Het ontwerp van de beleidsregels onttrekking en woningvorming van gemeente Leiden ligt nu, samen met een ontwerp tot wijziging van de Huisvestingsverordening, tot en met 20 juni 2019 voor inspraak ter inzage. Eigenaren van studentenwoningen doen er goed aan de ontwerpen te bekijken en zo nodig in te spreken.
Sinds 29 juni 2018 werden op grond van de Tijdelijke beleidsregel verkamering 2018 door het college van de gemeente Leiden geen vergunningen meer verleend voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte in afwachting van nieuwe beleidsregels. Het ontwerp van deze beleidsregels ligt nu, samen met een ontwerp tot wijziging van de Huisvestingsverordening, tot en met 20 juni 2019 voor inspraak ter inzage. Eigenaren van studentenwoningen doen er goed aan de ontwerpen te bekijken en zo nodig in te spreken.
De ontwerpen: ga naar inzage en inspreken
Het ontwerp
In het ontwerp is kort gezegd, net als in de bestaande situatie, een vergunningstelsel opgenomen voor het onttrekken en samenvoegen van woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens dan wel met een huurprijs beneden de huurprijsgrens. Daarnaast zal een vergunningstelsel voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte (lees: verkamering) blijven gelden voor de gehele woonruimtevoorraad van de gemeente Leiden. Tot slot wordt een vergunningstelsel geïntroduceerd voor woningvorming (lees: splitsing) enkel in die gevallen waarbij ten minste een van de te vormen woonruimtes een gebruiksoppervlakte heeft van 40m2 of kleiner.
De Verordening introduceert naast allerlei gebruikersregels, een quotum per straat afhankelijk van de vraag in welke buurt de straat is gelegen:
Mijn opmerkingen en kanttekeningen op een rij:
Opvallend is dat de beleidsregels spreken over onttrekking, daar waar in de Huisvestingswet bij het wijzigen van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte wordt gesproken over omzetting. Dat is natuurlijk vragen om problemen. In de kop van artikel 2 van de ontwerp Huisvestingsverordening wordt het onderscheid tussen onttrekken, samenvoegen en omzetten nog wel gemaakt. In de begripsomschrijvingen wordt echter het begrip onttrekkingsvergunning voor alle vergunningen op grond van artikel 21 Huisvestingswet gebruikt. Het begrip onttrekken wordt daar gedefinieerd als: het slopen of het gebruiken van een (deel van de) woning voor een ander doel dan permanente bewoning door één huishouden. Dit begrip komt in de verordening zelf niet terug. De vraag is dan wat wordt verstaan onder ‘onttrokken woningen’ in artikel 5 lid 2 van de Verordening. Vallen daaronder ook gesloopte panden? En vallen de naar onzelfstandige woonruimten omgezette panden daar wel onder?
Terecht wordt in de toelichting op de verordening aangegeven dat het introduceren van een vergunningstelsel voor onttrekking, omzetten, samenvoeging of splitsing gericht moet zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad. Dit is niet noodzakelijkerwijs dezelfde woonruimtevoorraad als bij de woonruimteverdeling en kan van toepassing zijn op zowel de goedkope huur- als koopvoorraad (vgl. ABRvS 29 augustus 2018).
Men kan zich afvragen of in dit geval voldoende is gemotiveerd dat het omzetten van bijvoorbeeld een duur grachtenpand leidt tot verdringing in het goedkope deel van de voorraad. De toelichting geeft geen inzicht in de behoefte aan woningen in de verschillende categorieën in Leiden. Er staat slechts, dat het aanbod aan woningen in het goedkope deel van de voorraad achter blijft bij de vraag en de verwachting is dat de komende jaren in Leiden schaarste in het goedkope deel van de voorraad blijft bestaan.
Over de verhouding tussen schaarste in andere segmenten en die goedkope woningen wordt niet gezegd. Bovendien lijkt juist het verbouwen van duurdere naar goedkope woonruimten bij te dragen aan een oplossing van de schaarste in het goedkope segment. Het behoud van de beschikbaarheid van goedkope woonruimte voor de doelgroep wordt met het woonruimteverdeelsysteem geborgd. Daarvoor is een verbod op onttrekking of omzetting van duurdere woningen niet nodig.
Inhoudelijke eisen
Met betrekking tot de inhoudelijke eisen valt op dat in de beleidsregels als regel wordt gesteld dat er tussen de woningen met onzelfstandige woonruimten tenminste horizontaal en indien van toepassing verticaal twee aaneengesloten zelfstandige woonruimten zijn, dan wel andere panden niet zijnde woonruimte. Indien tussen de zelfstandige woonruimten of andere panden niet zijnde woonruimte een gang met minimale breedte aanwezig is, bedoeld als brandgang of toegang naar een achterpad, worden de woningen als aangesloten beschouwd. Kennelijk wordt het niet als voordeel gezien als studentenwoningen naast elkaar liggen. Ik zou zeggen dat dan de overlast voor andere bewoners juist wordt beperkt.
Op zichzelf is de aandacht van het college voor de leefbaarheid en het behoud van voldoende aanbod van goedkope woningen te begrijpen. Daar staat tegenover dat de oorzaak van het tekort aan goedkope woningen hiermee niet wordt opgelost en een ander probleem, het tekort aan studentenwoningen, wordt vergroot.
Overgangsrecht
De nieuwe beleidsregels zullen, zo is de bedoeling, van toepassing zijn op alle aanvragen die na 1 oktober 2019 worden aangevraagd. Er zijn echter in voorgaande jaren al veel woningen met onttrekkingsvergunning verkamerd en hiermee is in sommige straten het quotum overschreden. In die gevallen blijven vergunde situaties bestaan, aldus de overgangsregeling.
Als er geen onttrekkingsvergunning voor een woning is verleend wordt gekeken wanneer de eigenaar de woning in eigendom heeft verkregen. Als dat voor 1 april 2007 is en er is geen brandgevaarlijke situatie en geen klachten bij de gemeente bekend zijn van overlast waardoor het aanvaardbaar woon- en leefklimaat is aangetast, zal een onttrekkingsvergunning na aanvraag in beginsel worden verleend. Ook als het quotum reeds is behaald of overschreden. De datum van 1 april 2007 is bewust gekozen. Enerzijds was voor deze datum de nieuwe eigenaar niet aansprakelijk voor illegale verbouwingen die door de vorige eigenaar waren uitgevoerd. Met andere woorden: een koper hoefde niet na te gaan of alle benodigde vergunningen aanwezig waren. Anderzijds zijn er in de periode van 2000 tot 2008 brandveiligheidscontroles gehouden in de kamerverhuurpanden. Bij illegaal verkamerde woningen is niet tegen die situatie opgetreden.
Zijn woningen na 1 april 2007 gekocht en/of verkamerd zonder onttrekkingsvergunning dan is er sprake van een illegale situatie, zo vervolgt de toelichting op de ontwerp beleidsregels. Bij illegale situaties en een overschrijding van het quotum wordt een handhavingstraject tot beëindiging van het gebruik opgestart. Als het quotum nog niet is overschreden kan een vergunning in beginsel verleend worden indien aan alle in deze beleidsregels gestelde voorwaarden wordt voldaan.
