, biedt na dit arrest geen bescherming meer.

Voor bedrijven aan de kopende kant biedt het arrest juist houvast. Een beroep op dwaling kan succesvol zijn, ook als de omstandigheid waarover je dwaalde achteraf gunstig uitpakte. De kernvraag die de rechter stelt is niet of je op dit moment in een slechte positie verkeert, maar of je destijds te veel hebt betaald als gevolg van een verkeerde voorstelling van zaken die de wederpartij had kunnen en moeten voorkomen.

Wat het verschil maakt tussen nadeel en schade

Het arrest maakt ook duidelijk dat het leerstuk van dwaling en dat van onrechtmatige daad in gevallen als deze tot vergelijkbare uitkomsten leiden. Op grond van artikel 6:230 lid 2 BW worden de gevolgen van de overeenkomst gewijzigd ter opheffing van het nadeel. Op grond van artikel 6:162 BW in samenhang met de artikelen 6:97 en 6:98 BW wordt de schade vergoed op basis van een vergelijking tussen de feitelijke toestand en de hypothetische toestand zonder de onrechtmatige daad. In beide gevallen komt het neer op dezelfde exercitie: wat zou je hebben betaald als je juist was voorgelicht, en hoeveel heb je daadwerkelijk betaald?

Advocaat-Generaal De Bock besteedde in haar conclusie aandacht aan de vraag naar welk moment het nadeel moet worden beoordeeld. Zij betoogde, in navolging van de heersende opvatting in de literatuur, dat in beginsel moet worden uitgegaan van het moment waarop de overeenkomst tot stand kwam. De Hoge Raad liet zich niet expliciet uit over de juiste maatstaf, maar verwierp wel de cassatieklachten die betoogden dat bij artikel 6:230 lid 2 BW uitsluitend feiten van vóór of ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een rol mogen spelen. De rechter houdt dus een zekere ruimte om alle omstandigheden van het geval te wegen, maar die ruimte mag er niet toe leiden dat een vastgesteld nadeel op het moment van contractsluiting achteraf wordt weggepoetst door latere positieve wendingen.

Welke stappen kan jouw bedrijf nemen?

Als je vermoedt dat jouw bedrijf bij het sluiten van een overeenkomst niet volledig of niet juist is geïnformeerd door de wederpartij, is het zaak om gericht te handelen.

De eerste en belangrijkste stap is het tijdig inwinnen van juridisch advies. Dwaling kent een verjaringstermijn. Hoe sneller je na ontdekking van de verkeerde voorstelling van zaken actie onderneemt, hoe sterker je positie.

Vervolgens is het essentieel om de feiten grondig in kaart te brengen. Welke informatie had jouw wederpartij ten tijde van de contractsluiting? Had zij die informatie met jou moeten delen? Wat zou je hebben gedaan of betaald als je die informatie wél had gehad? Het verschil tussen de werkelijke prijs en de hypothetische prijs zonder dwaling vormt de basis van jouw vordering. Dat vergt een degelijke feitelijke en juridische onderbouwing, vaak ondersteund door een onafhankelijke waardering of taxatie.

Daarnaast is de keuze voor de juiste juridische grondslag van groot belang. Artikel 6:230 lid 2 BW biedt de mogelijkheid om de overeenkomst in stand te houden en alleen de financiële voorwaarden aan te passen. Dat kan aantrekkelijk zijn als de overeenkomst al grotendeels is uitgevoerd of als beide partijen belang hebben bij voortzetting van de relatie. Daarnaast kan een vordering op grond van onrechtmatige daad kansrijk zijn, met name wanneer de wederpartij bewust informatie achterhield. Beide grondslagen kunnen gelijktijdig worden ingezet, zoals de kopers in deze zaak ook deden.

Tot slot is het verstandig om te onderzoeken of een buitengerechtelijke oplossing haalbaar is. Een goed onderbouwde aanschrijving van de wederpartij of een gericht bemiddelingstraject kan in veel gevallen leiden tot een oplossing zonder de kosten en onzekerheid van een volledige procedure.

Conclusie

De Hoge Raad laat er met dit arrest geen misverstand over bestaan. Wie door verzwegen informatie te veel heeft betaald bij het sluiten van een overeenkomst, houdt recht op compensatie van dat nadeel. Het feit dat het gevreesde risico later niet werkelijkheid werd, doet daar niets aan af. In de hypothetische wereld zonder dwaling had de benadeelde partij minder betaald en evengoed geprofiteerd van de latere gunstige ontwikkeling. Precies dat verschil vormt het nadeel dat de wet beoogt te herstellen.

Voor ieder bedrijf dat contracten sluit, is de boodschap helder. Zorg dat je bij elke transactie scherp bent op de informatiepositie van beide partijen. En kom je erachter dat jouw wederpartij wezenlijke feiten heeft achtergehouden? Laat je dan tijdig en deskundig adviseren over de mogelijkheden om jouw nadeel te verhalen.

Hoe zorgt TK ervoor dat je verder kunt?

TK begeleidt jouw bedrijf in alle fasen van een contractueel geschil. Van de eerste beoordeling van de feiten en de juridische grondslagen tot het voeren van onderhandelingen en, waar nodig, het instellen en voeren van een procedure bij de rechter. Ons team heeft ruime ervaring met complexe geschillen op het snijvlak van contractenrecht, aansprakelijkheid en geschilbeslechting, zowel in Nederland als in een internationale context.

Meer informatie of advies?

Heeft jouw bedrijf te maken met een geschil over een contract waarbij informatie is achtergehouden, of wil je meer weten over jouw rechtspositie bij dwaling en aansprakelijkheid? Het team Corporate & Commercial Litigation van TK denkt graag met je mee en helpt je bij het bepalen van de juiste strategie. Neem vrijblijven contact op met Michiel of één van de andere professionals uit team.